AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 4 juin 2026

DOSSIER : N° RG 26/00081 – N° Portalis DBWS-W-B7K-ERST

AFFAIRE : S.A.S. SECONDLY SUD EST / S.A.S. GRANGIER SECOVAL

DEMANDEUR :

S.A.S. SECONDLY SUD EST

ayant son siège 112 chemin du Stade, 07000 FLAVIAC

représentée par la SCP SCP JOUANNEAU-PALACCI, avocats au barreau d’ARDECHE

DÉFENDEURS :

S.A.S. GRANGIER SECOVAL

ayant son siège 16 rue des saules, 07250 LE POUZIN

représentée par M^e Régis LEVETTI, avocats au barreau de CARPENTRAS

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION PRIVAS CENTRE ARDECHE

ayant son siège 1 rue Serre du Serret, 07000 PRIVAS

représentée par M^e Nathalie DE ROECK, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Olivier GRIMALDI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Emilie Guzovitch, greffière, lors de l’audience et lors de la mise à disposition de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 7 mai 2026 ;

Après mise en délibéré au 4 juin 2026, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SAS Secondly Sud Est occupe des locaux dans un ensemble immobilier situés à Flaviac (07) en vertu d’un contrat de crédit-bail immobilier qui lui a été transféré le 18 décembre 2018.

Elle explique que le crédit bailleur, la Communauté d’agglomération Privas Centre Ardèche (CAPCA) a pris le même jour l’engagement de prendre à sa charge des travaux relatifs à la toiture et au gros œuvre dès lors que depuis son entrée dans les lieux en 2016, elle a été confrontée à d’importants désordres affectant la structure du bâtiment et les toitures.

Elle dénonce la récurrence des infiltrations dans une mise en demeure adressée à la CAPCA le 17 novembre 2022.

Puis, par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas a condamné la CAPCA à réaliser les travaux de remise en état de l’ensemble des toitures des bâtiment loués à la SAS Secondly Sud Est, sous astreinte, et l’a condamnée à lui payer la somme de 16 166,40 euros à titre de provision.

Un arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 11 septembre 2025 a infirmé cette décision.

Désormais, la SAS Secondly Sud Est a fait citer la SAS Grangier Secoval et la Communauté d’agglomération Privas Centre Ardèche par exploits du 16 mars 2026 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, pour obtenir la désignation d’un expert pour décrire les désordres, malfaçons, inachèvements mentionnés dans l’assignation et les pièces, en rechercher les causes, préciser la date à laquelle ils se sont révélés et leur gravité, préciser leurs conséquences notamment sur la solidité de l’ouvrage ou l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, sa destination, s’il s’agit de vices intermédiaires, fournir les éléments pour apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis, notamment immatériels, autoriser la demanderesse à faire réaliser les travaux d’urgence à ses frais, pour le compte de qui il appartiendra, réserver les dépens.

Elle reprend à l’audience ses demandes exposées dans ses derniers écrits et fait valoir qu’elle dispose d’un rapport de Monsieur [L] qui relève les risques de ruine justifiant une interdiction d’accès en certaines parties des locaux. Face à l’inertie de la CAPCA, elle a fait construire un nouveau bâtiment à l’été 2024 par la société Grangier Secoval et constate depuis le 3 juillet 2025 une importante fissure pouvant occasionner un glissement de terrain. Elle se prévaut du rapport Confluence qui est sans équivoque sur la gravité de la situation qui ne doit pas être confondue avec l’arrêté du 28 juillet 2020 qui vise un aléa climatique de l’année 2019.

La Communauté d’agglomération Privas Centre Ardèche demande de constater l’inutilité de la mesure sollicitée et à titre subsidiaire demande de lui donner acte de ses protestations et réserves sur l’expertise et de condamner la société Secondly à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir sa loyauté et les solutions proposées que la société Secondly Sud Est n’a eu de cesse de rejeter. Elle a adressé une lettre officielle pour inviter le crédit-preneur à saisir sa compagnie d’assurance en précisant que le terrain a déjà fait l’objet d’un traitement par les services de l’Etat par la reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle portant sur des mouvements de terrain différentiels. Elle conteste le motif légitime et l’utilité d’une mesure d’instruction et fait observer que son obligation d’entretien de la chose louée a été limitée lors des négociations entre les parties dans l’acte du 18 décembre 2018 et qu’en outre l’expertise souhaitée fait suite à un glissement de terrain surplombant les bâtiments qui ont fait l’objet d’une reconnaissance de catastrophe naturelle.

La SAS Grangier Secoval émet protestations et réserves sur la demande d’expertise.

MOTIFS

En application de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner les mesures d’instruction légalement admissibles s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige ;

Cette procédure spécifique a pour objet d’éviter la carence du demandeur dans l’administration de la preuve. Procédure indépendante des règles qui conditionnent l’administration de la preuve, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne peuvent y être associées et ne sont donc pas applicables. Elles ne peuvent être opposées à la demande de mesure d’instruction ;

L’état des bâtiments loués à la SAS Secondly Sud Est, au nombre de dix, est décrit par un premier rapports d’expertise du cabinet [L] expertises & conseils du 17 mars 2023 qui retient une dégradation globale de l’ensemble des couvertures, hormis le bâtiment 3, et une étanchéité qui n’est plus assurée, ainsi que un entretien rendu compliqué et dangereux à cause de l’absence d’accès sécurisé, de point d’ancrage en toiture, la présence d’amiante et l’étroitesse de certains chéneaux ;

Il considère que les désordres évolutifs doivent être traités rapidement et que les bâtiment sont impropres à leur destination à cause des infiltrations d’eau ;

Un second rapport sur l’état structurel du bâti du 28 novembre 2025 n’aborde que les bâtiments 2, 4, 5 et 6 qui présentent un état de détérioration, de vétusté et de délabrement très avancés et un risque pour la solidité des ouvrages et la sécurité des personnels sur le site. Il préconise des mesures immédiates d’interdiction d’accès (bâtiment 2), d’étaiement provisoire et une intervention d’un bureau d’étude géotechnique compte tenu de phénomènes de glissement de terrain sur le versant su du site (bâtiment 3), une mise sous surveillance des fissures (bâtiment 4), une purge des maçonneries (bâtiment 4 et 5), une interdiction d’accès au bâtiment 6. Il conclut au besoin d’une démolition car une rénovation ne semblent pas économiquement viable ;

La SAS Secondly Sud Est n’a pu obtenir par la voie du référé la prise en charge par la CAPCA de travaux de réfection-entretien qu’elle limitait aux toitures. L’arrêt de la cour d’appel qui a abordé les différents moyens de défense opposés a cependant estimé qu’il n’existait pas de contestation sérieuse quant à l’obligation du crédit bailleur de prendre en charge les travaux de toiture, stipulée dans l’acte du 18 décembre 2018 ;

Ainsi, la CAPCA ne peut omettre que le paragraphe V indique que les parties sont convenues que désormais la CAPCA, crédit-bailleur, conserverait à sa charge les éventuels travaux de réfection-entretien relatifs uniquement aux gros murs et aux toitures, à l’exception des fermetures ;

En outre, la SAS Secondly Sud Est a entrepris en 2024, sur l’emprise mise à sa disposition, la construction d’un bâtiment pour les besoins de son activité ;

Elle a constaté en juillet 2025 un affaissement de terrain sur un linéaire de 16 mètres qu’un diagnostic géotechnique G5 confié à la Sarl Confluence attribue à un phénomène de glissement superficiel au sein des formation meubles avec un fort risque de régression/réactivation à court terme, impliquant de renforcer la zone de désordre par la mise en place d’un soutènement de type filet H.L.E ancré ;

Il ne ressort pas de ce rapport un lien évident avec le précédent phénomène qui s’était traduit par la publication d’un arrêté catastrophe naturelle du 28 juillet 2020 portant sur des mouvements de terrain différentiels sur la période du 1er juillet 2019 au 30 septembre 2019 sur la commune de Flaviac ;

Au besoin, il doit être observé que la réponse de la commune de Flaviac sur le signalement du glissement de terrain a consisté à imputer le glissement superficiel au terrassement effectué pour construire la plateforme du nouveau bâtiment qui a entaillé le talus ;

Dans ce contexte de remise en cause du respect des obligations d’entretien incombant au crédit bailleur et il peut être considéré qu’il existe entre la mesure d’instruction requise et la confirmation de désordres susceptibles de s’inscrire dans l’engagement d’un régime de responsabilité encouru, et la détermination d’une solution réparative et de son coût, un lien certain et suffisamment étroit qui caractérise l’utilité et un motif légitime pour l’organiser sous forme d’une expertise judiciaire ;

Requise par la SAS Secondly Sud Est qui a saisi la juridiction à cette fin, la mesure d’instruction sera instituée à ses frais avancés ;

La mission de l’expert sera définie au dispositif qui suit ;

Il appartient au juge des référés de statuer sur les dépens dont la charge sera supportée provisoirement par la SAS Secondly Sud Est, ainsi que le coût de la mesure d’instruction ;

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code e procédure civile au profit de la Communauté d’agglomération Privas Centre Ardèche ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles en aviseront, mais dès à présent ;

Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder Monsieur [C] [S], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Grenoble, demeurant 31 chemin de Ladeveau 26120 Montmeyran, qui aura pour mission de :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre par elles ou obtenir auprès de tiers, à charge d’en référer en cas de difficultés au juge chargé du contrôle des expertises, tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

1- se rendre sur les lieux 122 chemin du stade à Flaviac (07) ; décrire les conditions d’occupation et d’exploitation du site par la SAS Secondly Sud Est en vertu du contrat de crédit-bail du 18 décembre 2018 ;

2- prendre connaissance des réclamations présentées par la SAS Secondly Sud Est dans son assignation, au regard des avis techniques du cabinet [L] expertises & conseils du 17 mars 2023 et du 28 novembre 2025 ; dire si les gros murs et les toitures des bâtiments objets du contrat de crédit-bail du 18 décembre 2018 sont affectés de désordres ;

3- en détailler les causes ; préciser les travaux d’entretien ou de remise en état entrepris par la Communauté d’agglomération Privas Centre Ardèche ;

4- indiquer les conséquences des désordres quant à la solidité de l’ouvrage et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ; préciser si des travaux urgents doivent être exécutés ;

5- indiquer les solutions appropriées pour y remédier ainsi que le coût des travaux de remise en état ; fournir tous éléments permettant d’apprécier les éventuels préjudices allégués ;

Disons que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Disons que la mise en œuvre de la mesure d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des mesures d’instruction ;

Disons que l’expert fera connaître son acceptation et, en cas de refus ou d’empêchement légitime ou de négligence, le juge procédera à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête à sa demande, à celle de la partie la plus diligente ou d’office ;

Disons que la SAS Secondly Sud Est fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner la somme de 4 000 euros à la régie d’avance et des recettes du tribunal judiciaire de Privas, dans le délai de deux mois à compter de la remise de la décision par le greffe ou de sa notification, destinée à garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert ;

Disons que si le demandeur obtient une décision d’aide juridictionnelle couvrant sa demande ou après la présente décision, il sera d’office dispensé de consigner les frais d’expertise ou le sera à compter de la prise d’effet de l’aide accordée et devra transmettre la copie de la décision d’aide juridictionnelle au service des expertises ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, et sauf prorogation de ce délai pour motif légitime, la caducité de la désignation de l’expert est encourue de plein droit selon l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

Disons qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert signalera aux parties ou à leurs avocats les personnes susceptibles d’être concernées par la procédure, afin que leur mise en cause éventuelle puisse être envisagée dans les meilleurs délais ;

Disons que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, évaluera le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses et en transmettra un état détaillé au juge en sollicitant, si nécessaire le versement d’une consignation complémentaire nécessaire pour garantir le recouvrement de ses honoraires, après en avoir informé concomitamment les parties ;

Disons que l’expert aura, préalablement, communiqué aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir auprès de lui leurs observations dans le délai de quinze jours qu’il adressera ensuite au juge, accompagnées de sa demande de consignation complémentaire ;

Disons qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert est autorisé à déposer son rapport en l’état, en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert accomplira personnellement sa mission, s’entourera de tous renseignements utiles à charge pour lui d’en mentionner l’origine et pourra recueillir toutes informations orales ou écrites de toutes personne selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert rédigera un pré-rapport qu’il soumettra aux parties et répondra aux observations que celles-ci auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

Disons que l’expert déposera son rapport en un exemplaire au greffe du tribunal dans le délai de six mois suivant l’avis de consignation en y joignant, si nécessaire, l’avis du technicien qu’il aura requis, après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’expert adressera au juge sa demande de frais et honoraires et en assurera la communication aux parties pour leur permettre de faire valoir leurs observations au juge ;

Disons que l’expertise pourra être conduite par l’expert sous l’outil opalexe ;

Laissons provisoirement à la charge de la SAS Secondly Sud Est les dépens de l’instance en référé et le coût de l’expertise.

Déboutons la Communauté d’agglomération Privas Centre Ardèche de sa demande en paiement présentée sur le fondement de l’article 700 du code e procédure civile.

Le greffier Le président