N° RG 24/01097 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6NO

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01097 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6NO

NAC: 72Z

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Alice PATOUREAUX

à la SCP ACTEIS

à la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 3], SITUÉ [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Alice PATOUREAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

SARL CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 7]

défaillant

SELAS EGIDE, prise en la personne de Maître [W] [Y], en sa qualité de liquidateur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC qualité conférée par jugement du tribunal de commerce de Toulouse le 26 septembre 2024, ayant prononcé l’ouverture de la procédure de liquidation de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

SA GENERALI, assureur de responsabilité civile professionnelle du CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric BENOIT-PALAYSI de la SCP ACTEIS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Catherine Marie DUPUY du CABINET H&A, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

SOCIÉTÉ GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, en sa qualité de garant financier, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître François AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 14 janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

*************************************************************************

EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier dénommé résidence [Adresse 3] est situé [Adresse 4] ([Adresse 5]). Cette résidence est soumise au statut de la copropriété.

Après délibération d’une assemblée générale du 18 janvier 2024, le mandat de syndic de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a pas été reconduit. L’assemblée générale des copropriétaires a décidé de confier le mandat de syndic à la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI).

Selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], la reprise de la comptabilité par la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI) a laissé apparaître, au titre de la balance des comptes, un solde dû au syndicat des copropriétaires de 22.118,12 euros.

La société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a jamais ouvert de compte bancaire séparé, n’a pas davantage restitué les fonds au nouveau syndic, pas plus qu’elle n’a communiqué l’ensemble des documents comptables nécessaires à la reprise de la gestion, malgré des demandes et des relances en ce sens.

Toujours selon le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC est assuré auprès de la société GENERALI et est titulaire d’une garantie financière souscrite auprès de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION selon n° de police 1-11826-14597-0.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 mars 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] a mis en demeure la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de lui restituer la somme de 22.118,12 euros, en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024, enregistré sous le n° RG 24/01097, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI), a assigné la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, la société GENERALI prise en sa qualité de d’assureur de responsabilité civile professionnelle et la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, agissant en qualité de juge des référés.

Par ordonnance avant dire droit du 18 octobre 2024, le juge des référés ordonnait la réouverture des débats pour production de la garantie financière.

Suivant jugement du tribunal de commerce de Toulouse du 26 septembre 2024, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC a été placée en liquidation judiciaire. La SELAS EGIDE représentée par Maître [W] [Y] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire de cette société.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024 enregistré sous le n° RG 24/02398 le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI), a assigné la SELAS EGIDE, représentée par Maître [W] [Y], prise en sa qualité de liquidateur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC devant le juge des référés, aux fins d’appel en cause.

Les affaires ont été évoquées lors de l’audience du 14 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, soutenues oralement, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

principalement :

— juger recevable l’appel en cause du liquidateur,

— ordonner la jonction des instances enrôlées sous le n° RG 24/01097 et RG n° 24/02398,

— juger que l’instance est reprise,

— juger que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC est garantie auprès la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION aux termes d’un contrat qui porte le n° de police 1-11826-14597-0,

— juger que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC est assurée auprès la société GENERALI au titre de sa responsabilité professionnelle,

— juger que l’absence d’ouverture de compte bancaire séparé par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC au bénéfice du syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable,

— constater la nullité du mandat de syndic de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC à l’égard du syndicat des copropriétaires,

— juger que les conséquences préjudiciables qui en découlent ne sont pas sérieusement contestables,

— condamner in solidum la société GENERALI et la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à lui régler par provision la somme de 22.118,12 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 mars 2024,

— juger que le demandeur est titulaire d’une créance de 30.173,70 à l’encontre de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC,

— juger qu’il convient de fixer sa créance au passif de la procédure collective à la somme de 30.173,70 euros,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de procédure collective,

— à titre subsidiairement et avant dire droit :

— ordonner une consultation ou une expertise judiciaire de comptabilité et désigner un consultant ou un expert pour y procéder selon la mission suggérée dans ses conclusions,

— rejeter la demande complémentaire de mission formulée par la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION, ou à défaut, le condamner à régler les frais relatifs à ses propres demandes,

en tout état de cause :

— condamner in solidum la société GENERALI et la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, aux termes de ses dernières conclusions soutenues oralement et au visa de l’article 835 du code de procédure civile, demande au juge des référés, de :

avant dire droit, sur la justification de la garantie financière :

— ordonner au demandeur de produire la garantie financière invoquée par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC et qui aurait été délivrée par la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION,

— à défaut, juger qu’il n’en est pas justifié et déclarer irrecevable et à tout le moins débouter le demandeur,

sur la demande de provision :

— avant dire droit,

— ordonner à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC de communiquer la justification de l’encaissement du solde du précédent syndic au moment de la signature du mandat et les relevés bancaires de l’année 2020 jusqu’au 31 décembre 2023 et pour 2024 jusqu’au 18 janvier 2024, passé le délai de cessation du mandat, pour les rapprocher des états comptables étant donné que la pièce n°14 versée aux débats par le syndicat demandeur, fait mention de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avec, semble-t-il des comptes débiteurs,

— ordonner la communication par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, via son liquidateur, des documents suivants :

— la situation de la trésorerie à la date de révocation du mandat ou de la résiliation du contrat de garantie financière,

— les grands livres de la copropriété,

— les relevés bancaires,

— les états de rapprochements bancaires,

— afin de tracer les flux financiers intervenus,

— assortir cette communication d’une astreinte de 1.000 euros par jour de retard, passé le délai de 48 heures après la signification de l’ordonnance,

— désigner le cas échéant un expert judiciaire pour procéder aux rapprochements,

— surseoir à statuer dans l’attente de l’examen des relevés bancaires,

— dès la fin de mission, dire et juger qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de réinscrire l’affaire au rôle,

— juger que les fonds litigieux n’ont pas été transférés à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC d’après les éléments fournis par le demandeur de sorte que l’insuffisance de fonds ne provient pas de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC,

— juger qu’il n’est pas démontré l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible,

— juger à tout le moins qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible au profit du syndicat des copropriétaires à l’égard de la société GROUPEMENT FRANCE DE CAUTION,

Sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le syndicat :

— s’en rapporter étant donné que la société GROUPEMENT FRANCE DE CAUTION y est favorable,

— ajouter le cas échéant les missions suggérées dans ses conclusions versées au soutien des débats

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] de toutes ses demandes formées à son égard,

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] ou qui mieux le devra à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La société GENERALI, en sa qualité d’assureur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, demande au juge des référés, de :

principalement :

— constater l’existence de contestations sérieuses faisant obstacles aux demandes de provision formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demande de provision formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] de sa demande de condamnation de 22.118,12 euros à son encontre,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] de sa demande de condamnation de 5.000 euros à son encontre,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] du surplus de ses demandes formées à son encontre,

subsidiairement :

— la mettre hors de cause,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] de sa demande d’expertise,

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] du surplus de ses demandes formées à son encontre,

— déclarer que les limites de garantie du contrat d’assurance sont applicables, en particulier le franchise contractuelle de 10 % des dommages,

— en tout état de cause :

— débouter le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] de sa demande de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] ou tout succombant au paiement de la somme de 5.000 euros à son profit au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de son avocat.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, la SELAS EGIDE prise en sa qualité de liquidateur de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à ses dernières conclusions soutenues oralement, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les affaires ont été mises en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose : « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs ».

En l’espèce, il est sollicité la jonction des instances RG 24/01097 et RG 24/02398. Elles concernent les mêmes parties et elles disposent d’objets similaires, dès lors qu’une procédure collective est en cours au bénéfice de l’une des parties défenderesses.

Il est de bonne administration de la justice que d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros RG 24/01097 et RG 24/02398, qui concernent le même litige.

Il y sera donc procédé comme mentionné au dispositif de la présente ordonnance.

* Sur la demande de provision

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] cherche à obtenir la restitution des fonds lui appartenant à hauteur de la somme de 22.118,12 euros. Selon la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, ce montant procède d’une collusion entre la société CABINET L’IMMEUBLE et la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, lesquelles ont le même gérant. Celui-ci aurait procédé à des détournements de fonds intégrant cette somme débitrice qui est inscrite au sein même de sa comptabilité, découvert par le nouveau syndic au moment de sa prise de fonction.

Pour cela, le syndicat des copropriétaires s’appuie sur un texte et sur un principe prétorien arrêté par la Cour de cassation.

Tout d’abord, l’article 835 du code de procédure civile dispose : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

Par ailleurs, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 13 juillet 2023, (22-14.535) dans une affaire factuellement similaire, la Cour de Cassation a notamment posé le principe suivant :

« Il résulte des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d’une part, que la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce s’applique à toute créance ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations, d’autre part, qu’elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible, et que la personne garantie est défaillante, quelle que soit la cause de cette défaillance ».

Il ressort de la combinaison de ces principes juridiques que la mise en œuvre de la garantie, sous réserve de son existence (1), suppose d’une part, la justification d’une créance certaine, liquide et exigible (2) et d’autre part, que la personne garantie soit défaillante (3), sans que le garant ne puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le syndic professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

Ces trois critères cumulatifs du principe seront successivement analysés.

1) Sur la garantie financière

En vertu des articles 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a accordé à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC une garantie financière. Celle-ci est obligatoire en ce qu’elle est exigée des personnes qui exercent des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, comme cela était le cas du mandat de syndic exercé par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC.

Il est indiqué par la partie demanderesse que cette garantie porte le n° de police 1-11826-14597-0. En outre, En pièce n°18 de son bordereau de pièces annexes, la partie demanderesse produit un extrait d’une publication d’annonces légale émanant du site « le journaltoulousain.fr » du 04 avril 2024 dont le libellé est le suivant : " Le GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION (…) avise le public que les garanties financières, pour les activités de Syndic de copropriété, qu’il accordait, depuis le 20 avril 2018, dans le cadre de la loi du 02/01/1970 et ses textes subséquents à : la SARL CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC (…) prendront fin TROIS JOURS [Localité 9] après la publication du présent avis (…) ".

Lors de l’audience, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION prétend que ces éléments ne sont pas probants. Elle ajoute que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC se prévaut d’une fausse attestation de garantie qui constituerait un faux en écritures privées. Pour autant, elle n’en apporte pas la preuve, ne serait-ce qu’en produisant un simple dépôt de plainte et en indiquant le sort réservé à cette éventuelle procédure pénale.

Cette position de la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne résiste assurément pas à l’analyse. Déjà parce qu’elle reste taisante sur la publication de l’annonce légale qui ne semble souffrir aucune contestation. Ensuite, parce que dans une ordonnance du 08 novembre 2024, disponible en ligne du fait de l’Open data, rendue dans une affaire similaire opposant un autre syndicat des copropriétaires aux mêmes parties défenderesses, la cour d’appel de Toulouse a constaté un désistement par suite du « règlement des sommes dues » par le garant au syndicat des copropriétaires. Cela présume que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION y a reconnu implicitement avoir garantit la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC selon un contrat portant le n° de police 1-11826-14597-0, puisqu’elle a accepté de régler les sommes débitrices issues de la défaillance de l’ancien syndic.

Dès lors, il n’était pas nécessaire de demander au syndicat des copropriétaires de produite une attestation dans le cadre d’une ordonnance avant dire droit. Il n’est pas davantage utile, ni de surseoir à statuer dans l’attente d’une hypothétique procédure pénale, ni même de s’interroger sur ce qui pousse la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, pour des motifs tenant à la loyauté probatoire, à demander à un tiers au contrat, en l’occurrence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], d’avoir à verser aux débats cette garantie financière qu’elle possède nécessairement dans ses archives, puisqu’elle en est la principale rédactrice et l’une des souscriptrices.

2) Sur l’existence d’une créance par le syndicat des copropriétaires

Avant qu’il ne soit mis fin à son mandat de syndic, la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avait établi et transmis à la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI), des documents relatifs à des états de dépenses, ainsi qu’un document intitulé [Localité 10] LIVRE. Ce dernier constitue le bilan comptable de la copropriété notamment à compter du mois du début de son mandat en février 2023, jusqu’à son dessaisissement dans le courant du mois de janvier 2024.

La lecture de ce [Localité 10] LIVRE, qui retrace la comptabilité de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, permet de se rendre compte que le solde était de – 8.481,11 à la date de l’entrée en vigueur de son mandat de syndic. Force est de constater que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC n’a pas demandé d’explication, ni sollicité la restitution des fonds auprès du précédent syndic la société CABINET L’IMMEUBLE dans la mesure où le gérant était la même personne. Elle est réputée en assumer le solde débiteur.

Il est constant que cette importante balance passive de -22.118,12 euros, générée en l’espace de quelques mois, pendant le mandat de gestion de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, n’est justifiée par aucune circonstance conjoncturelle qui s’inscrirait dans des actes de gestion ou d’administration courantes accomplis dans l’intérêt de la copropriété.

C’est d’ailleurs la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est la plus critique des agissements de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC. Elle évoque explicitement des « collusions » entre les sociétés détenues par le gérant de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC avec notamment une autre société dénommée la société CABINET L’IMMEUBLE.

Il est démontré par la lecture du [Localité 10] LIVRE que les ponctions débitrices opérées par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC sur le compte bancaire ouvert au nom du syndicat des copropriétaires sont bien relatives à des « opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ». De même, elles concernent des dettes ou des créances « ayant pour origine un versement, ou une remise, effectué à l’occasion de l’une de ces opérations ». Pour reprendre ces critères, dégagés par la Cour de Cassation dans son arrêt précité, il ne fait aucun doute que les détournements au préjudice du syndicat des copropriétaires qui fondent sa créance, se sont inscrits dans une démarche volontaire de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC en lien direct avec la gestion du mandat de syndic, garantie au titre de la loi Hoguet. Cette créance n’est nullement provoquée par une quelconque intervention éventuelle d’une cause extérieure, imprévisible et irrésistible qui aurait pu échapper à cette garantie financière pour le cas échéant constituer un risque strictement assurantiel.

La société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION ne conteste pas spécifiquement le fait que le solde dû au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] s’élève à la somme de 22.118,12 euros arrêté au mois de janvier 2024. Elle concentre davantage ses moyens de défense sur le fait que la partie demanderesse ne justifierait ses demandes que sur ce seul [Localité 10] LIVRE, qu’elle estime incomplet et qu’elle considère comme relevant plus de la gestion de la société CABINET L’IMMEUBLE que de celle que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC.

Si la charge de la preuve pèse effectivement sur le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], il n’en demeure pas moins que la demande de provision s’inscrit dans un contexte où les copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] semblent avoir été victimes, comme beaucoup d’autres, selon les documents de presse dont il est fait mention aux débats, d’une vaste escroquerie dans laquelle des sommes auraient été détournées à hauteur de plusieurs millions d’euros.

L’exigence probatoire que l’on attend d’un demandeur dépend des circonstances de l’espèce. Elles font peser sur lui une obligation de moyen quant à l’exhaustivité des diligences à mener pour convaincre la juridiction au regard de l’office qui pèse sur lui en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

Autrement dit, en l’espèce, il paraît difficile de critiquer, comme le fait la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, le manque de qualité probatoire supposé du syndicat des copropriétaires, alors justement que la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC serait à l’origine d’une éventuelle escroquerie dénoncée, dont l’objectif même serait d’entretenir la confusion et d’organiser, par des manœuvres frauduleuses, l’opacité de sa comptabilité pour tenter de masquer ses possibles méfaits et ainsi théoriquement tromper la vigilance de ses victimes.

A cet égard, alors que le gérant des sociétés incriminées est mis en examen, et que ses sociétés, dont la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, ont fait l’objet de liquidations judiciaires, il paraît totalement vain de lui imposer des injonctions judiciaires, même sous astreinte, pour la contraindre à communiquer les documents énumérés à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même, ils auraient été utiles à la présente instance en ce qu’ils seraient venus corroborer ou contredire les lignes comptables du [Localité 10] LIVRE. Par ailleurs, le liquidateur mandataire, au fait des prétentions des parties, n’a pas été en mesure de transmettre le moindre document. Cela laisse augurer de l’impossibilité de les obtenir, si tant est qu’ils aient existé.

En outre, la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION qui est principalement à l’origine de ces prétentions reconventionnelles, lesquelles sollicitent du juge des référés qu’il enjoigne la partie demanderesse et la partie défenderesse défaillante à communiquer ces documents financiers, ne démontre pas avoir tenté de les obtenir du procureur de la République ou du juge d’instruction, si toutefois ils avaient faits l’objet de mesures de saisies pénales dans le cadre de l’information judiciaire.

A cet égard, toute demande d’injonction judiciaire formée à l’égard de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par la SELAS EGIDE en la personne par Maître [W] [Y], sera rejetée. Les demandes de même nature formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront également déboutées.

Dans ce contexte, la production du [Localité 10] LIVRE sur la période utile de février 2023 à janvier 2024, dont il est constant qu’il a été établi par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, qui y reconnaît implicitement son propre ponctionnement de fonds au détriment du syndicat des copropriétaires, est déjà suffisante et tout à fait explicite. Elle permet de quantifier l’étendue du préjudice souffert par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]. Il se situe à un montant précis de -22.118,12 euros, arrêté au mois de janvier 2024. Aucun élément à ce stade ne permet de sérieusement douter de la sincérité et de la justification du chiffrage de ce solde débiteur, à une date contemporaine de celle du changement de syndic.

Il en résulte donc que la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] apparaît certaine, puisqu’elle a été établie à la suite d’un bilan comptable de l’une des sociétés défenderesses, qui y reconnaît implicitement sa dette, ce que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION n’est sérieusement pas en mesure de contredire.

Cette créance est par nature liquide puisqu’il s’agit de capitaux chiffrés ponctionnées sur un compte bancaire.

Elle est enfin exigible, dès lors que ces montants détournés auraient dû être reversés au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces fonds appartenaient à la copropriété qui en a été injustement spoliée.

3) Sur la défaillance de la personne garantie

Dans son arrêt précité, la Cour de Cassation estime, lorsqu’elle écrit « quelle que soit la cause de cette défaillance », que la cause de cette défaillance du syndic couvert par une garantie financière n’importe pas. Il est donc indifférent que cette défaillance procède d’une incompétence, d’une maladresse, d’une méconnaissance, d’une difficulté financière ou de malversations organisées de la personne garantie. Dans tous les cas, le garant est tenu d’apporter sa garantie.

Il ne fait aucun doute, et cela n’est contesté par aucune partie à l’instance, que la société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION a été défaillante. Malgré des mises en demeure, dont certaines sont versées aux débats, après avoir été dessaisie de son mandat de gestion en janvier 2024, elle s’est volontairement abstenue d’ouvrir un compte bancaire séparé, dédié à la gestion spécifique de ce syndicat des copropriétaires, et de restituer les fonds et l’ensemble des documents imposés par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, il résulte de ces développements, que la présente juridiction, sans avoir à trancher de contestation sérieuse, ce qui aurait excédé sa compétence, en déduit que l’obligation de garantie n’est pas sérieusement contestable. Elle peut donner lieu à l’allocation d’une provision à hauteur de la somme sollicitée, laquelle est justifiée.

Il sera donc fait droit à la prétention principale.

La société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] à titre provisionnel la somme de 22.118,12 euros. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, date de la lettre de mise en demeure.

Cette somme de 22.118,12 euros sera fixée au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC. La présente juridiction n’est pas en mesure de fixer au passif de la procédure collective une somme supérieure à celle de la provision qu’elle octroie.

* Sur la garantie de l’assureur

La société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC était assurée auprès de la société GENERALI au titre de sa responsabilité civile professionnelle selon n° de police responsabilité civile AR24606.

Il procède de la lecture des conditions particulières qu’est exclut des garanties de ce contrat d’assurance « le non-versement ou la non-restitution des fonds, des effets ou valeurs reçus à quelques titre que ce soit ». Cette exclusion concerne ce qui est précisément reproché à la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, ce qui constitue le cœur du préjudice de la copropriété et ce qui a motivé l’octroi d’une provision.

Les débats tenant à la garantie qui serait due pour couvrir le risque cette fois-ci de l’absence de souscription d’un compte bancaire séparé par la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, ne sont pas opérants. En effet, aucune conséquence indemnitaire autonome de l’absence de restitution des fonds par le précédent syndic couvert par son garant, n’est formulée dans les prétentions du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], lequel a abandonné sa demande provisionnelle de 5.000 euros formulée initialement par l’acte introductif d’instance.

Même s’il était envisagé de considérer que ce risque distinct serait garanti par l’assureur, il paraîtrait difficilement plausible de démontrer qu’il serait un paramètre d’une causalité d’équivalence des conditions à l’origine du préjudice subi. En tout état de cause, cette question ne pourrait que constituer contestation sérieuse et que relever d’un débat au fond. Celui-ci échappe assurément à la compétence matérielle du juge des référés, juge de l’urgence et de l’évidence.

Pour ces raisons, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] sera débouté de ses prétentions à l’égard de la société GENERALI.

* Sur les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une

fraction à la charge d’une autre partie.

La société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION, qui succombe en ses demandes, sera tenue au paiement des entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu du contexte, l’équité commande de faire application de ce texte au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] qui a été contraint d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance afin de faire valoir ses droits en justice.

Il lui sera octroyé la somme de 2.000 euros à ce titre. Ce montant sera intégralement payé par la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION contre laquelle, cette demande indemnitaire est dirigée.

L’équité ne commande pas de faire application de ce texte au débit ou au profit de la société GENERALI.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

ORDONNONS la jonction des instances RG 24/01097 et RG 24/02398, sous le numéro RG 24/01097 ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI), la somme de 22.118,12 euros (VINGT DEUX MILLE CENT DIX HUIT EUROS et DOUZE CENTIMES) à titre provisionnel, majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 14 mars 2024 ;

DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI) de ses demandes tendant à la condamnation provisionnelle de la société GENERALI compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

FIXONS la somme de 22.118,12 euros (VINGT DEUX MILLE CENT DIX HUIT EUROS et DOUZE CENTIMES) au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET DE L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par son mandataire liquidateur, la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [W] [Y] ;

DEBOUTONS le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI) de sa demande tendant à la condamnation à une somme supérieure à 22.118,12 euros au passif de la procédure collective ouverte au bénéfice de la société CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, représentée par son mandataire liquidateur, la SELAS EGIDE prise en la personne de Maître [W] [Y] ;

DEBOUTONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de ses demandes tendant au prononcé d’injonctions judiciaires de faire, de communication de pièces et d’expertise judiciaire ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société AMPLITUDE IMMOBILIER (ORPI), la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société GENERALI de sa demande au titre des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de prétentions ;

CONDAMNONS la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 11 février 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,