TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/02629 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GX7O

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’Habitat LOGEM LOIRET

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [I], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [B] [Y] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 22 mars 2023, prenant effet le 21 avril 2023, la société LOGEMLOIRET a consenti un bail à Madame [B] [Y] [X] un logement à usage d’habitation de type 3 situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 379,59 euros (hors charges), payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 8 février 2024 à Madame [B] [Y] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.805,13 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire en titre, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [B] [Y] [X] -par acte de commissaire de justice du 30 mai 2024 signifié à personne- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail portant sur les locaux à usage d’habitation, ainsi que la résiliation de plein droit dudit bail au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;ordonner l’expulsion de Madame [B] [Y] [X] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’elle occupe dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier, conformément aux termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [B] [Y] [X] à lui payer la somme de 1.381,20 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;condamner Madame [B] [Y] [X] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à la libération effective des lieux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;condamner Madame [B] [Y] [X] à lui payer une indemnité de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;condamner Madame [B] [Y] [X], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation introductive.

À l’audience du 10 décembre 2024, la société LOGEMLOIRET -représentée avec pouvoir par Madame [I], salariée- a maintenu ses demandes, en s’opposant à tous délais d’apurement, vu la quasi-absence de paiement du loyer et charges par la locataire en place (un seul règlement en 2024), d’une fraude à la CAF avérée pour un montant de 33.000 € environ, puis elle a ensuite actualisé la dette locative due par Madame [B] [Y] [X], selon un décompte du 4 décembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus) s’élevant à la somme de 4.372,70 €, hors frais de poursuites.

Madame [B] [Y] [X], comparaissant en personne à l’audience, a indiqué au tribunal avoir repris un travail pour un salaire de 1600 à 1900 € avec 2 enfants à charge (3 et 1 an), son compagnon étant au chômage, puis, elle a ajouté être surendettée (nombreuses autres dettes), faire l’objet de saisies sur son compte bancaire et avoir déposé récemment un dossier de surendettement auprès de la commission BDF, tout en sollicitant, enfin, des délais pour s’acquitter de sa dette locative.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience vient confirmer la situation tant financière que sociale difficile et dégradée de Madame [B] [Y] [X], ainsi que le dépôt récent, dans le cadre de l’accompagnement mis en place par le travailleur social, d’un dossier de surendettement auprès de la commission BDF.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision sera susceptible d’appel et contradictoire en application de l’article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 31 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur social justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la situation d’impayés de Madame [B] [Y] [X] dès le 7 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 8 février 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 22 mars 2023 contient une clause résolutoire applicable dans un délai de 2 mois (article 3.6 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 février 2024, pour la somme en principal de 1.805,13 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Or, selon un avis de la cour de Cassation, le fondement de l’effet légal du commandement de payer issu de la loi du 27 juillet 2023 ne s’appliquant pas aux contrats en cours, Madame [B] [Y] [X] disposait donc d’un délai conventionnel de 2 mois, soit jusqu’au 8 avril 2024 à 24 heures pour s’acquitter de cette somme de 1.805,13 euros.

En l’absence de règlement dans ce délai des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 8 avril 2024.

L’expulsion de Madame [B] [Y] [X] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé, à toutes fins, que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Madame [B] [Y] [X] reste redevable des loyers jusqu’au 8 avril 2024 et, à compter du 9 avril 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, la locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, outre les provisions sur charges devant être prises en compte au seul stade de l’actualisation.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH LOGEMLOIRET produit, en effet, un décompte détaillé démontrant que Madame [B] [Y] [X] reste devoir la somme de 4.372,70 € – hors frais de poursuite – à la date du 4 décembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus).

Toutefois, à l’analyse et après vérification de ce décompte, ce montant sera ramené à 4.288,88 euros, ceci après soustraction des pénalités non contractuelles « enquêtes ops » (83,82 €) imputées à tort à la locataire, car non prévues contractuellement.

Présente à l’audience, Madame [B] [Y] [X] a tenté de justifier auprès du tribunal l’origine et les causes de ses difficultés financières et de son surendettement actuel, sans toutefois contester ni le principe, ni le montant de sa dette locative.

Madame [B] [Y] [X] sera donc condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une somme de 4.288,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (loyer de novembre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Madame [B] [Y] [X] sera également condamnée à verser à l’OPH LOGEMLOIRET une indemnité mensuelle d’occupation -indexée et actualisée selon les conditions contractuelles- due au titre de l’occupation sans droit ni titre du logement, ceci pour la période postérieure au 1er décembre 2024, et ce, jusqu’à la libération des lieux.

Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant des loyers et charges du logement à la date de résiliation du bail, ceci conformément à la demande contenue dans l’assignation.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [Y] [X], présente à l’audience, sollicite du tribunal des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative arriérée, outre la suspension des effets de la clause résolutoire qui en résulterait.

En dépit du fait que des délais de paiement peuvent désormais être accordés d’office, force est de relever, à l’analyse, que Madame [B] [Y] [X] n’est manifestement pas dans une situation financière (surendettement) la mettant en situation d’apurer sa dette locative, tandis qu’elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant au jour de l’audience, si bien qu’elle ne peut légalement bénéficier de tels délais de paiement de la part de la juridiction.

En conséquence, il ne pourra être accordé de délais de paiement à Madame [B] [Y] [X], et les effets de la clause résolutoire ne pourront être suspendus.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [B] [Y] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 février 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH LOGEMLOIRET, et au regard de la situation sociale difficile et financièrement dégradée de Madame [B] [Y] [X] en situation de surendettement, l’équité ne commande pas, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2023 entre l’OPH LOGEMLOIRET, d’une part, et Madame [B] [Y] [X], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 avril 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [Y] [X], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [Y] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] [X] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.288,88 € (quatre mille deux cent quatre-vingt-huit euros et quatre-vingt-huit centimes) -assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente décision- correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 décembre 2024 (loyer de novembre 2024 inclus), et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] [X] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- pour la période postérieure au 1er décembre 2024 (selon décompte arrêté au 4 décembre 2024) et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [Y] [X] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 février 2024 et celui de l’assignation introductive d’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,