RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00501 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O73O

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. LES JARDINS DE MONTMAGNY

Syndic SARL KER GESTION,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [E], [L],

[Adresse 2],

[Localité 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 20 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Madame, [E], [L] est propriétaire des lots 379, 344, 38 et 174 au sein de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, fait signifier à Madame, [E], [L] une sommation de payer la somme de 4517,85 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame, [E], [L] devant le présent tribunal aux fins de :

Condamner Madame, [E], [L] au paiement de la somme de 7959,95 euros dont 493,38 euros de frais suivant décompte au 17 octobre 2025, Ordonner l’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer, Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner Madame, [E], [L] au paiement de la somme de 500 euros,Condamner Madame, [E], [L] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame, [E], [L] aux dépens comprenant la sommation du 17 avril 2025, Ordonner l’exéuction provisoire du jugement à intervenir, Rappeler que l’intégralité de toutes ces sommes seront dues en sus des charges courantes qui doivent toujours être réglées à échéance.

À l’audience du 20 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 6587,88 euros arrêtée au 19 janvier 2026. Il est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Il expose que Madame, [E], [L], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

À l’audience, Madame, [E], [L], comparante, reconnaît être redevable des sommes réclamées au titre des charges, mais conteste les sommes sollicitées au titre des frais et de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle demande au tribunal de bénéficier de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois pendant trois mois, et le solde le quatrième mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2021, 12 janvier 2023, 11 décembre 2023, 12 décembre 2024, 27 novembre 2025 approuvant les comptes arrêtés entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2025 et approuvant le budget prévisionnel entre le 1er juillet 2025 et le 30 juin 2027, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2025, 2026 et 2027, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4956,77 euros, au titre des charges de copropriété dues au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 1600,48 euros, et du 17 novembre 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1631,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 17 avril 2025, à hauteur de 160,38 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’y a pas lieu d’inclure les frais de mise en demeure imputés à hauteur de 25 euros le 30 septembre 2024, l’envoi d’une mise en demeure n’étant pas justifié.

En outre, il est imputé sur le décompte des frais « ouverture dossier » à hauteur de 108 euros le 22 février 2025, et des frais d’assignation à hauteur de 1080 euros le 10 novembre 2025, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les « frais de mise au contentieux » imputés à hauteur de 200 euros le 4 février 2025, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 160,38 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Madame, [E], [L], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts .

Sur le paiement des appels provisionnels de l’année encours

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se prévaut de la déchéance du terme et l’exigibilité immédiate des provisions de l’année en cours. Toutefois la demande relève de la compétence du Président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il convient en conséquence de rejeter cette demande.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame, [E], [L] demande des délais de paiement à hauteur de 500 euros sur trois mois, et le solde au quatrième mois.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Madame, [E], [L] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 3 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame, [E], [L] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame, [E], [L] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4] la somme de 4956,77 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 sur la somme de 1600,48 euros, et du 17 novembre 2025 sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4] la somme de 160,38 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4] de sa demande aux fins d’exigibilité des provisions non encore échues ainsi que des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes,

AUTORISE Madame, [E], [L] à s’acquitter de sa dette en 4 fois, en procédant à 3 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Madame, [E], [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ,"[Adresse 3]" sise, [Adresse 4] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame, [E], [L] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT