TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

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N° RG 25/00018 – N° Portalis DB22-W-B7J-SV7D

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

contradictoire

et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE – HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[B] [G]

expédition exécutoire

délivrée le

à

copies délivrées le

à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ

et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l’audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société BATIGERE – HABITAT

S.A. D’HLM 0 Conseil d’Administration au capital de 77 156 481,60€, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 645 520 164, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitué à l’audience par M^e DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [B] [G]

demeurant [Adresse 2] [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2020, la SA d’HLM BATIGERE EN Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, a donné en location à Mme [B] [G] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 423,86 € augmenté des charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a mis en demeure Mme [B] [G] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 1er février 2024 de régulariser le solde débiteur de son compte qui s’élevait alors à 2 570,17€.

Par courrier du 20 mars 2024, la société bailleresse a invité la locataire à lui faire parvenir l’enquête ressources 2024 à défaut de quoi le montant maximum du supplément de loyer de solidarité lui serait appliqué.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait délivrer à Mme [B] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 3 615,31 €.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, signifié à l’étude, la SA d’H.L.M BATIGERE HABITAT a ensuite assigné Mme [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de voir :

Condamner Mme [B] [G] à lui payer au titre d’arriérés de loyers, charges et frais, la somme de 2 992,19 €.

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre les parties, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil.

Condamner la défenderesse à payer à la demanderesse à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Prononcer en conséquence l’expulsion de la défenderesse, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera et dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civile d’exécution

Dire et juger que les frais de gardiennage et de transport seront à la charge de la locataire

Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamner la défenderesse aux dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voie de recours.

A l’audience du 8 avril 2025, SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 6 297,21 € comprenant l’échéance de mars 2025. Elle précise que cette augmentation s’explique par l’application d’un supplément de loyer de solidarité depuis le mois de février 2025. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 36 mois.

Mme [B] [G] comparaît. Elle ne conteste pas le principe de la dette mais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux. Elle propose de régler 100 € par mois en plus du loyer et des charges courants.

Il a été donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, 1conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir notifié la situation d’impayé à la CAF par courrier électronique dont il a été accusé réception le 19 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 17 septembre 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 mars 2024, pour la somme en principal de 3 615,31 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 mai 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM BATIGERE HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [B] [G] reste lui devoir, après déduction des pénalités d’enquête sociale, la somme de 6 222,21 € à la date du 2 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [B] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée, en deniers ou quittances compte tenu de l’application du supplément de loyers de solidarité en l’absence des éléments des ressources de la locataire, au paiement de cette somme de 6 222,21 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT que Mme [B] [G] procède au règlement des loyers et des charges sans incident depuis le mois de février 2024, hors application du supplément de loyers de solidarité. Elle effectue également des règlements de 100 € en plus du loyer et des charges depuis le mois de septembre 2023. Il ressort en outre du rapport de diagnostic social et financier que Mme [B] [G] peut compter sur le soutien financier de son conjoint.

Il convient dès lors de considérer que les conditions prévues par l’article 24 V précité pour l’octroi de délais de paiement sont réunies.

D’autre part, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait part de son accord pour l’octroi de délais.

Compte tenu de ces éléments et de sa proposition de continuer à régler la dette locative par le versement de 100 € par mois en plus du loyer et des charges, Mme [B] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [B] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [B] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, Mme [B] [G] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 septembre 2020 entre la SA d’HLM BATIGERE en Ile-de-France, aux droits de laquelle vient la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, et Mme [B] [G] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [B] [G], en deniers ou quittances, à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 6 222,21 € (décompte arrêté au 2 avril 2025, incluant l’échéance de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement ;

AUTORISE Mme [B] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois avant le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil :

— les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues;

— les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai ci-avant accordé ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [B] [G] soit condamnée à verser à la SA d’HLM BATIGRE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Mme [B] [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal de Proximité, le 24 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Cécile TIBERGHIEN, Juge des contentieux de la protection, et par Virginie DUMINY, Greffier.

Le Greffier La Juge

Virginie DUMINY Cécile TIBERGHIEN