DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

N° RG 20/03611 – N° Portalis DB3U-W-B7E-LUQ2

30B

S.A.R.L., [E]

C/

S.C.I. DIAMALEX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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ORDONNANCE D’INCIDENT

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Ordonnance rendue le 12 mars 2026 par Stéphanie CITRAY, Vice-Président, Juge de la mise en état de ce Tribunal, assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré ;

Date des débats : 27 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 lequel a été prorogé à ce jour.

DEMANDERESSE

S.A.R.L., [E], immatriculée au RCS de, [Localité 1] sous le numéro 482 159 126, dont le siège social est sis, [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 2]

représentée par M^e Fabienne DEHAECK, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Thomas GURFEIN, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

S.C.I. DIAMALEX, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Eric AZOULAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Frédéric LEVADE, avocat plaidant au barreau de Paris

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EXPOSE DU LITIGE

Faits constants et procédure

Selon un contrat de bail commercial en la forme authentique du 2 octobre 2001, la SCI DIAMALEX a donné en location un local commercial à la SARL INTER-CADEAUX, aux droits de laquelle vient la SARL, [E], suite à une cession de droit au bail par acte authentique du 16 mai 2005.

Selon un contrat de bail commercial sous seing privé du 6 décembre 2010 la SCI DIAMALEX a renouvelé, à effet au 1er novembre 2010, la location à la SARL, [E] du local commercial sis, [Adresse 4] – à Herblay moyennant un loyer annuel de 120.000 € HT et hors charges.

La SARL, [E] a sollicité le renouvellement du bail venant à échéance le 31 octobre 201. La SCI DIAMALEX a accepté le principe du renouvellement en proposant un loyer mensuel porté à 12.000 €. Les parties ne sont pas arrivées à s’entendre sur le montant du renouvellement.

La SARL, [E] a avisé à plusieurs reprises la bailleresse de désordres affectant la toiture du local entraînant des infiltrations dans les lieux loués.

Par acte extra-judiciaire du 3 août 2020, la SCI DIAMALEX a fait délivrer à la SARL, [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 65.287,45 €.

Par acte du 25 août 2020, la SARL, [E] a fait assigner la SCI DIAMALEX en opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Le 17 septembre 2020, la SCI DIAMALEX a fait délivrer à la SARL, [E] un second commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 77.392,02 €.

Par ordonnance du 26 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 18 octobre 2020, suspendu les effets de la clause résolutoire,condamné la SARL, [E] à payer à la SCI DIAMALEX la somme de 77.761,69 € et l’au autorisé à se libérer de sa dette en 12 versements mensuels, avec déchéance du terme.

Par jugement du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

condamné la SARL, [E] à payer à la SCI DIAMALEX la somme de 47.013,77 € arrêtée au 14 avril 2022, loyer d’avril 3033 inclus,rejeté la demande de délais,dit sans objet la demande de suspension des effets de la clause résolutoire,condamné la SCI DIAMALEX à verser à la SARL, [E] des intérêts sur la somme de 42.322,24 €, au taux des avances sur titres de la Banque de France qui sera applicable à la date du paiement avec capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,avant dire droit

ordonné une expertise judiciaire de la toiture du local et désigné, [Y], [L], expert judiciaire, pour y procéder,ordonné une expertise judiciaire pour déterminé le montant du bail renouvelé et désigné à cet effet, [W], [S], expert judiciaire, pour y procéder,sursis à statuer dans l’attente sur le surplus des demandes.,

[W], [S] a déposé son rapport d’expertise le 3 octobre 2023 et, [Y], [L] le 25 novembre 2024.

A l’issue de ces expertises, le juge de la mise en état a enjoint aux parties de s’informer sur la médiation.

A l’issue de la réunion d’information de MEDIAVO, les parties ont accepté une médiation qui s’est terminée sans accord.

La SCI DIAMALEX a fait signifier des conclusions d’incident aux fins de provision.

L’audience d’incident a été fixée au 27 novembre 2025 et le délibéré au 15 janvier 2026, prorogé au 12 mars 2026.

Prétentions et moyens des parties

1. En demande : la SCI DIAMALEX

Par conclusions signifiées le 26 novembre 2025, la SCI DIAMALEX sollicite du juge de la mise en état que, par une décision de droit assortie de l’exécution provisoire, il :

condamne la SARL, [E] à lui verser à titre provisionnel la somme de 175.223,15 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, au titre des loyers et charges non réglés depuis le 1er novembre 2024,condamne la SARL, [E] à lui verser la somme provisionnelle de 46.259,74 € au titre de la quote-part de loyers non réglée depuis le 1er novembre 2019 suivant la détermination de la valeur locative faite par, [W], [S], expert désigné par le tribunal de céans,déboute la SARL, [E] de l’ensemble de ses demandes,condamne la SARL, [E] à lui verser une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, elle argue que depuis novembre 2024, la SARL, [E] a, de nouveau, cessé de régler ses loyers qui sont l’unique source de revenus du bailleur, qu’un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 10 décembre 2024, que l’arriéré de loyers s’élève au 21 novembre 2025 à la somme de 175.223,15 €.

Elle rappelle que l’exception d’inexécution a déjà été rejetée par le précédent jugement, que l’arrêt total du paiement des loyers n’est pas justifié et que la nouvelle argumentation de la SARL, [E] doit être rejetée.

Elle fait valoir que :

la SARL, [E] exploite son commerce dans le local litigieux de manière ininterrompue,son chiffre d’affaires démontre l’absence de préjudice,l’impossibilité d’exploiter son fonds n’est pas démontrée,les désordres, à la suite d’épisodes météorologiques précis et non récurrents, n’affectent que la mezzanine du bâtiment qui est un simple lieu de stockage et non une partie ouverte à la clientèle,la créance du bailleur n’est pas sérieusement contestable,les difficultés de la locataire ne sont pas liées au local mais aux difficultés du secteur de l’ameublement et notamment du groupe MEUBLES GAUTIER, dont la SARL, [E] exploitait l’enseigne jusqu’à récemment, et qui a été placée en redressement judiciaire,la mezzanine a été conçue dans le cadre du permis de construire comme une réserve pour stockage et non comme un espace de vente et qu’aucune perte de chance n’existe,l’exploitation d’une nouvelle enseigne démontre l’absence de préjudice,la SARL, [E] empêche le bailleur d’intervenir sur les skydomes et a mis fin à la mesure de médiation sans explication.Enfin, la SCI DIAMALEX expose que l’expert judiciaire a retenu une valeur locative annuelle de 139.200 € au 1er novembre 2019 et que depuis cette date, le loyer est inférieur à celui qu’elle est fondée à appeler et elle demande le versement d’une provision correspondant à 30% de la quote-part de loyers non-réglés depuis le 1er novembre 2019.

2. En défense : la SARL, [E]

Par conclusions signifiées le 25 novembre 2025, la SARL, [E] demande au juge de la mise en état de :

débouter la SCI DIAMALEX de l’ensemble de ses demandes,subsidiairement :

autoriser la consignation entre les mains de tout séquestre qu’il lui plaira de désigner des loyers échus depuis le 1er novembre 2024 n’ayant pas fait l’objet d’une saisie-conservatoire,condamner la SCI DIAMALEX à lui verser une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

A l’appui de ses écritures, elle soutient que :

elle subit des infiltrations en toiture depuis l’hiver 2019-2020 sans aucune réaction de la bailleresse, l’expert judiciaire a retenu qu’il apaprtenait à la SCI DIAMALEX d’assumer financièrement la réfection complète de la toiture, seule solution pour assurer la bonne étanchéité de la couverture en raison de la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment, pour un coût validé par l’expert de 186.754,80 € TTC,elle oppose l’exception d’inexécution en raison du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance et d’entretien depuis cinq ans,les désordres ont de graves conséquences pour la locataire qui ne peut jouir paisiblement des locaux loués et notamment entreproser des marchandises dans les parties sinistrées,les infiltrations ruissellent jusqu’au rez-de-chaussée et donc dans l’espace de vente,elle subit une perte de chance d’exploiter la mezzanine en espace de vente comme le bail le lui permet,le tribunal est saisi d’une demande de dommages-intérêts pour indemniser l’important trouble de jouissance subi par la bailleresse,les conditions dégradées de jouissance ont affecté son activité commerciale avec une forte diminution de son chiffre d’affaires,les travaux réparatoires envisagés par la SCI DIAMALEX sont ceux qui ont été exclus par l’expert judiciaire, compte tenu des comptes à faire entre les parties, il est inique que le bailleur perçoive la totalité des loyers sans compensation avec la créance d’indemnisation des troubles de jouissance évaluée à 133.229,88 € et alors que la SCI DIAMALEX refuse d’effectuer les travaux préconisés par l’expert.

Concernant la demande au titre du loyer du bail renouvelé, elle oppose une contestation sérieuse et critique le rapport de l’expert judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge de la mise en état, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions signifiées des parties.

DISCUSSION

1. Sur la demande de provision sur les loyers

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, "lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour: […]

allouer une provision pour le procès, […] ».

Il est constant que le locataire a pour obligation principale de régler le loyer aux termes convenus, conformément à l’article 1728 du code civil et le bailleur a l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.

L’article 1219 du code civil prévoit une exception d’inexécution lorsque l’inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL, [E] ne règle plus les loyers depuis le 1er novembre 2024. L’arriéré de loyers s’élève à la somme de 175.223,15 €, terme de novembre 2025 inclus. Elle justifie cette situation par l’exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur à ses obligations d’entretien et de jouissance paisible.

L’expert judiciaire a effectivement constaté l’état de vétusté avancée de la toiture et des infiltrations autour des skydomes et conclu que le seul remplacement des lanterneaux n’était pas possible en raison de la présence de plaques en fibrociment amiantées et qu’il fallait procéder à un remplacement de la toiture, ces travaux étant à la charge du propriétaire.

Cependant, les désordres constatés affectent essentiellement la mezzanine qui est une zone de stockage et n’empêchent pas l’ouverture du magasin et l’exploitation du commerce. Il appartiendra au tribunal statuant au fond de déterminer les préjudices subis par la locataire mais, à ce stade, la SARL, [E] n’est pas fondée à opposer une exception totale d’inexécution.

Au surplus, l’estimation de ses préjudices par la SARL, [E] est inférieure au montant du loyer.

Dans ces conditions et compte tenu des comptes que le tribunal devra faire entre les parties sur plusieurs années, il convient de condamner la SARL, [E] à régler, à titre provisionnel, la moitié de l’arriéré de loyers soit la somme de 87.611,57€.

Il n’y a pas lieu d’ordonner le paiement de cette provision entre les mains d’un séquestre.

2. Sur la demande de provision au titre de la quote-part de loyers non-réglés depuis le 1er novembre 2019

Depuis le renouvellement du bail commercial le 1er novembre 2019, les parties ne s’entendent pas sur le montant du bail renouvelé et par jugement du 19 septembre 2022, une expertise judiciaire a été ordonnée sur la valeur du loyer.

L’expert a conclu à une valeur de 139.200 € HT et hors charges par an.

La SARL, [E] conteste le rapport d’expertise et il appartiendra au juge du fond de fixer le loyer.

A ce stade, la demande de provision de la SCI DIAMALEX n’est donc pas justifiée.

2. Sur les demandes accessoires et les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL, [E] est tenue aux dépens de l’incident.

En outre, elle devra verser à la SCI DIAMALEX une somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état,

Condamne la SARL, [E] à verser à la SCI DIAMALEX, à titre provisionnel, une somme de 87.611,57 €, correspondant à la moitié de l’arriéré de loyers du 1er novembre 2024 au 30 novembre 2025,

Déboute la SARL, [E] de sa demande d’être autorisée à régler les loyers entre les mains d’un séquestre,

Déboute la SCI DIAMALEX de sa demande de provision au titre de la quote-part de loyers non-réglés depuis le 1er novembre 2019,Condamne la SARL, [E] à verser à la SCI DIAMALEX une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du jeudi 28 mai 2026 à 9 heures 30

Dit qu’il appartient aux parties de conclure pour cette audience selon le calendrier suivant :Conclusions au fond de la SARL, [E] pour le 16 avril 2026,Conclusions au fond de la SCI DIAMALEX pour le 21 mai 2026,

Condamne la SARL, [E] aux dépens de l’incident.

Fait à, [Localité 1], le 12 mars 2026

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY