DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

05 Janvier 2026

N° RG 25/01223 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OIGO

Code NAC : 30B

S.C.I. ROISSY COLONNADIA

C/

S.A.S. E2S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 05 janvier 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame SAMAKÉ, Juge

Madame DARNAUD, Magistrate honoraire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 03 Novembre 2025 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Anne-Sophie SAMAKÉ.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

S.C.I. ROISSY COLONNADIA, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 809 266 455 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Séverine GALLAS, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Marie-Victoire CHAZEAU, avocat plaidant au barreau de Toulouse.

DÉFENDERESSE

S.A.S. E2S, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 925 157 117 dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

— -==o0§0o==--

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits constants

Par acte du ASK DATEbailcom Date_bailcommercial \* MERGEFORMAT

20 mars 2024, la ASK DEM Demandeur \* MERGEFORMAT

S.C.I ROISSY COLONNADIA a donné à bail commercial à la ASK DEF Défendeur \* MERGEFORMAT

S.A.S. E2S des locaux situés au ASK ADRESSE adresse_bien_loue \* MERGEFORMAT

[Adresse 3], moyennant un loyer annuel de ASK MONTANTloyer Montant_loyer \* MERGEFORMAT

118.950 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance. Le bail a commencé à s’exécuter le 1er juillet 2024.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du ASK DATEcommandement Date_commandement \* MERGEFORMAT

16 janvier 2025, à la S.A.S. E2S, pour une somme de ASK MONTANTcommandement Montant_commandement \* MERGEFORMAT

148.923,96 euros, au titre de l’arriéré locatif au ASK DATEarrierecommandement Date_arriere_commandement \* MERGEFORMAT

15 janvier 2025.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce est néant.

Procédure

C’est dans ces conditions que, par acte en date du 19 février 2025, la S.C.I ROISSY COLONNADIA a fait assigner la S.A.S. E2S devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

La clôture de l’instruction a été fixée au 15 mai 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état et l’affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l’audience en juge rapporteur du 3 novembre 2025. Le délibéré a été fixé au 5 janvier 2026.

Prétentions et moyens des parties

En demande : la S.C.I ROISSY COLONNADIA

Dans son assignation du 19 février 2025, la S.C.I ROISSY COLONNADIA demande au tribunal de:

— Constater le non-respect des obligations contractuelles ;

— Prononcer judiciairement la résiliation du contrat de bail commercial ;

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de la S.A.S. E2S ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, des locaux donnés à bail ;

— Dire que la bailleresse pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meuble, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls ;

— Déclarer mal-fondée une éventuelle demande de délais ;

— Condamner la S.A.S. E2S à payer la somme de 148.923,96 euros selon décompte en date du 16 janvier 2025, à actualiser au jour de l’audience à intervenir ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. E2S à la somme du loyer courant et des charges jusqu’à reprise du local ;

— Condamner la S.A.S. E2S au paiement d’une somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la S.A.S. E2S en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de la présente assignation, du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles 1227 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, la S.C.I ROISSY COLONNADIA expose que la S.A.S. E2S ne règle plus ses loyers.

En défense : la S.A.S. E2S

La S.A.S. E2S, partie défenderesse régulièrement assignée à étude n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, l’article 16 du contrat de bail stipule que : « Il est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou de charges et accessoires à son échéance exacte, de toute somme due au titre de rappel de loyer, reconstitution du dépôt de garantie, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent Bail et de ses annexes, et un mois après un simple commandement de payer ou d’exécuter visant la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit si bon semble au Bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus ».

Le commandement de payer du 16 janvier 2025 délivré à l’adresse des lieux loués, à laquelle la S.A.S. E2S a élu domicile dans le bail commercial est régulier. Un commissaire de justice a constaté l’impossibilité de le signifier à domicile, malgré la présence du nom de la société inscrit sur l’interphone, du nom de la société sur l’enseigne et d’une personne n’étant pas habilitée à recevoir l’acte.

Le commandement de payer est régulier en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. De plus, la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I ROISSY COLONNADIA n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 148.526,26 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au ASK DATEacr Date_acr_unmoisaprescommandement \* MERGEFORMAT

16 février 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

En conséquence de la résiliation du bail, il convient de faire cesser le maintien du locataire dans un immeuble, sans droit ni titre. L’expulsion de la S.A.S. E2S et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de paiement des loyers et charges impayées et d’une indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.C.I ROISSY COLONNADIA produit un décompte de sa créance faisant étant des impayés locatifs du 1er juillet 2024 au 31 mars 2025.

S’agissant du dépôt de garantie (34.685 euros), il apparaît dans ce décompte ne pas avoir été réglé par la S.A.S. E2S. Or, la demanderesse sollicite le paiement des loyers impayés ce que n’est pas le dépôt de garantie. En outre, la demanderesse n’aurait pas été fondée à solliciter l’intégralité du dépôt de garantie. En effet, le contrat de bail stipule que le dépôt de garantie réglé par le précédent locataire (30.549,28 euros) a été transféré à la S.A.S. E2S, les deux sociétés ayant des intérêts communs.

Par ailleurs, le décompte mentionne une opération intitulée « Refact EDLE huissier » (200 euros) en date du 1er novembre 2024. Les pièces produites par la demanderesse ne permettent pas d’établir ce que cette opération recouvre et la raison pour laquelle elle serait dû par la défenderesse.

Au regard de ces éléments, la créance de la S.C.I ROISSY COLONNADIA sera fixée à la somme de 112.641,26 euros, déduction faite du montant du dépôt de garantie et de la refacturation d’un acte d’huissier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. E2S depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires et les dépens

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.S. E2S, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A.S. E2S, qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à la S.C.I ROISSY COLONNADIA une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

CONSTATE l’acquisition, à la date du 16 février 2025, de la clause résolutoire du bail commercial entré en vigueur le 20 mars 2024 liant la S.C.I ROISSY COLONNADIA à la S.A.S. E2S ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. E2S et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DIT, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNE la S.A.S. E2S à payer à la S.C.I ROISSY COLONNADIA la somme de 112.641,26 euros au titre du solde des loyers, charges et accessoires arrêtés au 15 janvier 2025 (1er trimestre inclus) ;

FIXE l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. E2S, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et condamne la S.A.S. E2S à la régler à la S.C.I ROISSY COLONNADIA ;

MET les dépens à la charge de la S.A.S. E2S ;

CONDAMNE la S.A.S. E2S à verser à la S.C.I ROISSY COLONNADIA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé le 5 janvier 2026, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY