TROISIEME CHAMBRE CIVILE

06 Mars 2026

N° RG 25/02412 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OMZV

Code NAC : 31B

ECONHOMES

C/

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES VERGERS SIS [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Troisième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN, a rendu le 06 mars 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame LEAUTIER, Première Vice-présidente

Madame MARQUES, Vice-Présidente

Monsieur PERRIN, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 19 Décembre 2025 devant Aurélie MARQUES, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Aurélie MARQUES

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DEMANDERESSE

S.A.S. ECONHOMES, immatriculée au RCS de LYON n° 844791608, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie VAN HEULE, avocate postulante au barreau de VAL D’OISE et M^e Julie FAIZANDE, avocate plaidante au barreau de LYON

DÉFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES VERGERS SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la société MEMMO IMMOBILIER – [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

— -==o0§0o==--

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 juin 2021, la société par actions simplifiée Econhomes (ci-après SAS Econhomes) a conclu avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires), alors représenté par le syndic Batim et fils, un contrat d’optimisation des charges de copropriété.

Trois factures ont été établies par la SAS Econhomes :

— une facture F2101114 du 29 juillet 2021 d’un montant de 21.800 euros, avec solde restant dû de 20.400 euros;

— une facture F2101296 du 29 octobre 2021 d’un montant de 7.292 euros;

— une facture F2201943 du 7 juillet 2022 d’un montant de 29.092,01 euros.

Par acte du 7 décembre 2023, la SAS Econhomes a fait délivrer une sommation de payer la somme totale de 56.834,19 euros au syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic, la société Memmo immobilier.

Par lettres de mise en demeure du 26 février 2024, la SAS Econhomes a de nouveau sollicité le paiement des factures auprès du syndicat des copropriétaires et du syndic, en vain.

Par exploit du 13 juin 2024, la société Econhomes a assigné le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Memmo immobilier, devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 56.784,01 euros au titre des factures impayées et de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, le tout avec bénéfice de l’exécution provisoire et capitalisation.

Par jugement du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Bobigny s’est déclaré territorialement incompétent pour statuer sur les demandes formées par la SAS Econhomes et a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire de Pontoise.

Par exploit du 3 juillet 2025, la SAS Econhomes a fait signifier au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice Memmo immobilier, sa constitution d’avocat devant le tribunal judiciaire de Pontoise, ainsi que le jugement contentieux réputé contradictoire rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 14 janvier 2025.

Avisé par le greffe du tribunal judiciaire de Pontoise de l’audience de mise en état du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires n’a pas constitué avocat. Le pli est revenu avec la mention « avisé et non réclamé ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 décembre 2025 et l’affaire appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 6 mars 2026, date de la présente décision.

MOTIFS

Au terme de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

En l’espèce, la partie demanderesse soutient que le syndicat des copropriétaires est contractuellement tenu de lui payer la somme de 56.784,01 euros au titre de factures impayées.

La relation contractuelle est dûment établie par le contrat d’optimisation des charges de copropriété signé entre les parties le 3 juin 2021.

Ce contrat, dont l’objet est d’identifier les « gisements » d’économies du syndicat des copropriétaires, devait se dérouler en trois étapes:

— étape n°1: élaboration par la SAS Econhomes d’un rapport de diagnostic comprenant la liste exhaustive des postes de charges en cours, pour lesquelles des économies potentielles sont identifiée sur le principe;

— étape n°2: la validation du rapport de diagnostic par le syndicat des copropriétaires, ce dernier s’engageant à notifier par courriel son acceptation ou son refus motivé de tout ou partie des préconisations du rapport de diagnostic dans un délai d’un mois à compter de la remise du diagnostic ; passé ce délai, le rapport de diagnostic est réputé être accepté par la copropriété, ce qui enclenche automatiquement l’étape n°3;

— étape n°3: remise par la SAS Econohmes du bilan des économies réalisées.

La clause relative à l’objet du contrat précise que, concernant les préconisations validées lors du diagnostic, les économies sont dites réalisées qu’elles soient effectivement mises en oeuvre ou pas par le syndicat des copropriétaires dès lors qu’il n’existe aucun obstacle extérieur à la copropriété pour leurs mises en oeuvre (cas par exemple et sans que ce soit exhaustif, de la copropriété qui déciderait de ne pas mettre en oeuvre ces économies alors que ces dernières sont acquises).

Aux termes dudit contrat, il est prévu au titre de la rémunération que:

— le droit à rémunération de la SAS Econhomes est déclenché par la remise du bilan des économies réalisées à la copropriété;

— la SAS Econhomes facture une avance de 500 euros HT à la date de signature du contrat, cette avance devant être intégralement remboursée au client en cas d’interruption définitive du contrat à l’issue du rapport de diagnostic;

— l’avance est remboursée lors des échéances de paiement en la déduisant des factures de la SAS Econhomes; si le remboursement n’est pas complet à l’issue de la dernière facturation, Econohmes remboursera la part d’avance restante;

— la rémunération finale TTC de Econhomes est égale à 50% du montant des économies réalisées, tels (sic) que résultant du bilan des économies réalisées, TTC sur deux ans;

— ce montant sera facturé pour moitié à la date de présentation du bilan d’économies réalisées, pour solde, à la date anniversaire, un an plus tard;

— les paiements sont effectués par virement bancaire maximum 30 jours, date de facture.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Econhomes verse aux débats un rapport de diagnostic daté de juin 2021 contenant une synthèse des actions d’économie à hauteur de 52.900 euros concernant cinq postes de dépenses: le nettoyage, les assurances, la désinsectisation, l’électricité et la toiture-terrasse.

La SAS Econhomes ne justifie pas avoir adressé ce rapport de diagnostic à la copropriété et, par suite, ne justifie pas avoir permis au syndicat des copropriétaires de valider ou de refuser le rapport dans le délai d’un mois à compter de la remise du diagnostic conformément aux étapes 1 et 2 prévues au contrat. Ainsi, la SAS Econhomes ne rapporte pas la preuve de l’opposabilité du rapport de diagnostic au syndicat des copropriétaires. Cette pièce est donc dépourvue de valeur probante.

Pour justifier des diligences entreprises, la SAS Econhomes produits plusieurs devis de prestations de services (nettoyage, assurance) qui présentent toutefois des irrégularités:

— certains devis ont été établis le 21 mai 2021, c’est-à-dire avant le début de la relation contractuelle entre la SAS Econhomes et le syndicat des copropriétaires (pièces 3 et 4);

— certains devis ne sont pas datés (pièces 5 et 7).

Ces devis sont également dépourvus de toute valeur probante.

Par mail du 28 septembre 2021, l’acheteur projets de la SAS Econhomes a adressé le bilan d’économie évoquant des « économies sécurisées à date » à hauteur de 70.130 euros détaillées de la manière suivante :

Leviers

Economies

Date application prévi.

Prestataire final

Observations

Sujet déjà traité

Nettoyage

—  43.000 €

01/07/2021

Vision Globale

Offre mise en place

sujets clos / à signer

Toiture terrasse

—  14.374 €

dès signature

Soprema

Offre à signer

Assurance

—  8.404 €

01/01/2022

France courtage

Offre à signer

Dératisation

—  4.353 €

04/01/2022

Hygiène entretien

Offre à signer

Deux contrats de prestation de service conclus entre le syndic Batim et fils et la SARL Vision globale, société de nettoyage, sont signés mais non datés. L’avenant n°2 au contrat de prestation de service est non daté et non signé mais précise une date d’effet au 1er juin 2021, c’est-à-dire antérieurement à la relation contractuelle entre la SAS Econhomes et le syndicat des copropriétaires. Dès lors, il ne peut être considéré que ces contrats sont inclus dans la prestation de la SAS Econhomes.

En outre, la facture afférente à la prestation « nettoyage » a été émise le 29 juillet 2021, avant l’envoi du bilan d’économie, ce qui n’est pas conforme aux dispositions contractuelles prévues entre les parties.

Ainsi, la facture n°F2101114 d’un montant de 20.400 euros sera rejetée, de même que les facturations postérieures au titre du poste de dépense « nettoyage », la réalité des créances n’étant pas démontrée.

Il est en revanche établi que le syndic Batim et fils a souscrit le 28 octobre 2021, soit le mois suivant la réception du bilan d’économie:

— deux contrats de désinsectisation générale et de dératisation avec la société ESC Hygiène;

— un contrat d’entretien des toitures-terrasses avec la société Soprassistance.

Dans le cadre du mail adressé le 28 septembre 2021, la SAS Econhomes a joint le plan intercalaire de l’assurance Courtage de France. Le syndic Batim et fils a résilié la police d’assurance auprès de la société Axa à compter du 1er janvier 2022. La SAS Econhomes verse aux débats la synthèse de l’offre de la compagnie Courtage de France pour une proposition d’assurance à compter du 1er janvier 2022.

Seuls ces trois postes de dépenses (toitures-terrasses, dératisation, assurance) sont donc susceptibles d’entraîner un droit à rémunération au profit de la SAS Econhomes.

Sur l’entretien des toitures-terrasses

Il résulte du bilan d’économie que le syndicat des copropriétaires s’acquittait d’une prestation d’entretien des toitures-terrasses avec la société ESC Bâtiment à hauteur de 18.670 euros TTC par an.

Aux termes du contrat d’entretien conclu le 28 octobre 2021, la prestation est désormais facturée 4.295,50 euros par la société Soprassistance, soit une économie de 14.374,50 euros par an. La SAS Econhomes était donc en droit de solliciter le paiement de la somme de 7.187,25 euros TTC sur deux ans.

Au titre des factures F2101296 et F2201943, la SAS Econhomes retient une économie TTC annuelle de 3.028 euros sans s’expliquer sur ce chiffrage qui ne correspond ni au bilan d’économie, ni au contrat d’entretien versé à la procédure mais qui est néanmoins inférieur au montant de l’économie qu’elle était en droit de facturer.

Il convient donc de retenir la somme totale de 3.028 euros au titre de la rémunération de l’économie réalisée pour l’entretien des toitures-terrasses.

Sur la désinsectisation

Il résulte du bilan d’économie que le syndicat des copropriétaires s’acquittait d’une prestation de désinsectisation (blattes et rats) avec la société L’étoile à hauteur de 10.061 euros TTC par an. Aux termes des contrats conclus le 28 octobre 2021, la prestation de désinsectisation est désormais facturée 5.709 euros TTC par la société ESC Hygiène, soit une économie de 4.352 euros par an.

Au titre des factures F2101296 et F2201943, la SAS Econhomes sollicite la somme de 1.576 euros TTC au titre de la première facture – sans s’expliquer sur ce chiffrage qui ne correspond ni au bilan d’économie, ni au contrat versé à la procédure mais qui est néanmoins inférieur au montant de l’économie qu’elle était en droit de facturer – et 2.176 euros TTC au titre de la seconde facture, ce qui est conforme à ce qu’elle était en droit d’exiger au titre des économies réalisées.

Il convient donc de retenir la somme totale de 3.752 euros.

Sur l’assurance

Il résulte du bilan d’économie que le syndicat des copropriétaires s’acquittait de cotisations d’assurance à hauteur de 45.532 euros par an TTC. La compagnie d’assurance Courtage de France a formulé une proposition à hauteur de 37.128 euros TTC par an, soit une économie de 8.404 euros par an.

Au titre des factures F2101296 et F2201943, la SAS Econhomes sollicite la somme de 4.202 euros TTC au titre de la première facture et 4.202 euros TTC au titre de la seconde facture, ce qui est conforme à ce qu’elle était en droit d’exiger au titre des économies réalisées.

Il convient donc de retenir la somme totale de 8.404 euros.

Il convient de déduire les 600 euros TTC versés d’avance par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser la somme de 14.584 euros à la SAS Econhomes au titre de la rémunération de cette dernière pour les économies réalisées et dûment justifiées.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, laquelle elle est de droit lorsqu’elle est sollicitée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SAS Econhomes fait valoir que le non-paiement des factures par le syndicat des copropriétaires l’a placée dans une situation financière très délicate de sorte qu’elle a été contrainte de solliciter, d’une part, un prêt d’un montant de 50.000 euros, d’autre part, un nouveau plan de remboursement de ses emprunts existants.

Toutefois, la SAS Econhomes ne produit aucun élément afin de justifier de ses prétendues difficultés financières. En outre, la preuve d’un lien de causalité entre les emprunts souscrits ou renégociés et le présent litige n’est pas rapportée.

Ainsi, la SAS Econhomes n’établit pas le préjudice qu’elle invoque, ni ne démontre qu’il serait indépendant du retard dans le paiement, de sorte que sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera tenu aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la SAS Econhomes la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux assignations délivrées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Vergers, représenté par son syndic en exercice, la société Memmo immobilier, à payer à la SAS Ecohomes la somme de 14.584 euros (quatorze mille cinq cent quatre-vingt-quatre euros) au titre de sa rémunération pour les économies réalisées dans le cadre du contrat d’optimisation des charges de copropriété conclu le 3 juin 2021;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SAS Econhomes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Vergers, représenté par son syndic en exercice, la société Memmo immobilier aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Vergers, représenté par son syndic en exercice, la société Memmo immobilier à payer à la SAS Econhomes la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE la SAS Ecohomes du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement est signé ce jour par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Camille LEAUTIER Anaële MAZZIERI-SARKISSIAN