PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/02792 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKNS

72A

S.D.C. BATIMENT 239

C/

[W] [U], [I] [G] épouse [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment 239, sis [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic la société Foncia LVM, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 304 970 726, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 7]

représenté par M^e Bruno ADANI, avocat au barreau de Val d’Oise

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 4], défaillant

Madame [I] [G] épouse [U], demeurant [Adresse 4], défaillante

— -==o0§0o==--

M. [W] [U] et Mme [I] [U], née [G], sont propriétaires des lots n°350 et 1348 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 12], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 31 décembre 2015, le tribunal d’instance de Gonesse a condamné solidairement M. et Mme [U] au paiement des arriérés de charges de copropriété et frais dus au troisième trimestre 2015 inclus, pour la somme de 3 800,48 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment 239, sis [Adresse 5] à Sarcelles " SDC secondaire [Adresse 9] ", représenté par son syndic la société Foncia LVM, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [U] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux pour la somme de 9 992,20 euros.

Aux termes de ses conclusions d’actualisation, signifiées par commissaire de justice par acte déposé à étude le 12 août 2025, le SDC secondaire [Adresse 8] [Cadastre 2] demande au tribunal de condamner solidairement M. et Mme [U] à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  9 312,88 euros majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 14 mai 2025, date de l’assignation,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [U], déjà condamnés au paiement des charges de copropriété, ne s’en acquittent pas régulièrement.

Il précise que le dispositif de l’assignation du 14 mai 2025 comporte des erreurs matérielles et que la somme effectivement due au jour de sa délivrance s’élevait à 12 560,88 euros, selon le décompte arrêté au 7 mai 2025.

À la suite des règlements partiels effectués par les défendeurs, l’arriéré de charges a été ramené à la somme de 9 312,88 euros.

M. et Mme [U] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone de leur adresse sise [Adresse 3] à [Localité 12]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 16 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 20 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC secondaire bâtiment 239 justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [U] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°350 et 1348,

— un décompte actualisé au 29 juillet 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 septembre 2020, 31 mai 2021, 9 septembre 2021, 23 mai 2022, 31 janvier 2024 et 26 mars 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et l’attestation de non-recours respectif aux assemblées générales des 23 septembre 2020, 31 mai 2021, 9 septembre 2021 et 23 mai 2022 ;

— une sommation de payer la somme de 4 372 euros en date du 21 octobre 2021,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 9 312,88 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 29 juillet 2025, appel de fonds 3ème trimestre 2025 inclus.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété visant en page n°136 la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

En conséquence, M. et Mme [U] sont tenus solidairement au règlement de la dette dans le cadre de la présente instance.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [U] à verser au SDC secondaire bâtiment 239 la somme de 9 312,88 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 29 juillet 2025, appel de fonds 3ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 14 mai 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. et Mme [U] ont déjà été condamnés pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC secondaire [Adresse 9] à hauteur de 750 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [U], parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer les dépens de la présente instance, dont recouvrement au profit de Maître Bruno Adani.

S’agissant des frais d’inscription d’hypothèque légale il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les frais d’exécution forcée, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [W] [U] et Mme [I] [U], née [G] à verser syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment 239, sis [Adresse 5] à [Localité 12] la somme de 9 312,88 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 29 juillet 2025, appel de fonds 3ème trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 14 mai 2025 ;

Condamne in solidum M. [W] [U] et Mme [I] [U], née [G] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment 239, sis [Adresse 5] à [Localité 12] la somme de 750 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne in solidum M. [W] [U] et Mme [I] [U], née [G] aux dépens, dont distraction conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Condamne in solidum M. [W] [U] et Mme [I] [U], née [G] à verser au syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment 239, sis [Adresse 5] à [Localité 12] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 11], le 5 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS