RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00075 – N° Portalis DB3U-W-B7J-PBME

MINUTE N° : 26/00501

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 05 MAI 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Localité 1] – 31 [Localité 1] [Localité 2] PAR SON SYNDIC HAUBAN IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [L] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 10 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] sont propriétaires indivis du lot n°2, représentant 44 / 353 tantièmes au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé distribué le 8 août 2025, le syndicat des copropriétaires LES [Localité 1] de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] a mis en demeure Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] de payer la somme de 3 991,91 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété (échéance du 3ème trimestre 2025 incluse).

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Montmorency (95160), pris en la personne de son syndic le Cabinet HAUBAN IMMOBILIER, a fait assigner les époux [D] devant le tribunal de proximité de Montmorency, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

* 4 660,73 € au titre des charges de copropriété et frais impayés (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse) ;

* ordonner la capitalisation des intérêts ;

* 2 000 € au titre des dommages et intérêts ;

* 1 320 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

À l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, en les actualisant aux montants suivants :

—  1 500 € au titre des dommages et intérêts ;

—  8 291,51 € au titre des impayés de charges de copropriété, arrêtés au 4 février 2026 ;

—  1 320 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le conseil du syndicat des copropriétaires indique oralement ne pas avoir d’instruction pour s’exprimer sur la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D], propriétaires de divers lots au sein de l’immeuble, sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation des propriétaires au paiement de dommages et intérêts.

En défense, les époux [D], comparants en personne, reconnaissent être redevables des sommes réclamées au titre des charges de copropriété. Ils sollicitent l’octroi d’un échéancier de paiement à hauteur de 1 000 € par mois.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que leur appartement est actuellement donné en location, avec un loyer mensuel de 900 euros. Ils indiquent par ailleurs être confrontés à plusieurs dettes et précisent que leur dossier de surendettement a été déclaré recevable. Ils sont convoqués au tribunal de proximité de Louviers le 10 avril 2026 suite à une contestation de créances concernant deux autres créanciers.

Ils font valoir qu’au mois de mars 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de réfection de la toiture, pour un montant de 8 000 € à la charge de chaque copropriétaire. Madame [L] [D] précise s’être abstenue lors de ce vote en indiquant qu’ils n’étaient pas en capacité de régler cette somme. Ils indiquent avoir réglé la somme de 1 800 € au titre de ces travaux. Les époux [D] soutiennent qu’il avait été évoqué que le syndicat des copropriétaires contracte un emprunt collectif afin de financer les travaux susvisés. Toutefois, ce projet n’ayant finalement pas abouti, le règlement des sommes dues a été mis directement à la charge des copropriétaires.

Ils précisent enfin leur situation financière actuelle : Madame [L] [D] est sans emploi et perçoit une allocation chômage d’un montant mensuel de 500 €, outre la réalisation de vacations à hauteur d’environ 1 000 €, tandis que Monsieur [G] [D], également au chômage, perçoit une allocation mensuelle de 1 200 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui justifie de la qualité de propriétaires de Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D], verse aux débats :

— les procès-verbaux de l’assemblée générale des 7 décembre 2021, 30 novembre 2022, 27 février 2024 et 6 mars 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et d’adoption de travaux ;

— une attestation de non-recours établie le 27 novembre 2025 concernant les procès-verbaux susvisés ;

— le décompte actualisé des sommes dues depuis le 7 décembre 2021 ;

— la matrice cadastrale ;

— les appels de charges et travaux pour la période du 7 décembre 2021 au 1er janvier 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 incluse) ;

— le contrat de syndic ;

— un extrait du règlement de copropriété ;

— la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception à Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] et distribuée le 8 août 2025.

Il n’est pas tenu compte, au titre des charges de copropriété, des diverses sommes relevant des frais de recouvrement imputées au décompte.

Le règlement de copropriété prévoit expressément la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot, de sorte que les condamnations prononcées ci-dessus seront solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 087,51 €, au titre des charges de copropriété dues au 4 février 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 incluse).

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

L’extrait de compte fait apparaître des frais « de rappel » facturés le 6 septembre 2022 à hauteur de 6 € ainsi que des frais « de relance » imputés les 16 février 2023, 16 mai 2023, 16 mai 2024 et 6 novembre 2024, chacun d’un montant de 6 €, lesquels ne sont pas justifiés et doivent, par conséquent, être écartés.

Il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 174 € le 18 septembre 2025, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

La demande de condamnation en paiement au titre des frais de recouvrement sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D], qui sollicitent des délais de paiement à raison d’échéances mensuelles de 1 000 €, justifient avoir effectué plusieurs versements récents, à raison de 350 € le 12 juillet 2025, 500 € le 31 juillet 2025, 900 € le 7 septembre 2025, 279,43 € le 14 novembre 2025 et 300 € le 10 décembre 2025.

Cependant, ces versements ne couvrent pas le paiement des charges courantes, alors par ailleurs que les époux [D] indique que l’appartement objet des charges est mis en location. Au surplus les époux [D] ne justifient d’aucun élément relatif à leur situation personnelle et financière, ni quant à leurs ressources, hormis leurs déclarations.

En conséquence, la demande de délais de paiement ne peut qu’être rejetée, Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] ne justifiant pas de leurs situations respectives.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet HAUBAN IMMOBILIER, la somme de 8 087,51 €, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 4 février 2026 (échéance du 1er trimestre 2026 incluse) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet HAUBAN IMMOBILIER, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet HAUBAN IMMOBILIER, de sa demande en paiement à titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet HAUBAN IMMOBILIER, la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [D] et Madame [L] [D] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 6], le 5 mai 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE