TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 DECEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/03277 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y474

N° de MINUTE : 24/01774

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 7]” SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SASU.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

DEFENDEURS

Monsieur [O] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représenté

Madame [F] [P] épouse [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] sont propriétaires des lots n°34 et 45 de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93).

Par actes de commissaire de justice du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, a fait assigner Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

EN PRINCIPAL:

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] au paiement de la somme de 8 806,45 € avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.

CONDAMNER également solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] au paiement de la somme de 2 000 € a titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER EN OUTRE in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] au paiement de la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [F] /\K'[Y] épouse [X] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X], propriétaires de lots au sein de la résidence et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la sommation de payer qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 juin 2024 et fixée à l’audience du 20 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 novembre 2019, 07 novembre 2022, 22 mars 2023 et 07 février 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice annuel 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2021, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 22 février 2023 au 30 juin 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1292,42 euros se décomposant comme suit :

frais de relance du 17 septembre 2021 de 57,60 euros,frais de relance du 21 octobre 2021 de 57,60 euros,frais de relance du 16 novembre 2021 de 57,60 euros,frais de relance du 18 décembre 2021 de 57,60 euros,frais de relance du 19 avril 2022 de 57,60 euros,frais de relance du 17 octobre 2022 de 57,60 euros,frais de relance du 17 novembre 2022 de 57,60 euros,

frais de mise en demeure du 18 août 2023 de 48 euros,frais de relance du 11 septembre 2023 de 37 euros,frais de mise en demeure du 23 novembre 2023 de 48 euros,intérêts de retard du 13 décembre 2023 de 19,22 euros,frais de relance du 13 décembre 2023 de 37 euros,frais de constitution dossier huissier du de 350 euros,frais de transmission de dossier avocat du de 350 euros.

Au regard de l’extrait de comptes et des appels de fonds versés, la somme totale des appels entre le 1er janvier 2021 et le 14 février 2024 a été de 12 078,11 euros tandis que la somme totale des règlements sur cette même période a été de 4.192,78 euros. Il sera également pris en compte le solde créditeur du compte au 1er janvier 2021 à hauteur de 371,30 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que les copropriétaires sont mariés, si bien qu’il convient de retenir la solidarité entre eux pour le règlement des charges de copropriété, conformément à l’article 220 du code civil.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.514,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1.292,42 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 18 août 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de relance du 17 septembre 2021 de 57,60 euros,les frais de relance du 21 octobre 2021 de 57,60 euros,les frais de relance du 16 novembre 2021 de 57,60 euros,les frais de relance du 18 décembre 2021 de 57,60 euros,les frais de relance du 19 avril 2022 de 57,60 euros,

les frais de relance du 17 octobre 2022 de 57,60 euros,les frais de relance du 17 novembre 2022 de 57,60 euros,

Il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 18 août 2023, facturée 48 euros, et de relances les 11 septembre 2023 et 13 décembre 2023, facturées à l’unité 37 euros euros. Cependant, le contrat de syndic fixant le montant de facturation d’une mise en demeure à la somme de 45 euros et celle d’une relance à la somme de 34,80 euros, il ne sera fait droit aux demandes formées à l’égard de ces trois actes qu’à la hauteur de la tarification fixée au contrat de syndic.

En revanche, il ne peut être fait droit à la demande découlant d’intérêts de retard, ces derniers ne constituant pas des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

De même, faute de justifier de l’envoi de la mise en demeure du 23 novembre 2023 selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, cette demande sera rejetée.

Il convient également de déduire les frais de « constitution de dossier huissier » et de «  transmission dossier avocat » qui, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 114,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] ont cessé de régler leurs charges de copropriété depuis le 1er janvier 2023 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur et Madame [X] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais de la sommation de payer, qui relèvent des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et non des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 7.514,03 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 février 2024, appel provisionnel du 1er trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 114,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence "[Adresse 7]" sise [Adresse 3] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [X] et Madame [F] [P] épouse [X] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 18 décembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT