TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12327 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6ASU

N° MINUTE : 2

Assignation du :

07 Octobre 2024

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :05/02/2026

à M^e BOUSCATEL et M^e KABLA

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Claire BOUSCATEL de l’ASSOCIATION BIARD BOUSCATEL, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0146

DEFENDERESSE

S.A.S. CANAPE LINE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Sandra KABLA de la SAS OLLYNS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T14

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 12 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 22 janvier 2013, la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] (ci-après la société SCI [Adresse 1]) a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société CANAPE LINE des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 8], formant le lot n°21 de la copropriété, pour une durée de neuf années du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2020, l’exercice de l’activité de « VENTE DE MEUBLES » et un loyer annuel d’un montant de 40 880,88 euros, hors taxes et hors charges.

La société CANAPE LINE est également locataire des locaux composant le lot n°20 du même immeuble, appartenant à la société SCI [Adresse 1], selon bail renouvelé le 1er avril 2018 pour un loyer annuel fixé à la somme de 15 281,55 euros par un jugement du juge des loyers commerciaux du 24 novembre 2023 dont la société SCI [Adresse 1] a interjeté appel le 05 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 mai 2020, la société SCI [Adresse 1] a délivré à la société CANAPE LINE congé pour le 31 décembre 2020, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, pour une durée de neuf années et un loyer annuel de 85 000 euros hors taxes et hors charges.

Le 17 octobre 2022, par courrier recommandé avec avis de réception reçue le 21 octobre 2022, la société SCI [Adresse 1] a notifié à la société CANAPE LINE un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme de 61 200 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 07 octobre 2024, la société SCI [Adresse 1] a assigné la société CANAPE LINE à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 décembre 2025 à laquelle la société SCI [Adresse 1] et la société CANAPE LINE étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire, dont la notification n’a pas été contestée, la société SCI [Adresse 1] demande au juge des loyers commerciaux de :

« A titre principal,

DECLARER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] recevable et bien fondée;

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à un montant annuel de 61.200 € en principal, hors taxes et hors charges ;

CONDAMNER la société CANAPE LINE au paiement de compléments de loyers portant intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer soit le 1er janvier 2021, les intérêts échus depuis plus d’une année produisant eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge des loyers commerciaux devait considérer qu’il ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer le montant du loyer renouvelé,

DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants dont la technicité s’avèrera utile

à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— Rechercher si en l’espèce, les éléments de la valeur locative définie à l’article L.445-33 du Code de commerce ont subi en cours d’exécution du bail à renouveler une modification notable pouvant donner lieu à déplafonnement au regard de l’activité exercée par la locataire, et en toutes hypothèses, décrire les modifications constatées ;

— Donner son avis sur la valeur locative du local considéré au vu des critères définis par l’article

145-33 du Code de commerce ;

— Préciser le montant du loyer à la date du renouvellement conformément aux critères de l’article L.145-34 du Code de Commerce ;

— De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige ;

— Dire que l’Expert devra déposer son rapport dans les quatre mois de l’avis de consignation.

En tout état de cause,

CONDAMNER la société CANAPE LINE à payer à la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] aux entiers dépens.».

En vertu des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société SCI [Adresse 1] expose qu’il existe plusieurs motifs justifiant le déplafonnement du loyer.

Sur le fondement de l’article R.145-3 du code de commerce, la société SCI [Adresse 1] soutient qu’il ressort du rapport d’expertise de Mme [O] [N], expert désigné par le juge des loyers dans le litige relatif aux locaux constituant le lot n°20, que les locaux considérés ont été reliés aux locaux du lot n°20 afin de former une unique unité commerciale, par des ouvertures pratiquées dans les cloisons de séparation. Elle considère que les travaux qui ont été pratiqués par la société CANAPE LINE constituent des travaux de transformation qui affectent la structure, les volumes et les surfaces des locaux loués, engendrant ainsi une modification des caractéristiques du local justifiant le déplafonnement du loyer.

Elle ajoute que la société CANAPE LINE a également réalisé une modification notable de la façade, sur la structure même de l’immeuble, qui a consisté en une uniformisation des deux boutiques et des vitrines, ce qui permet à l’ensemble de bénéficier d’une meilleure visibilité. Elle considère qu’il s’agit d’une modification notable des caractéristiques des locaux qui justifie le déplafonnement du loyer.

Elle souligne que la clause d’accession stipulée au bail prévoit expressément que la propriété des modifications bénéficie au bailleur à la fin du bail, et non en fin de jouissance, de sorte qu’elle peut s’en prévaloir pour les incorporer au calcul de la valeur locative.

Subsidiairement, la société SCI [Adresse 1] soutient que les travaux réalisés doivent être qualifiés d’améliorations au sens de l’article R.145-8 du code de commerce et qu’ils permettent

le déplafonnement du loyer au deuxième renouvellement si le bailleur n’en a pas assumé la charge. Elle souligne que, quelle que soit la qualification donnée à la restructuration du local et à la modification de la façade, modifications notables ou améliorations, ces travaux justifient en tout état de cause le déplafonnement.

La société SCI [Adresse 1] prétend en outre qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [O] [N] une modification notables des facteurs locaux de commercialité due à l’accroissement de la population, à l’accroissement du nombre de cadres et professions intellectuelles, à une augmentation des revenus et du pouvoir d’achat des habitants du quartier et à l’augmentation de la fréquentation des transports en commun. Elle considère qu’il n’y a pas lieu de rechercher une incidence effective de la modification sur le commerce du preneur mais seulement de la possibilité d’une incidence favorable.

Enfin ,s’agissant de l’évaluation de la valeur locative, la société SCI [Adresse 1] retient la valeur unitaire de 500 euros /m2P proposée par l’expert judiciaire, soit un loyer annuel de (122,4 x 500 =) 61 200 euros.

Dans son dernier mémoire, dont la notification n’a pas été contestée, la société CANAPE LINE demande au juge des loyers commerciaux de :

« – CONSTATER l’absence de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé,

En conséquence,

— FIXER à compter du 1er janvier 2021, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf ans à la somme de 45.288 € par an hors charges et taxes, correspondant au loyer plafond, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées, à l’exception des dispositions contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014.

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 2] au

paiement de la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 2] aux entiers dépens. ».

La société CANAPE LINE soutient que tant les travaux réalisés que les facteurs locaux de commercialité ne peuvent justifier la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative.

En ce qui concerne les travaux, la société CANAPE LINE soutient que les travaux de façade n’ont pas concerné les locaux du lot n°21 mais uniquement les locaux du lot n°20.

S’agissant des autres travaux d’ouverture entre les deux lots, la société CANAPE LINE considère qu’il s’agit de travaux modifiant les caractéristiques des locaux mais qui ont été réalisés au cours de l’année 2009, soit au cours du bail initial qui a déjà été renouvelé en 2011, de sorte que le bailleur ne peut plus les invoquer pour obtenir le déplafonnement du loyer.

En tout état de cause, en vertu de l’article L. 145-34 du code de commerce, elle soutient que les travaux ne présentent pas de caractère notable et ne sauraient donc justifier le déplafonnement du loyer. Elle souligne en effet que les ouvertures qui ont été créées n’ont eu aucune incidence sur son activité ni sur la consistance des locaux et leur surface.

Elle indique enfin que le contrat de bail stipule une clause d’accession en fin de jouissance, et non en fin de bail, qui a pour effet de transférer la propriété des travaux réalisés par le preneur au bailleur uniquement au départ du premier, et qu’en conséquence, qu’il s’agisse de travaux modifiant les caractéristiques des locaux ou des travaux d’amélioration, ils ne peuvent consituer un motif de déplafonnement.

S’agissant de la modification locale des facteurs locaux de commercialité, la société CANAPE LINE expose qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité n’a eu lieu au cours du bail expiré et, qu’en tout état de cause, aucune incidence favorable sur le commerce considéré n’a été relevée.

La société CANAPE LINE indique enfin que le loyer plafond s’évalue à la somme de 45 288 euros au 1er janvier 2021 selon la variation de l’indice des loyers commerciaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 février 2025.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent pour le renouvellement du bail des locaux loués à compter du 1er janvier 2021 par l’effet du congé avec offre de renouvellement signifié le 27 mai 2020 par la société SCI [Adresse 1] à la société CANAPE LINE.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

2-1 Sur la demande de la société SCI [Adresse 1] de déplafonnement du loyer

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative .

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R 145-2 à R 145-11 du code de commerce précisent la consistance de ces éléments.

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article R.145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-3 dispose que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération:

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R.145-8, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Il résulte de ces dispositions, d’une part, que la réalisation par le preneur, à ses seuls frais et au cours du bail expiré de travaux modifiant notablement les caractéristiques du local, s’ils ont fait accession au bailleur, justifie le déplafonnement du loyer lors du premier renouvellement qui suit la date de leur réalisation et, d’autre part, que la réalisation par le preneur au cours du bail expiré de travaux d’amélioration justifie le déplafonnement du loyer lors du second renouvellement qui suit la date de leur réalisation, lorsque le bailleur n’en aura pas pris la charge, directement ou indirectement et qu’ils lui auront fait accession à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés.

Il ressort également de ces dispositions qu’une modification des facteurs locaux de commercialité peut constituer un motif de déplafonnement d’un loyer renouvelé si elle est notable, survenue au cours du bail expiré et de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En outre, le contrat de bail stipule :

— en sa clause DESIGNATION :

« Une boutique au rez-de-chaussée, à l’angle de la [Adresse 9] et de la [Adresse 10], ayant sont entrée [Adresse 9], avec arrière-boutique, dégagement, réserve, cuisine sur la cour commune et l’escalier de gauche, et water-closets.

Formant le lot numéro 21 du règlement de copropriété de l’immeuble (…)

Et un sous-sol communiquant avec la boutique par un escalier intérieur (…) »;

— en son paragraphe V ENTRETIEN – TRAVAUX – REPARATIONS :

« Le preneur prend l’engagement :

19° De ne pouvoir faire aucun changement de distribution, construction ni percement quelconque, sans le consentement par écrit du bailleur et de la copropriété, et de laisser à la fin du présent bail, sans indemnité, tous les travaux effectués, (…) à moins que le bailleur ou la copropriété ne réclame le rétablissement des lieux loués dans leur état primitif, aux frais du preneur.».

a) Sur le déplafonnement du loyer en raison des modifications apportées aux locaux loués

Sur les travaux d’ouverture entre les lots

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [O] [N] et du jugement du juge des loyers commerciaux du 24 novembre 2023 que la société CANAPE LINE a fait réaliser dans les locaux loués les travaux suivant :

— une large ouverture dans le mur séparant la boutique du lot n°21 et la boutique du lot n°20,

— une large ouverture dans le mur séparant la boutique du lot n°21 et l’arrière- boutique du lot n°20,

— une suppression de la cloison séparant l’arrière- boutique du lot n°21 et l’arrière- boutique du lot n°20,

et ce afin de réunir les deux boutiques en une unique unité commerciale.

Cependant, dès lors que la clause d’accession stipulée au contrat de bail s’applique à l’ensemble des travaux effectués par le preneur et que le renouvellement du bail est incompatible avec une remise des locaux dans leur état primitif, il s’en déduit que la clause d’accession ne peut jouer qu’à la fin des relations contractuelles, c’est-à-dire à la fin de la jouissance des locaux par la société CANAPE LINE, et non à la fin du contrat de bail ainsi que le soutient la société SCI [Adresse 1].

Par conséquent, les modifications que la société CANAPE LINE a apportées aux locaux n’ont pas fait accession à la société SCI [Adresse 1] et restent sans incidence sur la fixation du montant du loyer lors du renouvellement au 1er janvier 2021.

Elles ne peuvent donc justifier que le loyer soit fixé à la valeur locative.

Sur les travaux de façade

S’il ressort du rapport d’expertise judiciaire de Mme [O] [N] et du jugement du juge des loyers commerciaux du 24 novembre 2023 que la société CANAPE LINE a fait réaliser des travaux sur la façade des locaux du lot n°20 afin d’assurer une unité visuelle de la façade de la nouvelle boutique, la société SCI [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que ces travaux ont également concerné la façade des locaux du lot n°21.

Dès lors, le moyen ne peut être retenu au soutien du déplafonnement du loyer.

b) Sur le déplafonnement du loyer en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité

La société SCI [Adresse 1] invoque une modification locale des facteurs locaux de commercialité en se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire de Mme [O] [N].

Cependant, dans son jugement du 24 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a, compte tenu de l’analyse de l’expert, conclu à l’absence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

En outre, alors qu’au cas présent la période du bail expiré, période de référence pour l’appréciation de la variation des facteurs locaux de commercialité, n’est pas exactement la même, la société SCI [Adresse 1] ne produit aucune actualisation de l’analyse des facteurs locaux de commercialité ni aucun élément qui permettrait d’actualiser cette analyse et qui révèlerait une mofication notable des facteurs locaux de commercialité.

Dans ces conditions, il ne peut être considéré qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le preneur et justifiant le déplafonnement du loyer.

2-2 Sur la demande subsidiaire d’expertise de la société SCI [Adresse 1]

L’article R.145-30 du code de commerce dispose que lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il ressort des développement précédents qu’il n’y a pas lieu à désignation d’un expert.

La demande de la société SCI [Adresse 1] sera donc rejetée.

2-3 Sur la demande de la société CANAPE LINE de fixation du loyer plafonné

Aucun des motifs de déplafonnement invoqués par la société SCI [Adresse 1] n’ayant été retenu, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 doit être fixé selon la variation de l’indice des loyers commerciaux en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, soit :

40 880,88 euros (loyer initial) x 115,70 (indice du 3e trimestre 2020) /104,44 ( indice du 2e trimestre 2011)

= 45 288, 38 euros.

Le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera donc fixé à la somme de 45 288, 38 euros, hors charges et hors taxes.

3- Sur les demandes accessoires

Il n’appartient pas au juge des loyers, dont la compétence est strictement limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application de l’article R.145-23 du code de commerce, de statuer sur la condamnation du preneur au paiement d’un complément de loyer, outre intérêts au taux légale.

Par conséquent, la demande en ce sens de la société SCI [Adresse 1] sera rejetée.

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société SCI [Adresse 1] , partie perdante, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à la société CANAPE LINE la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société SCI [Adresse 1] de condamnation de la société CANAPE LINE à lui payer la somme de 5 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 45 288, 38 euros (quarante-cinq mille deux cent quatre-vingt-huit euros et trente-huit centimes) hors charges et hors taxes, à compter du 1er janvier 2021, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] et la société CANAPE LINE pour les locaux situés à [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 5], [Adresse 1], ( lot n°21 ) ;

Rejette la demande subsidiaire de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] de désignation d’un expert ;

Rejette la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] de condamnation de la société CANAPE LINE au paiement d’un complément de loyer, avec intérêts au taux légal ;

Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] aux dépens ;

Condamne la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] à payer à la société CANAPE LINE la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 1] de condamnation de la société CANAPE LINE à lui payer la somme de 5 000 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 7] le 05 Février 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. FORESTIER