RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00289 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O4EF

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 10 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro., [Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Madame, [Y], [S]

prise en la personne de ses représentants légaux,

Monsieur, [P], [S] et

Madame, [D], [X],

[Adresse 3],

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

,

[Y], [S], mineure représentée par Monsieur, [P], [S] et Madame, [X], [D], est propriétaire des lots n°126 (un appartement), n°182 (une cave) et n°231 (un garage), représentant 430 / 100 461 tantièmes au sein d’un immeuble «, [Adresse 4], [Adresse 5] » situé, [Adresse 6] à, [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] sise, [Adresse 6] à, [Localité 2], a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA LVM, fait signifier aux représentants légaux de, [Y], [S], ès-qualités, une sommation de payer la somme de 1 825,71 euros en principal au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêté au 24 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, a fait assigner, [Y], [S] devant le tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 25 novembre 2025, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  7 380,81 euros au titre des charges de copropriété impayées, suivant décompte arrêté au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

—  588,60 € au titre des frais nécessaires au recouvrement, suivant décompte arrêté au 22 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure ou sommation de payer,

—  800 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

et rappeler l’exécution provisoire de droit.

Sur demande de Madame, [X], [D] ès-qualités, par courriel reçu le 19 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée au 13 janvier 2026 pour instruire un dossier d’aide juridictionnelle.

Par courriel reçu le 12 janvier 2026, Madame, [X], [D] ès-qualités a formulé une demande écrite de renvoi.

À l’audience utile du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, s’est opposé à la demande de renvoi formulée par Madame, [X], [D] ès-qualités. Le juge des contentieux de la protection a rejeté cette demande sur le siège aux motifs que le dépôt du dossier d’aide juridictionnelle n’a pas été justifié par la défenderesse. Le dossier a été retenu au fond.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation.

Il expose que, [Y], [S], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation, [Y], [S] au paiement de dommages et intérêts. Il mentionne pour information que la dette de charges continue d’augmenter.

,

[Y], [S], citée à étude entre les mains de ses représentants légaux, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales les éléments suivants :

—  15 octobre 2025 : assemblée extraordinaire ayant voté les travaux de réfection et de rénovation énergétique de l’immeuble,

—  3 mars 2025 et 19 juin 2024 : assemblées ordinaires ayant approuvé les comptes entre le 1er janvier 2023 et le 30 juin 2024, ainsi que les budgets prévisionnels jusqu’au 30 juin 2026,

—  22 novembre 2023 ; assemblée extraordinaire ayant voté des travaux de peinture et de ravalement de l’immeuble.

Il apparaît ainsi que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la copropriétaire défenderesse. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à la copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 030,81 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du dernier trimestre 2025 inclus.

La sommation de payer du 30 août 2023 ayant été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, elle ne peut constituer une interpellation suffisante pour faire courir les intérêts au taux légal, de sorte que leur point de départ sera fixé à la délivrance de l’assignation, le 30 octobre 2025.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 588,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 30 août 2023 à hauteur de 152,70 euros, dont il est justifié.

En revanche, il n’est pas justifié des frais de mise en demeure et de relance éventuelle, l’envoi des courriers n’étant pas démontré. Les demandes à ce titre seront donc rejetées.

Il convient également de déduire les frais « constitution du dossier transmis à l’avocat » imputés le 3 juillet 2024 à hauteur de 350 euros, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles et non dans le cadre de l’article 10-1 de la loi de 1965 susvisé. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

En conséquence,, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 152,70 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de, [Y], [S] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux, aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux, à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la mineure, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux Monsieur, [P], [S] et Madame, [X], [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], sise, [Adresse 6] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 7 030,81 euros, des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel des provisions et de la cotisation fonds travaux du dernier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2025 ;

CONDAMNE la mineure, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux Monsieur, [P], [S] et Madame, [X], [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], sise, [Adresse 6] à, [Localité 3], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 152,70 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 octobre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

REJETTE la demande de condamnation de la mineure, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux Monsieur, [P], [S] et Madame, [X], [D], au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE la mineure, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux Monsieur, [P], [S] et Madame, [X], [D], aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la mineure, [Y], [S], en la personne de ses représentants légaux Monsieur, [P], [S] et Madame, [X], [D], à payer au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7], sise, [Adresse 6] à, [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SAS FONCIA LVM, la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de, [Localité 4], le 10 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE