TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Mars 2026

N° RG 24/04204 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZNMN

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence ,“[Adresse 1]" sise, [Adresse 2] représenté par son syndic :

C/

Monsieur, [K], [N], [Y] et

Madame, [K], [M], [C],

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 3]" sise, [Adresse 2] représenté par son syndic :

CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER,

[Adresse 4],

[Localité 2]

représentée par M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

DEFENDEURS

Monsieur, [K], [N], [Y] ,

[Adresse 5],

[Localité 3]

défaillant

Madame, [K], [M], [C],

[Adresse 5],

[Localité 3]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] sont propriétaires indivis au sein de la, [Adresse 6] " sise, [Adresse 7] à, [Localité 4], soumise au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme, [K] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 19 avril 2024.

Par « conclusions d’actualisation n°1 » notifiées par voie électronique le 29 janvier 2025 et signifiées aux défendeurs le 04 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 35 du Décret du 17 Mars 1967

Vu l’article 54 du code de procédure civile

Vu les procès-verbaux des Assemblées Générales ayant approuvé les comptes

Vu le décompte arrêté à la date du 15 mars 2024

Vu le décompte arrêté à la date du 3 octobre 2024

Vu le décompte arrêté à la date du 10 janvier 2025

Vu les pièces.

Constater que Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] sont propriétaires des lots n°1024, 1060, 1065, 1355, 1366, 1565, 1635, 1639, 1903 et 1904 dans la résidence ", [Adresse 8] " sise, [Adresse 9] ;

Dire et juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence " Le, [Adresse 10] " sise, [Adresse 9], représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IM-MOBILIER ;

En conséquence

Condamner solidairement Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 11] " sise, [Adresse 9], représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, les sommes de :

-71.532,6 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 10 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire ;

-4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

-3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie ;

Condamner solidairement Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est fait expressément référence aux termes de ces dernières conclusions pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions du syndicat des copropriétaires.

Assignés par actes remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique leur avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, M. et Mme, [K] n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 16 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 18 mars 2026

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes ainsi formulées du syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat qui n’est pas contestée.

I. Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 71.532,60 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 10 janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément au décompte produit par le demandeur, les charges, d’un montant de 61.234,80 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 10.297,80 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 61.234,80 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, arrêtées au 10 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces dispositions sont d’ordre public.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les extraits de matrice cadastrale établissant que M. et Mme, [K] sont propriétaires indivis des lots n° 1024, 1060, 1065, 1355, 1366, 1565, 1635, 1639, 1903 et 1904 de l’état descriptif de division,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 28 janvier 2020, 13 décembre 2021, 20 septembre 2022, et 28 juin 2023, ayant approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022, fixé les budgets prévi-sionnels des exercices 2021 à 2024 et voté divers travaux,

— les appels de fonds du 1er trimestre 2020 au 1er trimestre 2024,

— une mise en demeure par voie d’avocat en date du 15 mars 2023 et sa preuve de dépôt demandant le paiement de la somme de 49.440,44 euros,

— un décompte de charges des défendeurs.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges impayées arrêtées au 10 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 in-cluses, d’un montant de 61.234,80 euros, que M. et Mme, [K] seront condamnés à lui verser.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les sommes réclamées au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 10.297,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire con-cerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de re-lance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui mar-quent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmis-sion de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration cou-rante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au pro-rata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automa-tiques ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement des sommes de 10.297,80 euros au titre de frais de recouvrement, décomposés de la manière suivante :

-140,04 euros au titre de frais de « contentieux », facturés le 19 mars 2020,

-150 euros au titre de frais d'« honoraires », facturés le 01 janvier 2021,

-750 euros au titre de frais d'« honoraires », facturés le 31 mai 2021,

-150 euros au titre de frais d'« honoraires », facturés le 29 septembre 2021,

-180 euros au titre de « frais de suivi », facturés le 18 janvier 2022,

-168 euros au titre de frais « contentieux », facturés le 04 février 2022,

-180 euros au titre de frais de « suivi procédure », facturés le 17 février 2022,

-180 euros au titre de frais de « suivi contentieux », facturés le 20 mars 2022,

-180 euros au titre de frais de « suivi contentieux », facturés le 20 avril 2022,

-180 euros au titre de frais de « dossier contentieux », facturés le 18 juillet 2022,

-180 euros au titre de frais de « suivi dossier contentieux », facturés le 18 juillet 2022,

-150 euros au titre de frais d'« honoraires », facturés le 05 janvier 2023,

-168 euros au titre de frais de « contentieux », facturés le 13 février 2023,

-1200 euros au titre de frais d'« honoraires », facturés le 14 février 2023,

-18 euros au titre de « frais prélèvement remis impayé », facturés le 15 février 2023,

-18 euros au titre de « frais prélèvement remis impayé », facturés le 20 mars 2023,

-18 euros au titre de « frais bancaires », facturés le 12 mai 2023,

-18 euros au titre de « frais prélèvement remis impayé », facturés le 13 juin 2023,

-360 euros au titre de « honoraires avocat », facturés le 13 octobre 2023,

-18 euros au titre de « frais bancaires », facturés le 25 octobre 2023,

-168 euros au titre de frais de « contentieux », facturés le 12 décembre 2023,

-18 euros au titre de « frais impayé », facturés le 16 janvier 2024,

-18 euros au titre de « frais impayé », facturés le 09 février 2024,

-18 euros au titre de frais de « prélèvement frais impayé », facturés le 15 mars 2024,

-150 euros au titre de frais d’ « honoraires contentieux » facturés le 15 mars 2024,

-150 euros au titre de frais d’ « honoraires procédure », facturés le 15 mars 2024,

-18 euros au titre de « frais prélèvement », facturés le 10 avril 2024,

-18 euros au titre de « frais prélèvement », facturés le 10 avril 2024,

-18 euros au titre de « frais prélèvement » facturés le 10 avril 2024,

-209,76 euros au titre de frais d'« assignation », facturés le 22 avril 2024,

-1080 euros au titre de « frais de suivi contentieux », facturés le 26 avril 2024,

-1200 euros au titre de frais d'« honoraires », facturés le 07 octobre 2024,

-168 euros au titre de frais de « contentieux », facturés le 18 octobre 2024,

-2640 euros au titre de frais d’ « honoraires » facturés le 28 octobre 2024,

Or, le syndicat des copropriétaires produit des contrats conclus avec le syndic pour la période du 13 décembre 2021 au 13 juin 2023 et pour la période du 20 septembre 2022 au 20 mars 2024 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour toutes les prestations du syndic, facturées avant leurs conclusions avant le 13 décembre 2021 et après le 20 mars 2024. Les sommes afférentes ne seront donc pas retenues.

En outre, le syndic facture des prestations de « suivi dossier contentieux », « contentieux », « dossier contentieux », « suivi contentieux », « honoraires contentieux », « frais de suivi » et « honoraires » sans qu’il soit en justifié . D’autant que ces prestations, si elles sont effectuées par le syndic, relèvent de la mission de base de tout syndic dont les montants doivent être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. Les sommes afférentes seront donc également écartées.

S’agissant des « frais de prélèvement remis impayé », « frais bancaire », « frais impayé » et « frais prélèvement », le demandeur ne justifie pas de ces sommes. Elles seront donc encore déduites des sommes réclamées par le syndicat au titre des frais nécessaires.

S’agissant des frais « assignation », l’article 12 du code de procédure civile permet au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Or, ces frais d’assignation, qui correspondent aux dépens, se-ront étudiés à ce titre. Cette somme sera donc écartée des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il fait valoir que le non-paiement des charges de copropriété par M. et Mme, [K] cause au syndicat des copropriétaires un préjudice important et qu’il est de jurisprudence constante qu’une indemnité peut être allouée au syndicat des copropriétaires du chef du préjudice ainsi causé par un copropriétaire qui n’a pas réglé ses charges à leur échéance, les autres copropriétaires ayant dû en faire l’avance et endurer les tracasseries d’une procédure. Il ajoute que le non-paiement par M. et Mme, [K] de leur quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie à la copropriété, tenue de faire l’avance des sommes dues à ses créanciers, qu’un syndicat n’a aucun revenu et que rien ne permet de supposer que les copropriétaires qui paient déjà leurs propres charges puissent faire l’avance des charges impayées par les défaillants. Il explique que cela pourrait avoir des conséquences insupportables pour l’ensemble des copropriétaires, de par l’arrêt des prestations des co-contractants du syndicat et pour les fournisseurs, que le non-paiement de ses charges revient pour un copropriétaire à s’octroyer de force un crédit gratuit au préjudice du syndicat et contre la volonté des autres copropriétaires, alors même qu’il lui appartient, le cas échéant, d’avoir recours à un organisme de crédit.

Enfin, le demandeur relève que le préjudice causé à la copropriété est ainsi distinct de celui consistant en un simple retard de paiement compensé par les intérêts alloués en cas de condamnation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. et Mme, [K], ont obligé le demandeur à faire voter un appel de fonds extraordinaire afin de pallier leur carence, résolution n°21 de l’assemblée générale du 20 septembre 2022. De surcroit, les défendeurs, déjà condamnés par ce tribunal le 28 juin 2021 au paiement de charges impayées, ont réitéré leurs manquements.

Le comportement des défendeurs, qui ne s’expliquent pas sur leur situation financière et personnelle, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 2.000 euros que les défendeurs seront condamnés à lui verser.

Sur la demande de condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des sommes mises à leurs charges, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Selon l’article 1310 du code civil, qui a repris en substance les termes de l’article 1202 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur le fondement de la solidarité qu’il invoque, sa demande sera rejetée.

Les défendeurs seront condamnés in solidum.

III. Sur les demandes accessoires

M. et Mme, [K], qui succombent, supporteront in solidum la charge des entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront les frais de l’assignation.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 11] " sise, [Adresse 9], représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, la somme de 61.234,80 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 janvier 2025, charges du 1er trimestre 2025 incluses, assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront les frais d’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur, [N], [Y], [K] et Madame, [M], [C], [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ", [Adresse 1] " sise, [Adresse 9], représenté par son Syndic, la société CITYA TEISSIER SABI IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Marion COUSIGNE, Greffière, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT