TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/55750 – N° Portalis 352J-W-B7J-DATYG

N° : 3

Assignation du :

25 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mars 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame, [S], [J] épouse, [R],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Marine DEPOIX, avocat au barreau de PARIS – #C0673

DEFENDERESSE

La société VALERTY,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON – Toque 261 (avocat plaidant)

Maître Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de PARIS – #C2477 (avocat postulant)

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, Madame, [S], [J] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société VALERTY afin de la voir condamner à lui payer diverses sommes indemnitaires provisionnelles à la suite du sinistre le 16 août 2022 qu’elle a subi au sein de son appartement situé au, [Adresse 3] à, [Localité 2].

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 19 février 2026.

A cette audience, par conclusions déposées et soutenues oralement, Madame, [J] sollicite, au visa des dispositions de l’article 544 du code civil, du juge des référés de :

— condamner la société VALERTY à lui payer la somme provisionnelle de 20.000 euros à valoir sur la liquidation de ses préjudices matériels et immatériels,

— débouter la partie adverse de ses demandes,

— condamner la société VALERTY à lui payer la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société VALERTY aux dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société VALERTY sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— juger que les demandes de la partie adverse se heurent à l’autorité de la chose jugée tirée des deux protocoles d’accord conclus entre les parties,

A titre subsidiaire,

— juger que les demandes de Madame, [J] excèdent les pouvoirs juridictionnels du juge des référés,

En tout état de cause,

— débouter Madame, [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Madame, [J] à payer à la société VALERTY la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE

Sur la fin de non-recevoir de l’autorité de la chose jugée

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Et selon les dispositions de l’article 2052 du code civil, la transaction fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

En l’espèce, Madame, [J] sollicite la condamnation de la partie adverse à lui payer diverses sommes en raison du défaut d’exécution des protocoles d’accord conclus entre les parties les 29 décembre 2022 et 8 juin 2023 à la suite du sinistre qu’elle a subi dans son appartement le 16 août 2022. En définitive, Madame, [J] sollicite, par là-même, la sanction de l’inexécution par la société VALERTY de ses obligations définies aux termes desdites transactions.

Il s’ensuit qu’aucune fin de non-recevoir, tirée de l’exception de transaction, comme le soutient la partie adverse, ne saurait être prospérer.

Sur les demandes provisionnelles

Madame, [J] soutient en substance que la société VALERTY est à l’origine des désordres subis au sein de son appartement, lesquels désordres ont conduit son locataire à quitter les lieux en raison de leur inhabitabilité depuis la survenance du sinistre intervenu le 16 août 2022. A cet effet, elle précise que la société VALERTY a sollicité la surélévation de l’ensemble immobilier du, [Adresse 3] à, [Localité 2] et alors que lesdits travaux avaient commencé, le 16 août 2022, en raison de très fortes pluies, le bâchage provisoire installé sur l’immeuble s’est envolé, causant, par suite, des désordres dans son appartement. Elle met en avant les manquements de la société VALERTY à ses obligations, notamment au regard du protocole du 8 juin 2023.

De son côté, la société VALERTY souligne qu’elle a procédé aux travaux réparatoires auxquels elle s’était engagée à la suite du protocole d’accord du 29 décembre 2022. Tout en mettant en avant l’impossibilité du juge des référés d’interpréter cet accord transactionnel et celui du 8 juin 2023, elle précise que Madame, [J] se fonde sur la théorie anormale du voisinage, en sorte que l’imputabilité des éventuels désordres ayant été énoncés aux termes du second protocole d’accord nécessite un débat au fond. Par ailleurs, la société VALERTY pointe le fait qu’elle a d’ores et déjà indemnisé Madame, [J], en sorte que ses nouvelles demandes indemnitaires se heurtent à des contestations sérieuses, outre le fait qu’elles relèvent de simples allégations.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Et, en application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, il apparaît, sans contestation possible, que les parties se sont entendues pour juguler les conséquences du sinistre ayant atteint le lot de copropriété situé au sein de l’ensemble immobilier du, [Adresse 3] à, [Localité 2] aux termes du protocole du 29 décembre 2022. Aux termes de ce protocole, la société VALERTY devait réaliser divers travaux dans des délais contraints.

Le protocole du 8 juin 2023 précise que les travaux réalisés par la société VALERTY aux termes du précédent protocole présentent des malfaçons. Par suite, aux termes de l’article 3 dudit protocole, les parties se sont mutuellement accordées à procéder aux engagements suivants :

« Première expertise : Engagement n°1 : La société VALERTY prendra en charge les travaux suivant:

— Dépose du plafond provisoire (…),

— Prise en charge du changement du parquet et des plinthes (…).

Deuxième expertise : Engagement n°2 : La société VALERTY prendra en charge les travaux suivant :

— Reprise du parquet avec pose de sous-couche + fixation ce dernier pour éviter les Gondolements,

— Reprise des plinthes (…),

— Rabotage de la porte d’entrée avec remise en peinture de cette dernière (…),

Première date butoir : Les travaux ou actions convenues seront réalisées avant le 15 août 2023 sous réserve de l’humidité présente dans les supports, les actions pourront être reconduite (sic) à 2 mois.

Deuxième date butoire : les travaux suite aux malfaçons devront être réalisé (sic) avant le 29 mars 2024."

Or, il ressort du rapport d’expertise amiable effectué le 31 décembre 2024 par la société ELEX et ce à la demande de l’assureur de Madame, [J], qu’aucun « travaux exigés par le deuxième protocole n’ont été réalisés. Nous constatons que les malfaçons des travaux engagés par la SARL EGVP sous la direction de la SAS VALERTY en tant que maître d’ouvrage, sont identiques à ce qui avait été constaté lors de la précédent expertise (…). »

De son côté, la société VALERTY n’apporte aucun élément permettant de caractériser qu’elle a procédé aux travaux visés dans le protocole du 8 juin 2023. Ces derniers sont la conséquence des travaux réparatoires initiaux qu’elle a acceptés de réalisés aux termes du précédent protocole du 29 décembre 2022.

Il s’ensuit que leur cause est commune et ces travaux ont pour objet la réparation des désordres survenus à la suite du dégât des eaux du 16 août 2022.

La responsabilité de plein droit de la société VALERTY, par l’application de la théorie des troubles anormaux du voisinage énoncés aux termes des dispositions de l’article 1253 du code civil, est, de toute évidence, engagée. Il n’est pas démontré par ladite société qu’elle a mis un terme aux désordres relevés aux termes du rapport du 31 décembre 2024, en sorte qu’il convient de sanctionner l’inexécution de son obligation de procéder auxdits travaux.

Or, la sanction de l’inexécution d’un protocole d’accord peut se résoudre en l’octroi de dommages-intérêts en application des dispositions de l’article 1217 du code civil.

Dès lors qu’il est établi aux termes du rapport d’expertise amiable précité, que les travaux réparatoires à effectuer pour juguler les désordres occasionnés par le sinistre et les malfaçons des premiers travaux réparatoires sont évalués à 7.414,50 euros, la société VALERTY sera condamnée, à titre de provision, à payer à Madame, [J] cette somme à valoir sur son préjudice matériel.

S’agissant du préjudice dû en raison de la perte de loyers, il est établi et non contesté que l’ancien locataire de Madame, [J] a quitté les locaux à la suite du sinistre en cause.S’il est également admis que la société VALERTY a procédé à une indemnisation partielle desdits loyers, il apparaît, – à ce stade, au vu de ces paiements, du contrat de bail mais faute d’avis de valeur locative récent par des professionnels de l’immobilier -, incontestable de fixer la provision à valoir au titre du préjudice locatif à la somme de 6.000 euros.

Toute demande indemnitaire provisionnelle plus ample sera, pour l’heure, rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société VALERTY sera condamnée aux dépens.

Partie tenue aux dépens, la société VALERTY sera condamnée à payer à Madame, [J] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition par le greffe,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société VALERTY et tirée de l’autorité de la chose jugée ;

Condamnons la société VALERTY à payer à Madame, [S], [J] la somme provisionnelle de 7.414,50 euros à valoir sur le préjudice matériel subi né des frais de remise en état de son appartement situé au sein de l’ensemble immobilier du, [Adresse 3] à, [Localité 2] ;

Condamnons la société VALERTY à payer à Madame, [S], [J] la somme provisionnelle de 6.000 euros à valoir sur le préjudice né de la perte de loyers ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Condamnons la société VALERTY aux dépens ;

Condamnons la société VALERTY à payer la somme de 2.500 euros à Madame, [S], [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’ordonnance est, de droit, assortie de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 20 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC David CHRIQUI