AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 15 janvier 2026

DOSSIER : N° RG 25/00128 – N° Portalis DBWS-W-B7J-[R]

AFFAIRE : S.A.R.L. PR2 / [W]

DEMANDEUR :

S.A.R.L. PR2

ayant son siège Château du Cayla, 81440 SAINT GENEST DE CONTEST

représentée par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Françoise MATHE, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [W]

demeurant 145 rue de la Croix du Sud, 34000 MONTPELLIER

Monsieur [F] [W]

demeurant Le Rouveyrolle, 07460 BERRIAS ET CASTELJAU

représentés par M^e Corinne DASSONVILLE, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Didier CHAMPAUZAC, avocat au barreau de VALENCE, plaidant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors du prononcé de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 13 novembre 2025 ;

Après mise en délibéré au 18 décembre 2025, délibéré prorogé au 15 janvier 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2012, Monsieur [E] [W], usufruitier, et Messieurs [F] [W] et [J] [W], nus propriétaires, ont donné à bail commercial à la Sarl PR2 les parcelles ZA 331, 5 et 4, lieudit Terres du Moulin, sur la commune de Berrias et Casteljau sur la commune de Berrias et Casteljau.

La Sarl PR2 exploite ces terrains à usage de camping-caravaning en vertu de la cession du fonds de commerce « Camping de Chaulet-Plage » consentie le même jour par la Sarl Chaulet Plage.

Elle invoque la survenance d’un sinistre incendie en février 2024 et une prise en charge tardive par le bailleur au bout d’un an et demi des travaux de remise en état de sorte que l’exploitation de la guinguette, élément essentiel au fonds de commerce, nécessaire à la qualité du service apporté aux usagers du camping et à l’équilibre économique de l’entreprise, a été impossible.

Et considère que cette situation n’est pas étrangère à son placement en redressement judiciaire par jugement du 25 mars 2024.

Sur le fondement des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, la Sarl PR2 a fait citer Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] par exploit de commissaire de justice du 5 mai 2025 pour obtenir la désignation d’un expert pour évaluer le préjudice qu’elle a subi comme conséquence du défaut de réalisation des travaux de remise en état du bâtiment à usage de bar-restaurant-guinguette donné à bail, condamner les défendeurs à lui régler la somme de 60 000 euros de provision à valoir sur le préjudice définitif, ordonner la compensation entre les loyers dus à compter u 1er mars 2025 et la provision et l’article700, suspendre l’exigibilité loyers jusqu’çà la date d’exécution complète des travaux de remise en état pour une fraction égale aux deux tiers du montant résultant du bail, soit 4891 euros à compter du 1er mars 2025, condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur les dépens.

Dans ses derniers écrits développés à l’audience, la Sarl PR2 soutient la recevabilité de sa demande et fait observer qu’elle a articulé dans son acte introductif d’instance les faits qui fondent sa demande et le cadre contractuel dans lequel ils s’inscrivent. De plus, elle a visé le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et les conséquences à ce manquement et constate que le bailleur a été en mesure de répondre et qu’il n’y a pas de grief.

Elle expose qu’elle a supporté le coût de remise en état des agencements à hauteur de 8 166,15 euros, et que le bailleur qui a reçu une somme de 40 000 euros pour remettre en état le gros œuvre, avait réalisé, au mois de juin 2024, seulement les travaux d’électricité de faible portée. Elle a dû délivrer une mise en demeure adressée le 24 mars 2025, réitérée le 4 avril 2025, pour qu’il mandate des entreprises.

Elle soutient que les consorts [W] connaissaient la nature des travaux à réaliser dès le mois de mars 2024, qu’il n’y avait pas de difficulté d’accès aux lieux et qu’ils ont entretenu une relation directe avec le sous-locataire. Ils analysent les documents comptables pour justifier la perte de recettes en 2024 et en 2025 qui n’a pas permis de supporter le volume de charges fixes et a conduit à des pertes considérables, outre une perte d’attractivité de l’activité de camping en l’absence de lieu d’animation, ce qui explique la baisse de l’activité camping que relèvent les défendeurs.

Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] exposent tout d’abord que parmi les actes conclus entre les parties, il existe, outre le bail commercial, un commodat conclu le 16 juillet 2012 pour permettre l’accès des clients du camping sur une plage, de même qu’un avenant en date du 9 avril 2018 qui fixe à la charge du preneur divers travaux d’entretien en lien avec l’exploitation d’une guinguette et du bar-restaurant. Ils observent que depuis le 9 avril 2018, une partie du fonds de commerce est exploité en location-gérance par la Sarl Fyam et citent, dans les rapports entre bailleur, preneur et locataire-gérant :

— un constat diligenté par le locataire-gérant le 4 mai 2018 relève divers désordres dans les locaux de la guinguette,

— un constat diligenté par le bailleur le 13 mai 2029 relève l’absence de mise aux normes pour l’accès des personnes à mobilité réduite,

— un constat diligenté par le locataire-gérant le 4 juin 2019 relève des désordres dans les locaux de la guinguette non résolus depuis le précédent constat,

— un constat diligenté par le bailleur le 29 août 2029 relève divers désordres.

Ils visent encore une ordonnance de référé en date du 28 mai 2020 qui a institué une expertise judiciaire dont il est ressorti que le preneur n’avait pas réalisé les travaux lui incombant, qui a aussi suspendu provisoirement les effets de la clause résolutoire visée dans la sommation de payer du 20 décembre 2019 jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire et pendant la durée nécessaire à la réalisation des travaux éventuellement préconisés par l’expert.

Ils citent encore un commandement délivré le 29 novembre 2023 pour le paiement de la somme de 35 775,52 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire, et une nouvelle ordonnance du 26 septembre 2024, aux termes de laquelle le juge des référés a constaté que les conditions de la clause résolutoire sont réunies, a condamné la Sarl PR2 à payer à messieurs [F] et [J] [W] la somme de 55 912,37 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus au 30 avril 2024 et a autorisé la Sarl PR2 à se libérer de la dette par une première échéance de 10 000 euros et six échéances de 9 182,50 euros jusqu’au 31 octobre 2024.

In limine litis, ils soulèvent la nullité de l’assignation du 28 mai 2025 sur le fondement des articles 74, 5- et 114 du code de procédure civile au motif de l’absence dans l’assignation de fondement juridique qui ne fait référence à aucun texte de loi. Ils ne peuvent donc organiser leur défense de manière adaptée et en subissent grief.

Subsidiairement, ils font valoir qu’ils ont réalisés des travaux d’électricité et d’autres encore non pris en charge par l’assurance et que la guinguette a été exploitée de mai à fin juillet 2024. Ils ont accompli diverses démarches auprès du preneur pour coordonner les travaux avec les entreprises et ajoutent avoir reçu l’indemnité d’assurance le 19 mars 2025 et avoir terminé les travaux fin mai 2025, hormis le rideau métallique qui sera remplacé après la saison à la demande du sous-locataire. Elle considère que la non-ouverture de la guinguette ne résulte pas des travaux consécutifs à l’incendie mais de la baisse d’activité de la Sarl PR2. Ils soulignent enfin que le preneur n’a jamais entendu ouvrir la guinguette pour la saison 2025.

MOTIFS

Sur l’exception de nullité

La contestation qualifiée de nullité d’un acte d’huissier de justice doit être traitée comme un vice de forme envisagé par les articles 112 et suivants du code de procédure civile, laquelle ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité ;

Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] critiquent l’assignation qui ne mentionne pas, conformément à l’article 56, 2° le fondement de leur mise en cause à la présente instance ;

Or, cet acte expose précisément que la demande est celle d’une expertise. Il contient une relation des faits qu’il situe dans le cadre de la gestion d’un sinistre incendie, vise les articles L 145-1 et suivants du code de commerce qui régissent la relation contractuelle entre les parties et dans le cadre de l’exécution du bail commercial en cours, il reproche au bailleur, dans sa gestion du sinistre et de la réalisation des travaux lui incombant, de ne pas avoir respecté son obligation de délivrance conforme ;

Sur ce rappel et sous réserve de la vérification qui s’impose au juge des référés de la réunion des conditions requises à sa saisine, les défendeurs qui ont amplement répondu dans leurs écritures en réponse pour écarter tout lien entre le sinistre incendie et un prétendu préjudice économique, ont eu connaissance suffisante des moyens en fait et en droit invoqués au soutien de la demande de mesure d’instruction ;

Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] ne peuvent valablement soutenir une exception de nullité pour laquelle il n’est pas démontré au surplus qu’il en serait résulté un grief ;Ce moyen de défense sera rejeté ;

Sur la demande d’expertise

La demande doit être abordée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile dont il résulte que, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ;

Dans le cadre d’une relation contractuelle émaillée par divers incidents qui ont donné lieu à plusieurs saisines de la juridiction, la demande d’expertise doit être examinée en considération de la faute reprochée au bailleur qui consiste à ne pas avoir exécution les travaux nécessaires à la remise en état d’usage des lieux loués à la suite d’un sinistre incendie survenu en février 2024, constitutive d’un manquement à l’obligation de délivrance ;

Par la définition qui en est proposée, c’est-à-dire l’évaluation du préjudice que représentent les pertes générées par le défaut d’exploitation de la guinguette pendant les exercices comptables 2024 et 2025, la Sarl PR2 part du principe qu’il existe une perte certaine imputable à l’attitude fautive du bailleur dans l’exécution de ses obligations, ces deux caractéristiques devant s’imposer d’évidence au juge des référés qui ne saurait, à ce titre, suppléer l’absence de saisine du juge du fond ;

L’incendie déclaré le 20 février 2024 a affecté la guinguette du camping du camping Chaulet Plage. Il a fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 21 février 2024, puis d’une intervention de la SA Gan assurances qui a missionné le cabinet Polyexpert ;

La Sarl PR2 produit un tableau Polyexpert indiquant que les dommages que peut déplorer la Sarl PR2 au titre des agencements (nettoyage, peinture bar et arrière du bar) et du matériel (nettoyage, sonorisation, caisse enregistreuse, matériel bar) qui ne seront propriété du bailleur qu’en fin de bail, représentent une indemnité de 8 166,15 euros ;

Elle produit un courriel que Monsieur [Y] [K] a adressé le 14 mars 2025 à son assureur pour solliciter des renseignements sur la prise en charge des matériels. Il est précisé que des travaux d’électricité ont été réalisés en juin dernier (2024) sur ordre du propriétaire et que ce dernier a effectué en janvier 2025 un métrage du bar et du volet métallique concerné ;

De même, un courriel de Monsieur [J] [W] en date du 11 décembre 2024 rappelle à Monsieur [Y] [K] que des travaux urgents d’électricité ont été réalisés en juin 2024 et qu’il attend son retour pour convenir ensemble d’un planning d’intervention des différents corps de métier en fonction de leurs disponibilités et coordonner l’ensemble des travaux restant de manière cohérente ;

Les échanges suivants montrent que Monsieur [Y] [K] n’avait pas une connaissance précise du dossier sinistre de la guinguette, vraisemblablement du fait d’un changement de gérant de l’établissement, et que Monsieur [J] [W] a dû lui rappeler la répartition des travaux entre assureurs, celui du bailleur prenant en charge les travaux extérieurs (changement d’une partie du comptoir, du petit rideau métallique, et de la reprise du crépi), celui du preneur prenant en charge le nettoyage et les peintures, rappelant également qu’il attendait un retour de sa part depuis le 19 juin, relancé le 26 août et ensuite le 9 décembre, toujours dans le but de coordonner les travaux restants pour ne pas endommager l’existant et fixer le planning en fonction des disponibilités de chacun. Le bailleur interrogeait le preneur sur les travaux qu’il lui restait à réaliser et sur les dates d’ouverture de la guinguette pour la saison 2025 ;

Plus précisément, le message du 26 août dressait la liste des travaux pris en charge par le bailleur et demandait au preneur d’indiquer une période souhaitable pour leur réalisation ;

Manifestement, il n’a pas été répondu à ces demandes, pas plus qu’à une nouvelle relance du 17 décembre 2024, de sorte que Monsieur [J] [W] a programmé une visite des artisans dans la semaine du 17 au 21 février 2025 ;

Les échanges suivants informent la Sarl PR2 des interventions programmées à partir de la mi-avril 2025 ;

Ce n’est qu’à compter du mois de mars 2025 que Monsieur [Y] [K], en sa qualité de gérant de la Sarl PR2, a adressé à l’indivision [W] une mise en demeure le 24 mars, puis du le avril, pour reprocher au bailleur de n’avoir réalisé aucune intervention depuis juin 2024 malgré une prise en charge de l’assurance à hauteur de 56 623 euros ;

Ce faisant, la Sarl PR2 omet les précédents rappelés et ne verse aux débats aucun élément sur la gestion du sinistre par les assureurs de chaque partie, la date de versement de l’indemnité d’assurance et d’éventuelles réponses aux sollicitations du bailleur au cours du second semestre de l’année 2025 ;

Alors que de leur côté, les bailleurs disposent de l’évaluation des dommages imputables au sinistre incendie, d’origine vraisemblablement criminelle, comptoir bar bois, rideau bar, façade enduit, électricité, véranda toiture, éclairage véranda, et de factures d’électricité correspondant aux travaux engagés pour la guinguette en juin et juillet 2024 ;

De plus, la Sarl PR2 ne peut prétendre que les locaux étaient librement accessibles puisqu’elle a délivré une autorisation d’accès par courrier du 14 février 2025 en indiquant précisément que ses représentant seraient présents du 17 au 24 février 2025, puis ensuite à compter du 17 mars 2025 ;

S’agissant des résultats de la Sarl PR2, cette dernière a fait établir une attestation sur l’évolution de ses résultats par son expert-comptable qui relève une perte d’exploitation de 102 146 euros sur l’année 2024 ;

Ce document est contesté par Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] qui procèdent à une analyse critique détaillée des éléments comptables à laquelle répond nécessairement la Sarl PR2 qui instaure entre les parties un débat sur la méthode de calcul pour déterminer une moyenne, les éléments pertinents à prendre en compte, l’interférence de situations telles que deux avis défavorables délivrés en 2023 et en 2024 par la sous-commission départementale, ainsi que la réelle volonté du preneur à ouvrir la guinguette durant la saison d’été 2025, qui dépasse le cadre des attributions du juge des référés  ;

Au regard des observations et constatations qui précèdent, le comportement fautif de messieurs [F] [W] et [J] [W] dans le traitement du sinistre et dans l’accomplissement de leurs obligations à l’égard de leur locataire ne s’impose pas d’évidence au juge des référés qui ne peut davantage admettre qu’ils sont à l’origine exclusive d’une perte financière sur les années 2024 et 2025 ;

De sorte que la mesure d’instruction présentée pour chiffrer un préjudice simplement allégué ne repose pas sur un motif légitime et ne sera pas ordonnée ;

Sur les autres demandes

La demande de provision à hauteur de la somme de 100 000 euros à valoir sur le préjudice définitif qui repose sur la même argumentation que le juge des référés n’a pas suivi sera rejetée ;

Dès lors, la demande de compensation entre une provision et le montant de loyers impayés depuis mars 2025 devient sans objet ;

S’agissant de la demande de suspension des loyers jusqu’à exécution complète des travaux, maintenue par la Sarl PR2 alors qu’il est avéré que ces travaux sont désormais réalisés, il sera dit n’y avoir lieu à référé en l’absence de démonstration par le preneur que l’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués est compromise du fait de la défaillance du bailleur ;

La Sarl PR2 conservera la charge des dépens de l’instance et sera déboutée de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

Elle sera condamnée à payer à Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit des parties qui en font la demande ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles en aviseront, mais dès à présent ;

Ecartons l’exception de nullité de l’acte introductif d’instance soulevée par Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] ;

Disons n’y a voir lieu à référé sur la demande d’expertise présentée par la Sarl PR2 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision d’un montant de 100 000 euros à valoir sur son préjudice présentée par la Sarl PR2 ;

Disons n’y avoir lieu à statuer sur la demande de compensation qui devient sans objet ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Sarl PR2 tendant à la suspension du paiement des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état ;

Laissons les dépens à la charge de la Sarl PR2 ;

Déboutons la Sarl PR2 de sa demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la Sarl PR2 à payer à Monsieur [F] [W] et Monsieur [J] [W] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président