TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/147

AFFAIRE : N° RG 23/00200 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E22OS

Jugement Rendu le 09 Mars 2026

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. [A] [R]

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n° 531 304 210

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social 8 Boulevard de la Tour du Guet

34420 PORTIRAGNES PLAGE

Représentée par Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [H]

né le 25 mai 1944 à CARREIRA DE LOUREDO (Espagne)

10 impasse de l’Hippodrome

69800 SAINT-PRIEST

Représenté par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [Z] [U] épouse [H]

née le 20 février 1949 à SESAMO (Espagne)

3 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

3 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le 9/03/26

10 impasse de l’Hippodrome

69800 SAINT PRIEST

Représentée par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N] [S]

né le 08 septembre 1946 à ANTERISE

35 rue de la Gravette

31150 GAGNAC

Représenté par M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 31 octobre 2025, différée dans ses effets au 28 Décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoirie au 12 Janvier 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 09 Mars 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Rédigé par Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [S] est propriétaire d’un local commercial sis 8, boulevard de la Tour du Guet – La Redoute à Portiragnes (Hérault) cadastré section D n° 686, comprenant un local commercial et un petit appartement, dont cuisine laboratoire, que la SARL [A] [R] a pris à bail commercial à compter du 31 mars 2011, par suite de l’acquisition du fonds de commerce de la [A] [J] (pièce n° 4 de la demanderesse).

La SARL [A] [R] a subi un dégât des eaux le 2 mars 2017, déclaré auprès de son assureur GROUPAMA MÉDIRERRANÉE (sa pièce n° 4). Les infiltrations étaient supposées provenir de la terrasse des époux [H], située au-dessus de l’arrière du magasin.

Après diverses démarches une expertise amiable a été diligentée le 30 juin 2020 au contradictoire notamment de Monsieur [W] [R] et de Monsieur [N] [S], dont rapport du 3 juillet 2020 (pièce n° 9). Il en ressortait que la responsabilité de Monsieur [S] et de Monsieur [H] serait susceptible d’être engagée si les titres de propriété permettent de confirmer que la terrasse appartient aux deux parties.

Le 19 mars 2021 la SARL [A] [R] a fait assigner Monsieur [S] en référé aux fins de suspension de son bail commercial, condamnation sous astreinte du bailleur à faire exécuter les travaux nécessaires et, à titre subsidiaire désigner un expert judiciaire (pièce n° 14 de Monsieur [S]).

Celui-ci a appelé Monsieur et Madame [H] à la cause par assignation du 29 avril 2021 (sa pièces n° 16). La MATMUT est intervenue au soutien des consorts [H]. Le 11 juin 2021, le président du Tribunal judiciaire de Béziers (pièce n° 16 de Monsieur [S]) a notamment ordonné une expertise et désigné Monsieur [C] [D], expert près la Cour d’appel de Montpellier, pour y procéder

L’expert a déposé son rapport définitif du 10 juin 2022 (pièce n° 13 de la SARL [A] [R]).

Après divers accedit et tests d’aspersion de la terrasse carrelée [H], il a été constaté (p. 29 du rapport) une infiltration importante immédiate dans l’atelier de transformation situé en dessous. Un arrosage de la façade a également réactivé une infiltration dans la chambre du rez-de-chaussée (p. 30). Enfin en plafond de la cellule commerciale il n’a pas été constaté d’infiltration active, cependant il a été relevé une augmentation significative de l’humidité du plafond entre le matin (où avait eu lieu l’aspersion) et l’après-midi (p. 31 du rapport).

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2023, la SARL [A] [R] a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le Tribunal judiciaire de Béziers et sollicite entendre :

— condamner Monsieur [N] [S] à payer à la SARL [A] [R] la somme de 14166 € TTC au titre des travaux de mise aux normes électriques ;

— condamner Monsieur [N] [S] à payer à la SARL [A] [R] la somme de 80000 € TTC au titre du préjudice financier ;

— condamner Monsieur [N] [S] à payer à la SARL [A] [R] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du Décret du 8 mars 2001 portant modification du Décret du 12 décembre 1996 no 96/1080 devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [N] [S] aux entiers dépens en ce compris les frais de référé et d’expertise.

Par exploit de commissaire de justice du 3 juillet 2023, Monsieur [N] [S] a fait assigner Monsieur [I] [H] et Madame [prénom non mentionné] [H] devant la juridiction de céans et demande au tribunal de :

— débouter la SARL [A] [R] de l’ensemble de ses demandes non retenues dans les conclusions du rapport d’expertise [D] ;

à titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [S]

vu l’article 1240 du Code civil

— condamner les consorts [H] à relever et garantir Monsieur [S] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, frais et intérêts ;

sur la demande incidente à l’encontre des requis

— condamner les consorts [H] à réaliser dans les trois mois du jugement à intervenir les travaux préconisés par l’expert [D], à savoir

¤ concernant le volume n° 2, les travaux chiffrés par la société GSBE, selon son devis en date du 16 juin 2022 comprenant l’installation du chantier, la démolition du carrelage, la réalisation d’une étanchéité de type étanchéité liquide sur 34,80 m² et la réfection du carrelage,

¤ concernant le volume n° 3 : les travaux tels qu’ils résultent du devis SUDTEC pour la réfection de la façade

¤ les travaux tels qu’il résultent du devis D12206-75-A pour l’installation de chantier; la dépose des lames composites, le groupe de climatisation et repose et la réfection de l’étanchéité ;

et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois à compter de quoi il sera à nouveau dit droit ;

— condamner les consorts [H] à payer à Monsieur [S], propriétaire des murs commerciaux

¤ la somme de 694,58 € TTC, valeur juillet 2022, date du rapport d’expertise judiciaire avec réactualisation BT01 jusqu’à la date du parfait paiement ;

¤ la somme de 741,08 € TTC, valeur juillet 2022 date du rapport d’expertise judiciaire, avec réactualisation BT01 jusqu’à la date du parfait paiement :

— condamner les consorts [H] au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront les frais de référés et d’expertise judiciaire.

Cette instance enregistrée sous n° de registre général 23/01680, a été jointe à la présente le 23 novembre 2023.

En revanche Madame [Z] [U], épouse [H], et Monsieur [I] [H], qui avaient fait assigner le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Redoute ainsi que la SA SOLAGI ont été déboutés de leur demande de jonction, enregistrée sous n° RG 23/02916 à la présente, par ordonnance du juge de la mise en état du 19 septembre 2024.

Une ordonnance de clôture a été prise le 31 octobre 2025, avec clôture différée au 28 décembre 2025 et l’affaire fixée pour être plaidée le 12 janvier 2026.

En leurs écritures, communiquées le 12 novembre 2025 Monsieur et Madame [H] sollicitent entendre :

— déclarer Madame [Z] [U], épouse [H], née le 20 février 1949 à SESAMO (Espagne), et Monsieur [I] [H], né le 25 mai 1944 à CARRIERA DE LOUREDO (Espagne), domiciliés 10 impasse de l’hippodrome à SAINT-PRIEST (Rhône) recevables et bien fondés en leurs demandes ;

à titre principal

— déclarer que les balcons dénommés volume 2 et 3, dont Monsieur et Madame [H] ont la jouissance, sont inhérents aux parties communes et non privatives de la copropriété, de sorte que la reprise de l’étanchéité et façade vétuste, devrait incomber, non pas aux époux [H], mais au Syndicat des copropriétaires de la résidence « La Redoute », pris en la personne de son syndic, seul responsable au titre des parties communes ;

en conséquence

— débouter Monsieur [S] de sa demande à l’encontre des époux [H] de le relever et garantir de toutes condamnations ;

à titre subsidiaire :

— déclarer que les infiltrations subies dans le local commercial de la société [A] [R], mis à bail par Monsieur [S], résultent d’un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse de Monsieur et Madame [H], dont les travaux de réalisation ont été effectués par la société SAMBREE ET FILS SPIR ;

— déclarer que Monsieur [S] échoue à démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage ;

— déclarer que Monsieur [S] est totalement défaillant à démontrer la responsabilité du fait des choses des époux [H] ;

— déclarer que les désordres subis dans le volume 3 résultent de la vétusté du bien dont Monsieur [S] est propriétaire, ou en tout état de cause, des parties communes de l’immeuble dont l’obligation d’entretien incombe au syndicat des copropriétaires ;

— déclarer que la société SAMBREE ET FILS SPLR a commis des malfaçons dans le cadre de l’exécution des travaux de réalisation de la toiture terrasse du volume 2 pour le compte de Monsieur et Madame [H] de nature à engager sa responsabilité décennale à l’égard de Monsieur et Madame [H] ;

en conséquence

— condamner solidairement la société SAMBREE ET FILS SPLR et son assureur tenant la défaillance de la société SAMBREE ET FILS SPLR dans la réalisation des travaux du volume 2 à relever et garantir Monsieur et Madame [H] de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre en principal, frais et intérêts ;

— rejeter la demande de Monsieur [S] à l’encontre des époux [H] de le relever et garantir en cas de condamnation ;

— rejeter la demande de condamnation des époux [H] à réaliser dans les trois mois du jugement à intervenir les travaux préconisés par l’expert par Monsieur [S] sera rejetée.

— condamner Monsieur [S] à réparer les désordres et les conséquences subis par le volume 3 ou en tout état de cause, partager la responsabilité avec le syndicat des copropriétaires, seul tributaire de l’obligation d’entretien des parties communes de l’immeuble ;

— rejeter la demande de condamnation de Monsieur [S] des époux [H] au paiement du cout des réparations des conséquences des infiltrations actualisé à l’indice BT01 :

en tout état de cause

— débouter Monsieur [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [S] à payer à Madame et Monsieur [H], la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais d’expertise et les dépens.

En ses dernières conclusions communiquées le 22 décembre 2025, Monsieur [N] [S] demande pour sa part de :

à titre principal

— débouter la SARL [A] [R] de l’ensemble de ses demandes ;

à titre subsidiaire, si par impossible le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [S] alors,

vu les articles 544, 1240 et 1242 du code civil,

vu la théorie des troubles anormaux de voisinage,

— condamner in solidum Madame [Z] [H], née [U], et Monsieur [I] [H] à relever et garantir Monsieur [S] de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge en principal, frais et intérêts ;

en tout état de cause

— condamner in solidum Madame [Z] [H], née [U], et Monsieur [I] [H] à réaliser dans les trois mois du jugement à intervenir les travaux préconisés par l’expert [D], à savoir :

¤ concernant le volume n° 2, les travaux chiffrés par la société GSBE, selon son devis en date du 16 juin 2022 comprenant l’installation du chantier, la démolition du carrelage, la réalisation d’une étanchéité de type étanchéité liquide sur 34,80 m² et la réfection du carrelage,

¤ concernant le volume n° 3 : les travaux tels qu’ils résultent du devis SUDTEC pour la réfection de la façade ;

¤ les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse bois tels que prévus par le devis SUDTEC D12206-75-A pour l’installation de chantier, la dépose des lames composites, le groupe de climatisation et repose et la réfection de l’étanchéité ;

et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un délai de 3 mois à compter de quoi il sera à nouveau dit droit ;

— condamner in solidum Madame [Z] [H], née [U], et Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [N] [S], propriétaire des murs commerciaux :

¤ la somme de 694,58 € TTC, valeur juillet 2022, date du rapport d’expertise judiciaire avec réactualisation BT01 jusqu’à la date du parfait paiement ;

¤ la somme de 741,08 € TTC, valeur juillet 2022 date du rapport d’expertise judiciaire, avec réactualisation BT01 jusqu’à la date du parfait paiement, ;

— condamner in solidum Madame [Z] [H], née [U], et Monsieur [I] [H] ou tout succombant à payer à Monsieur [S] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

En ses dernières écritures la SARL [A] [R], souhaite voir :

— déclarer la demande de la SARL [A] [R] recevable et bien fondée,

— débouter Monsieur [N] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

et maintient l’ensemble de ses demandes initiales.

Les parties ont été informées, conformément à l’article 450 al. 2 du Code de procédure civile de la mise en délibéré et de ce que le jugement serait mis à disposition au greffe le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de remise aux normes électriques

La SARL [A] [R] a cédé son fonds de commerce de boucherie à la SAS [A] [G] le 31 mai 2022 (sa pièces n° 21). Elle expose avoir été amenée, dans le cadre de cette cession à faire effectuer préalablement une vérification des installations électriques, s’agissant d’un établissement recevant du public. Cette vérification effectuée par APAVE le 1er avril 2022 a fait l’objet d’un rapport en date du 4 avril 2022 (pièce n° 15 de la [A] [R]).

L’acte de cession stipulait que les travaux de remise en conformité effectués suivant devis SIETELEC pour un montant de 14166 € (pièce n° 16) seraient prélevés sur le prix de vente versé en CARPA à défaut de paiement direct par le cédant (p. 24 du contrat de cession). Tel aurait en définitive été le cas le cas si l’on se réfère au compte CARPA afférent (pièce n° 22).

La SARL [A] [R] réclame remboursement de cette somme à son ancien bailleur.

En application de l’article L 145-40-1 du Code de commerce en vigueur depuis le 20 juin 2014 :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. ».

En l’espèce, il est compréhensible que la SARL [A] [R] n’ait pas en sa possession l’état des lieux d’entrée, puisque son bail avait pris effet le 31 mars 2011 (sa pièce n° 1), date à laquelle l’établissement d’un état des lieux d’entrée n’était pas une obligation légale en matière de bail commercial. La présomption de l’article 1731 aux termes duquel :

«  S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

était valide à l’époque de souscription.

Ainsi la SARL [A] [R] est réputée, sauf preuve contraire qu’elle ne verse pas aux débats, avoir pris à bail les locaux litigieux en bon état, en tout cas en ce qui concerne les installations électriques.

Dans ces conditions les travaux de remise en conformité effectués par SIETELEC en 2022 doivent être considérés comme une obligation de la [A] [R], conséquence de son usage des locaux pendant onze ans.

La SARL [A] [R] sera donc déboutée de sa demande de remboursement par Monsieur [S] des frais de remise en conformité des installations électriques.

Sur le préjudice financier

Il n’est pas contesté que la SARL [A] [R] ait subi un dégât des eaux le 2 mars 2017. Elle verse aux débats une attestation en date du 21 novembre 2022 de FIDUCIAL EXPERTISE, agence de Béziers, expert-comptable, retraçant les chiffres d’affaires annuels de la boucherie, arrêtés au 31 décembre, pour les exercices 2017 à 2021.

La SARL [A] [R] impute la baisse de chiffre d’affaires observée, passant de 168682 € à fin 2017, à 99688 € en fin 2021, aux suites du dégât des eaux.

Cette récession commerciale n’est pas autrement documentée.

Le rapport [D] a effectivement relevé des traces d’infiltration et une augmentation de l’humidité dans l’atelier de transformation mais, comme le fait pertinemment observer Monsieur [S], la question d’un éventuel préjudice financier induit par les dégâts n’a pas été évoquée par devant l’expert.

La simple production des chiffres d’affaires annuels de 2017 à 2021 ne suffit évidemment pas à expliquer la baisse d’activité de la [A] [R].

D’un point de vue strictement méthodologique, il eût été pertinent de produire le chiffre d’affaires 2016 pour avoir une estimation de perte succédant immédiatement au dégât des eaux de mars 2017, étant précisé qu’il est suggéré en diverses phases des débats que l’activité était essentiellement saisonnière.

En outre la perte éventuelle pour l’entreprise est celle de la marge d’exploitation à l’égard de laquelle la SARL [A] [R] ne verse aucun élément aux débats.

La demande d’indemnisation pour préjudice financier sera rejetée faute de preuves.

Sur la demande reconventionnelle à l’encontre des consorts [H]

Si l’expertise [D] démontre à l’envie que les infiltrations ont pour origine la terrasse et la façade arrière, il n’a jamais été prouvé que ces portions de bâtiment soient des parties communes.

La demande de travaux sous astreinte formée par Monsieur [S] à l’encontre des époux [H] devra donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL [A] [R], succombante, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

En considération de la nature du litige et des développements de l’instance, il n’apparaît pas inéquitable de rejeter l’ensemble de demandes formées sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

REJETTE les demandes principales de la SARL [A] [R] formées contre Monsieur [N] [S] ;

REJETTE la demande d’astreinte formée à titre récursoire par Monsieur [N] [S] contre Monsieur [I] [H] et Madame [Z] [U], épouse [H] ;

CONDAMNE la SARL [A] [R] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire :

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 09 Mars 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sylvia LUCAS Julie LUDGER