MINUTE N°25/02819

DOSSIER N° RG 25/00073 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M4AN

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

HABITAT 76

112 BOULEVARD D’ORLEANS

CS 72042

76040 ROUEN CEDEX 1

Représenté par Mme [Y] (Responsable contentieux) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Mme [K] [O]

10 rue Maximilien de Robespierre

Esc 5 étage 03 appt001

76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 08 Juillet 2025

JUGE : Stéphanie LECUIROT

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par M^me Stéphanie LECUIROT, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 28 décembre 2015 et signé avec prise d’effet le 30 décembre 2015, l’ O.P.H HABITAT 76 a donné à bail à Madame [K] [O] un appartement situé 10 Rue Maximilien de Robespierre, escalier 5, étage 3, appartement n°001, 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN, pour un loyer mensuel révisable, initialement fixé à 326,99 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a fait signifier à Madame [K] [O] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire, la somme de 1.301,55 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 17 octobre 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par notification électronique du 26 mars 2024, l’ O.P.H HABITAT 76 a saisi la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime de la situation d’impayés de loyers.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 janvier 2025, l’ O.P.H HABITAT 76 a fait assigner Madame [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée dans le commandement de payer du 21 octobre 2024 ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [K] [O] ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef des lieux louées, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner Madame [K] [O] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.480,26 euros, arrêtée au 8 janvier 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date du commandement de payer, et de tous les loyers dus et impayés au jour du jugement;

— des pénalités OPS pour défaut de retour de l’enquête au requérant;

— frais d’assurance facturés de mars 2024 à décembre 2024, pour raison d’absence d’attestation d’assurance locative fournie;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement ainsi que des charges à compter de la date de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des lieux;

— la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 10 janvier 2025.

À l’audience du 8 juillet 2025, l’ O.P.H HABITAT 76, régulièrement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3.767,64€ selon décompte arrêté au 25 juin 2025, échéance d du mois de juin 2025 incluse.

L’ O.P.H HABITAT 76 indique que Madame [K] [O] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025 mais n’a pas fourni de justificatif d’assurance contre les risques locatifs. Il ajoute qu’elle a un enfant de 10 ans et exerce une activité professionnelle. Le bailleur n’est pas opposé à l’octroi des délais de paiement ni à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement citée à étude, Madame [K] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier de carence a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’absence du défendeur:

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [K] [O] régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales:

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la Seine-Maritime le 10 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 juillet 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales de la Seine-Maritime par l’ O.P.H HABITAT 76, le 26 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’ O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande de résiliation du bail :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 qui est applicable à la présente espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 21 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail du 28 décembre 2015 à compter du 22 décembre 2024.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail du 30 décembre 2015 et un dernier décompte faisant état à la date du 25 juin 2025 d’une dette de 3.958,89 euros.

Il ressort toutefois du décompte des frais et charges injustifiés, qu’il y a lieu de déduire pour les montants suivants :

— les frais judiciaires pour un montant total de 191,25 € soit (93,12€ et 98,13€), compris dans les dépens,

— les frais d’assurance facturés le 25 mars 2024 pour un montant de 3,26€. Ces frais sont facturés 5 jours après le courrier adressé à la locataire l’invitant à fournir une assurance contre les risques locatifs,

— Les frais d’assurance facturés le 23 mai 2025 pour un montant de 3,52€. Ces frais sont facturés un jour après le courrier adressé à a locataire l’invitant à justifier d’une assurance,

— Les frais de pénalités OPS facturés le 24 décembre 2024 pour un montant de 7,62€. Ces frais sont facturés après la résiliation du bail et ne constituent pas des loyers ou des charges et il y a lieu de les déduire de l’arriéré locatif.

Il ressort des pièces communiquées que les pénalités pour défaut de retour de l’enquête sur l’Occupation du Parc Social prévue par l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, facturées à compter du 25 mars 2024 au 25 novembre 2024, soit avant la résiliation du bail, sont en revanche justifiées.

En effet le bailleur justifie avoir adressé à la locataire deux courriers simples en date du 28 septembre 2023 et 16 novembre 2023 dans lesquels il est demandé à cette dernière de répondre à une enquête sur les ressources du foyer et de fournir les pièces nécessaires, notamment un avis d’imposition sur les revenues de 2022 établi en 2023, sous réserve de s’exposer à une sanction pécuniaire mensuelle de 7,62 euros, par mois de retard.

Par ailleurs, il ressort des courriers adressés par le bailleur les 20 mars 2024 et 22 mai 2025, invitant la locataire à fournir une attestation d’assurance contre les risques locatifs, que les frais d’assurance facturés entre le 24 avril 2024 et le 24 février 2025 pour un montant de 3,26€ et à compter du 24 juin 2025 pour un montant de 3,52 euros sont justifiés.

Il y a donc lieu de condamner Madame [K] [O] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 3.753,24 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 25 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024 pour la somme de 1.301,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte que le loyer courant est de 456,82 euros, charges comprises. Il a y a lieu de constater que Madame [K] [O] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d’avril 2025, par deux versements de 456,82 euros et un versement de 460,34 euros, les 14 avril 2025, 14 mai 2025 et le 16 juin 2025.

Madame [K] [O] apparait dès lors en capacité de régler sa dette locative.

Cette situation justifie d’accorder à Madame [K] [O] des délais de paiement sur 36 mois, à hauteur de 100 euros par mois, selon les modalités définies dans le dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [K] [O] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Elle sera alors également tenue à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [O] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 octobre 2024, de l’assignation du 10 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 10 janvier 2025.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’ O.P.H HABITAT 76, les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection de Rouen, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de l’ O.P.H HABITAT 76 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 décembre 2015 entre l’ O.P.H HABITAT 76 d’une part, et Madame [K] [O] d’autre part, concernant les locaux situés 10 Rue Maximilien de Robespierre, escalier 5, étage 3, appartement n°001, 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN, sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 la somme de 3.753,24 euros au titre des loyers et charges et indemnités, arrêtée au 25 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 octobre 2024 sur la somme de 1.301,55 euros et du présent jugement sur le surplus ,

ACCORDE un délai à Madame [K] [O] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [K] [O] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [K] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [O] à payer à l’ O.P.H HABITAT 76 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s’étaient poursuivis à compter du 22 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [K] [O] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 octobre 2024, de l’assignation du 10 janvier 2025 et sa notification à la préfecture le 10 janvier 2025 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’ O.P.H HABITAT 76 du surplus de ses demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE