RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00195 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MV

MINUTE N° : 111

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. MG IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Karl Fredrik SKOG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [X] [O] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé les 19 et 20 novembre 2024, à effet au 28 novembre 2024, la SCI MG IMMOBILIER a consenti à Madame [X] [L] épouse [O] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] (RDC, porte droite) à Beauchamp (95250), contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 595,83 €, outre une provision mensuelle sur charges récupérables de 130 €.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 17 juin 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 033,67 € en principal, arrêtée au 3 juin 2025.

Par exploit du 11 septembre 2025, la SCI MG IMMOBILIER a fait assigner Madame [X] [L] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 24 novembre 2025, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire à titre principal ; à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 2685,33 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 20 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 juin 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 2] (RDC, porte droite) à [Localité 5] ;

— la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 725,83 €, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation de la locataire au paiement de la somme de 1 000 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience, la SCI MG IMMOBILIER, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 3 249,82 € au 13 novembre 2025 (terme du mois de novembre inclus). Elle n’est pas opposée aux délais sollicités dès lors que seraient confirmés les deux derniers versements évoqués par la locataire au cours du mois de novembre 2025.

En défense, Madame [X] [L] épouse [O], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 150 € en sus du loyer courant. Elle fait valoir qu’elle a versé 1 600 € le 15 novembre 2025 puis 600 € une semaine après, qu’il reste ainsi 1 049 € de dette. Elle précise qu’elle a subi des saisies sur salaire entre février et juin 2025, qu’elle perçoit un revenu d’environ 2 000 € et a trois enfants à charge. Un dossier pourrait être ouvert auprès du Fonds solidarité logement si le jugement lui octroyait des délais de paiement.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

La SCI MG IMMOBILIER a été autorisée à produire par note en délibéré un décompte actualisé de la dette. Par courriel du 26 novembre 2025, un décompte actualisé au 25 novembre 2025 a été transmis au greffe de la juridiction.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 septembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 11 septembre 2025 a été dénoncée le 12 septembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 novembre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI MG IMMOBILIER fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 25 novembre 2025 (terme du mois de novembre inclus), et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il est déduit de la somme demandée les frais d’huissier, qui sont des dépens et non de l’arriéré locatif, ainsi que les « frais d’impayé » qui ne sont pas justifiés. En outre le bailleur ne justifie pas du décompte de la taxe sur les ordures ménagères, imputée à la locataire.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SCI MG IMMOBILIER, et Madame [X] [L] épouse [O] sera condamnée au paiement de la somme de 729,96 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 25 novembre 2025 (terme du mois de novembre inclus).

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Madame [X] [L] épouse [O] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 25 novembre 2025 (terme du mois de novembre inclus) porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, entrées en vigueur le 29 juillet 2023.

Par exploit du 17 juin 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2 033,67 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 30 juillet 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Madame [X] [L] épouse [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 30 juillet 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence la locataire à payer à la SCI MG IMMOBILIER, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 725,83 €, et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 30 juillet 2025 au 25 novembre 2025 (terme du mois de novembre inclus).

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, la lecture du dernier décompte détaillé justifie de la reprise intégrale du paiement des loyers courants, ainsi que de la diminution de la dette locative. Madame [X] [L] épouse [O] déclare qu’elle perçoit un revenu d’environ 2 000 € et a trois enfants à charge, sans en justifier. Le bailleur n’étant pas opposé aux délais de paiement, et compte tenu de la forte diminution de la dette d’arriérés, avec reprise des loyers courants, les délais sollicités par la locataire seront accordés.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Madame [X] [L] épouse [O] y sera condamnée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [X] [L] épouse [O] sera donc condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 30 juillet 2025 ;

DIT qu’à défaut par Madame [X] [L] épouse [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (RDC, porte droite) à [Localité 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [O] à payer à la SCI MG IMMOBILIER en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 725,83 €, à compter du 30 juillet 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [O] à payer en deniers ou quittances à la SCI MG IMMOBILIER la somme de 729,96 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025 (terme du mois de novembre inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la somme susvisée prend d’ores et déjà en compte le calcul des indemnités d’occupation dues pour la période du 30 juillet au 25 novembre 2025 (terme de novembre inclus) ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Madame [X] [L] épouse [O] à se libérer de sa dette en 4 mensualités de 150 € chacune, et une 5ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Madame [X] [L] épouse [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (RDC, porte droite) à [Localité 5], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Madame [X] [L] épouse [O] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [O] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [X] [L] épouse [O] à payer à la SCI MG IMMOBILIER la somme de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe, le 9 février 2026.

LA GREFFIÈRE A JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION