RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00201 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDIO

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 28 AVRIL 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. [Adresse 1] [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry ALLAIN, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [P]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [P] est propriétaire des lots n°3 et n°11, au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 2] (“le syndicat des copropriétaires”) a fait signifier à Madame [G] [P] une sommation de payer la somme de 1461,36 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [G] [P] devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

— condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme de 1689,21 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme de 3400 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [G] [P] au paiement de la somme de 1250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Madame [G] [P] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2025 et de l’inscription d’hypothèque,

— dire que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

A l’audience du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.

Il souligne qu’il s’agit de la cinquième procédure engagée contre Madame [G] [P], pour non-paiement des charges de copropriété.

Il expose que Madame [G] [P], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [G] [P], régulièrement assignée à l’étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 28 mars 2023 et 7 mars 2024 approuvant les comptes entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges pour les années 2024 et 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1534,73 euros, au titre des charges de copropriété dues au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2026.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [G] [P] à lui payer au titre des dépens le coût du commandement de payer en date du 24 octobre 2025. Néanmoins, le commandement de payer ne figure pas dans la liste limitative des dépens de l’article 695 du code de procédure civile. Le coût du commandement de payer rentre en revanche dans les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance. Il y a donc lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 24 octobre 2025, à hauteur de 126,55 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est produit aucun justificatif au titre des frais de relance imputés les 12 septembre 2024 et 11 août 2025, chacun d’un montant de 65 euros. Les demandes à ce titre seront rejetées.

Enfin, la somme de 9,70 euros imputée le 12 septembre 2024 et la somme de 14,78 euros facturée le 11 août 2025, toutes deux comptabilisées au titre des intérêts de retard, doivent être écartées, les intérêts ne courant qu’à compter du 21 janvier 2026, comme indiqué précédemment.

Il convient dès lors de condamner Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 126,55 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Madame [G] [P] a déjà fait l’objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements des 25 janvier 2013 et 16 février 2021. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [P] aux dépens de l’instance. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les frais de l’inscription d’hypothèque, qui n’entrent pas dans les dépens. Les frais de sommation de payer ne sont pas inclus dans la liste limitative des dépens, mais ont d’ores et déjà été examinés au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [G] [P] à lui payer la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 1534,73 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété dues au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2026 ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 126,55 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 2] à [Localité 2] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [P] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT