N° RG 24/01985 – N° Portalis DBXY-W-B7I-FGJ4

Minute N°25/00329

Chambre 1

ACTION EN RESPONSABILITE EXERCEE [Localité 1] LE SYNDIC OU TENDANT A SA REVOCATION

expédition conforme

délivrée le :

Maître Benoît BOMMELAER

Maître Ronan GARET

Maître [P] [F]

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Benoît BOMMELAER

Maître Ronan GARET

Maître [P] [F]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 18 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

Madame Louise-Hélène BENSOUSSAN, Magistrat honoraire juridictionnel ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 09 Septembre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 18 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

sis [Adresse 2]

représenté par son syndic, la S.A.R.L. IMHOTEP, société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 494 289 804, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Nathalie GREFF de la SELARL NATHALIE GREFF, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDERESSES :

S.A.S. NEXITY [E]

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ronan GARET, avocat au barreau de QUIMPER

S.A.S. [E]

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ronan GARET, avocat au barreau de QUIMPER

S.A.R.L. CITYA [Localité 2]

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 899 512 636, dont le siège social est sis [Adresse 6] et [Adresse 7], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. CITYA IMMOBILIER

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Tours sous le numéro 380 435 248, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

S.A.R.L. CITYA [Localité 3]

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Quimper sous le numéro 899 463 210, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

non représentée

S.A. MMA IARD

société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le numéro 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès-qualités d’assureur des sociétés CITYA [Localité 2], CITYA IMMOBILIER et CITYA [Localité 3]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

société d’assurances mutuelles immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le numéro 775 652 126, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès-qualités d’assureur des sociétés CITYA QUIMPER, CITYA IMMOBILIER et CITYA [Localité 3]

représentée par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES

PARTIES INTERVENANTES :

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

société d’assurances mutuelles immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le numéro 775 652 126, dont le siège social est sis [Adresse 11] LE [Adresse 12], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès-qualités d’assureur de la société [E],

représentée par Maître Ronan GARET, avocat au barreau de QUIMPER

S.A. MMA IARD

société anonyme immatriculée au registre du commerce et des sociétés du Mans sous le numéro 440 048 882, dont le siège social est sis [Adresse 10], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, ès-qualités d’assureur de la société [E],

représentée par Maître Ronan GARET, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 14] à [Localité 3] réunie le 9 novembre 2020 a voté la réalisation des travaux de ravalement des façades des bâtiments et des murs des garages de l’ensemble immobilier, retenant les devis de la société Etanchéité d’Armor en date des 26 août 2020 fixant le coût des travaux de ravalement des façades à la somme de 126 618,45 €, les frais de souscription d’une assurance dommages ouvrage à la somme de 2 975,54 € et le coût des travaux de ravalement des murs des garages à la somme de 13 099,78 €, outre souscription d’une assurance dommages ouvrage pour un montant de 1 950 €. Il était prévu par ailleurs que le syndic la société Nexity [E] procéderait aux appels de fonds correspondant aux travaux par sixième entre le 1er janvier 2020 et le 1er mai 2021.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 décembre 2021 a désigné la société Citya [Localité 3] en qualité de syndic de copropriété, le mandat prenant effet à compter du 1er juillet 2011 et adopté une résolution tendant à la modification des dates d’exigibilité des appels de fonds votés le 9 novembre 2020.

Le 26 juillet 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a désigné la société Imothep en qualité de syndic de copropriété à compter du 27 juillet 2023.

Exposant que ni la société Nexity [E] ni la société Citya Concarneau n’ont exécuté les délibérations adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires réunie les 9 novembre 2020 et 16 décembre 2021, les syndics n’ayant pas procédé aux appels de fonds et n’ayant pas passé commande des travaux et soutenant que la copropriété est contrainte de faire réaliser les travaux en supportant un surcoût important, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 14] à Concarneau représentée par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imothep a assigné la SAS Nexity [E], la SAS [E], la S.A.R.L. Citya Concarneau, la S.A.R.L. Citya Quimper, la SAS Citya Immobilier, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Quimper suivant exploits en date des 15, 18, 21 et 23 octobre 2024 aux fins de voir sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1991 et 1992, 1343-2 du code civil, condamner in solidum les sociétés Nexity [E] et Citya Concarneau, ou Citya Quimper à titre subsidiaire et Citya Immobilier à titre encore plus subsidiaire, à l’indemniser du préjudice subi correspondant au surcoût des travaux évalué à la somme de 115 677,76 € et la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD à le garantir de toutes condamnations mises à la charge des deux syndics.

La société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD sont intervenues volontairement à l’instance en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [E] anciennement dénommée Nexity [E], suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025.

La SAS Nexity [E], la SAS [E], la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD ont aux termes de leurs écritures signifiées le même jour, conclu au débouté du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l'[Adresse 15] sis [Adresse 14] à [Localité 3] représentée par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imothep, sollicitant en outre la condamnation dudit syndicat à verser à la SAS [E] d’une part et à la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD d’autre part la somme de 2 500 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles demandent en outre au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de droit à attachée à la décision.

Subsidiairement, elles concluent :

à la limitation de l’indemnité à allouer au syndicat des copropriétaires à la somme de 7 211,51 €,à la condamnation de la société Citya [Localité 2] à les garantir de toutes condamnations mises à leur charge,à l’application de la franchise contractuelle de 15 000 € opposable au syndicat des copropriétaires,au rejet de toute demande formée contre la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD qui contreviendrait ou excéderait les limites de garantie prévues au contrat.

La société Nexity [E] indique que l’immeuble était géré par l’établissement Nexity [E] de [Localité 3] lequel n’avait pas la personnalité morale et précise qu’elle est devenue la société [E], les deux sociétés ne formant qu’une seule personne morale.

La société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD sont intervenues volontairement à l’instance en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société [E].

La société [E] conteste avoir commis une quelconque faute, rappelant qu’elle n’a été le syndic de copropriété que jusqu’au 1er juillet 2021 et qu’elle ne pouvait exécuter les résolutions adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 novembre 2020 qu’une fois lesdites décisions devenues définitives. Elle ajoute que le conseil syndical était parfaitement informé de la situation.

Elle ajoute que seule la société Citya peut voir sa responsabilité engagée pour ne pas avoir procédé aux appels de fonds votés en novembre 2020 et dont l’exigibilité avait été modifiée suivant résolution adoptée par l’assemblée générale réunie le 16 décembre 2021 et ne pas avoir commandé les travaux, alors qu’il n’est pas rapporté la preuve du refus d’intervention de la société Etanchéité d’Armor aux conditions financières initialement fixées, relevant que cette société a accepté de faire un devis en décembre 2021 afférent à des travaux complémentaires d’application d’un complément d’enduit sur le soubassement.

Elle indique que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un dégradation du bâtiment.

Elle expose que le syndicat ne rapporte pas la preuve du préjudice subi, soulignant que le devis établi par la société Façades Concept retenue pour réaliser les travaux, comprend des prestations différentes et comporte des sur facturations de certains postes et des écarts de prix unitaires liés à la différence de surface financière entre les deux sociétés, de telle sorte qu’il convient d’écarter le devis de la société Façades Concept.

Subsidiairement, elle soutient que le préjudice réside dans une perte de chance d’avoir pu éviter un surcoût des travaux qu’il convient d’évaluer en retenant une actualisation du devis initial rédigé par la société Etanchéité d’Armor en fonction de l’évolution des coûts de la construction, ce qui permet de fixer à la somme de 21 853,07 € le surcoût des travaux.

Elle précise que la perte de chance subie doit être fixée à 33 %, compte tenu de ce que son mandat a pris fin deux ans avant la réalisation des travaux.

La société [E] et ses assureurs ajoutent alors être bien fondés à exercer un recours en garantie contre la société Citya [Localité 2], ce syndic n’ayant pas procédé à l’appel des fonds pourtant voté par l’assemblée générale réunie le 16 décembre 2021 et ayant attendu 2 ans pour faire actualiser les devis initiaux.

La S.A.R.L. Citya [Localité 2], la SAS Citya Immobilier, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle des sociétés Citya [Localité 2], Citya Immobilier et Citya [Localité 3] ont, aux termes de leurs écritures notifiées par voie électronique le 22 août 2025, conclu au rejet des demandes dirigées contre elles et sollicité l’octroi de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles ont par ailleurs demandé au tribunal d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

La société Citya [Localité 2] indique venir aux droits de la société Citya [Localité 3] dans le cadre d’une fusion-absorption intervenue le 30 novembre 2023.

La société Citya Immobilier expose ne pas être intervenue en qualité de syndic de copropriété dès lors qu’il s’agit d’une société holding.

La S.A.R.L. Citya [Localité 2] soutient n’avoir commis aucune faute dès lors lorsqu’elle a été désignée en qualité de syndic le 1er juillet 2021, les devis présentés le 26 août 2020 par la société Etanchéité d’Armor ayant fait l’objet d’un vote d’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 novembre 2020 étant caducs et ce professionnel refusant d’intervenir aux conditions financières initiales. Elle précise que le syndicat des copropriétaires a souhaité confier une mission de maîtrise d’œuvre au cabinet G.Tech lequel a été chargé de trouver des entreprises pour réaliser les travaux, l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 juin 2022 ayant validé cette proposition. Elle indique que le maître d’oeuvre a rencontré d’importantes difficultés dans le cadre de l’appel d’offres lancé, seules deux entreprises ayant répondu favorablement en mai 2022 en présentant des devis avec un coût des travaux nettement supérieur, le conseil syndical étant informé des difficultés ainsi rencontrées comme en attestent les comptes-rendus des réunions des 14 octobre 2022, 2 mai 2023, 30 mai 2023 et 22 août 2023.

Elle indique avoir informé l’assemblée générale des copropriétaires de l’état d’avancement des travaux de ravalement lors de l’assemblée générale réunie le 27 juin 2022, prévoyant de convoquer à ses frais une nouvelle assemblée générale en novembre pour choisir le prestataire et fixer le montant du budget.

Elle soutient avoir parfaitement rempli sa mission dès lors qu’elle a géré la réalisation d’autres travaux pour la copropriété. Elle expose que le retard dans l’exécution des travaux ne peut pas lui être imputé, relevant que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 26 juillet 2023 a décidé de mettre fin à son mandat et de désigner un nouveau syndic à compter du 1er octobre 2023.

Elle ajoute qu’il n’est pas rapporté la preuve par le syndicat de copropriétaires, de l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité, relevant que le devis retenu par l’assemblée générale des copropriétaires, établi par la société Façades Concept le 4 avril 2023 porte sur des prestations différentes de celles visées au devis validé par l’assemblée générale des copropriétaires le 9 novembre 2020, intégrant des travaux qui n’avaient pas été chiffrés dans le cadre du devis initial. Elle soutient qu’elle ne peut se voir déclarer responsable de l’augmentation des prix dès lors que l’augmentation du coût des matériaux est imputable à l’inflation consécutive à la crise sanitaire, responsable de l’allongement des délais. Elle précise en outre que la différence s’explique également par une différence de prestations sollicitées et une différence de surface financière des deux intervenants.

Elle conclut au rejet du recours en garantie exercé contre elle par le précédent syndic de copropriété, rappelant que ce dernier devait procéder aux appels de fonds votés par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 novembre 2020 et procéder à la commande des travaux votés. Elle relève que le syndic a alors qu’il n’a engagé aucune action postérieurement à l’assemblée générale du 9 novembre 2020, affirmé avoir procédé à la commande des travaux, ce qui s’est révélé inexact.

Elle expose que le syndicat ne peut invoquer qu’une perte de chance d’avoir pu éviter le surcoût des travaux.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantic sis [Adresse 16] à Concarneau représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imothep a aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, demandé au tribunal de :

juger que les sociétés Nexity [E] et Citya [Localité 3] ont commis des fautes dans l’exercice de leurs fonctions en méprisant l’exécution des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires,condamner in solidum les sociétés Nexity [E] et Citya [Localité 3] à lui verser la somme de 115 677,76 € TTC avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et le bénéfice de l’anatocisme, au titre du préjudice subi du fait de leurs fautes, à titre de dommages et intérêts,condamner in solidum la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle des sociétés Nexity [E] et Citya [Localité 3] à le garantir de toute condamnation mise à la charge de ces deux sociétés,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision,condamner tout succombant à lui verser la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.À titre subsidiaire, il dirige ses demandes contre la société [E] et Citya [Localité 2] et leur assureur responsabilité civile professionnelle, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD et à titre infiniment subsidiaire, contre les sociétés [E] et Citya Immobilier ainsi que contre leur assureur responsabilité civile professionnelle, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD.

Il expose que le premier syndic ne peut contester sa responsabilité dès lors qu’il n’a pas exécuté les décisions approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires en ne procédant pas aux appels de fonds votés, le dernier devant intervenir en mai 2021 et en ne passant pas commande des travaux validés par les copropriétaires , tout en écrivant de manière erronée le 27 avril 2021 avoir procédé à cette commande pour une exécution au printemps 2022, ce qui a entraîné l’absence de réalisation des travaux et l’obligation de les faire réaliser à un coût plus élevé. Il précise que le syndic de copropriété ne peut se retrancher derrière le caractère non définitif de l’assemblée générale, rappelant le délai de deux mois pour contester les délibérations adoptées par l’assemblée générale et relevant qu’un seul copropriétaire s’était opposé à la réalisation des travaux et au financement par appels de fonds, ce qui rendait toute contestation de l’assemblée générale illusoire.

Il soutient que le second syndic a également commis des fautes dès lors qu’il n’a pas procédé aux appels de fonds votés lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2021, cette assemblée s’étant prononcée sur la modification de l’exigibilité des appels de fonds adoptés le 9 novembre 2020 sur la base des devis établis le 26 août 2020. Il en déduit qu’à la date du 16 décembre 2021, le syndic de copropriété s’était nécessairement assuré de ce que la société Etanchéité d’Armor était en capacité d’intervenir pour réaliser les travaux votés le 9 novembre 2020 aux mêmes conditions financières, de telle sorte qu’il ne peut sérieusement soutenir que les devis étaient devenus caducs.

Il ajoute que le syndic n’a pas passé commande des travaux, et pas davantage convoqué l’assemblée générale prévue en novembre 2022 pour choisir le prestataire de services, relevant que les devis actualisés n’ont été présentés que le 2 mai 2023.

Il soutient que le préjudice subi correspond au surcoût des travaux à réaliser lequel constitue un préjudice direct, certain et actuel et non à une perte de chance d’avoir pu éviter ce surcoût.

Il indique que ce surcoût des travaux s’explique par une augmentation du coût des matériaux d’environ 25 %, précisant avoir déduit de la somme réclamée, le coût des travaux qui n’avaient pas fait l’objet d’une évaluation en novembre 2020. Il communique la facture de réalisation des travaux de ravalement établie par la société Façades Concept pour un montant de 202 000 € TTC, précisant que les travaux de ravalement des murs des garages sont en cours.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 septembre 2025, l’affaire étant fixée à l’audience du 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort des extraits Kbis communiqués par le syndicat des copropriétaires que :

la SAS [E] est la nouvelle dénomination de la SAS Nexity [E] qui a fait l’objet d’une mesure de radiation le 5 juillet 2022, dès lors qu’elle avait cessé son activité,la S.A.R.L. Citya [Localité 3] a été absorbée par la S.A.R.L. Citya [Localité 2] à la suite d’une opération de fusion absorption avec effet au 30 novembre 2023, la société Citya [Localité 3] ayant été radiée le 30 janvier 2024,l’objet social de la SAS Citya Immobilier est défini comme suit : prise de participation, holding, gestion et transaction immobilière, formation, mandataire intermédiaire en assurance, administration et gestion de biens immobiliers.

Il s’évince ainsi de ce qui précède que la SAS Nexity [E] et la S.A.R.L. Citya [Localité 3] ont toutes les deux fait l’objet d’une mesure de radiation pour cessation de leur activité et qu’interviennent aux droits de ces sociétés, la SAS [E] pour la première et la S.A.R.L. Citya [Localité 2] pour la seconde.

Les demandes dirigées par le syndicat des copropriétaires contre la SAS Nexity [E] et la S.A.R.L. Citya [Localité 3] ne peuvent dans ces conditions prospérer, les demandes ne pouvant être formées que contre la SAS [E] et la S.A.R.L. Citya [Localité 2].

Il n’est pas par ailleurs contesté que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 décembre 2021 a désigné en remplacement de la société Nexity [E], la S.A.R.L. Citya [Localité 3] et non la SAS Citya Immobilier en qualité de syndic de copropriété. Il n’est pas démontré que la SAS Citya Immobilier est intervenue en qualité de syndic, de telle sorte que les demandes dirigées contre cette société ne peuvent qu’être rejetées.

Enfin, la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD sont intervenues volontairement à l’instance en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [E] anciennement dénommée SAS Nexity [E].

Il convient de déclarer recevable cette intervention volontaire.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS [E] n’a pas procédé aux appels de fonds votés par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 novembre 2020 et n’a pas davantage fait exécuter les travaux de ravalement approuvés par ladite assemblée générale, dans le respect des délais visés, étant observé que si elle a précisé par mail en date du 27 avril 2021, avoir demandé à la société Etanchéité d’Armor de procéder aux travaux de ravalement pour le printemps 2021, elle ne conteste pas ne pas avoir procédé aux appels de fonds permettant de financer ces travaux dans le respect du calendrier adopté par l’assemblée générale des copropriétaires et ne justifie pas avoir planifié avec la société Etanchéité d’Armor la réalisation des travaux.

Se trouve ainsi parfaitement caractérisée la faute commise par la SAS [E], cette dernière ne pouvant pour échapper à sa responsabilité, évoquer qu’elle ne pouvait exécuter les délibérations adoptées sans attendre qu’elles deviennent définitives, dans la mesure où il sera relevé que le délai de contestation court à compter de la notification par le syndic du procès-verbal de l’assemblée générale, de telle sorte qu’elle ne pourrait invoquer un quelconque retard de ce chef et qu’en outre, la probabilité d’un recours contre les délibérations de l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 9 novembre 2020 apparaît particulièrement faible, seul un copropriétaire s’étant opposé au vote des travaux de ravalement et aux appels de fonds nécessaires pour en assurer le financement.

Le syndicat des copropriétaires recherche également la responsabilité de la S.A.R.L. Citya [Localité 2] désignée en qualité de syndic de copropriété à compter du 1er juillet 2021.

Il ressort des pièces versées aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 16 décembre 2021 a adopté une résolution n° 10 tendant à la modification de l’exigibilité des appels de fonds votés le 9 novembre 2020, le syndic devant procéder aux appels de fonds entre le 15 janvier 2022 et le 15 juin 2022.

La S.A.R.L. Citya [Localité 2] ne justifie pas avoir procédé à ces appels de fonds dans les délais fixés à la résolution n° 10 adoptée le 16 décembre 2021, ces appels de fonds étant indispensables pour financer les travaux de ravalement.

Se trouve ainsi caractérisée la faute commise par le syndic de copropriété.

Il ne saurait en revanche être reproché à la S.A.R.L. Citya [Localité 2] de ne pas avoir passé commande des travaux, objets des devis établis le 26 août 2020 par la société Etanchéité d’Armor dès lors qu’il sera rappelé que ces devis étaient valables pour une période de 3 mois, qu’il apparaît pour le moins peu vraisemblable que la société Etanchéité d’Armor ait accepté d’intervenir aux mêmes conditions financières alors que près d’une année s’était écoulée depuis l’établissement des devis et que pendant cette période, les professionnels ont été confrontés à une augmentation des coût des matériaux en lien avec la crise sanitaire liée à la pandémie de coronavirus.

Au demeurant, le refus d’intervention de la société Etanchéité d’Armor aux conditions financière initiales se déduit du compte rendu de la réunion du conseil syndical en date du 16 mai 2022, dès lors que ce compte rendu fait référence à une actualisation du devis initial par la société Etanchéité d’Armor et la consultation d’un autre professionnel la société Vertica mais également des compte rendus de la réunion de ce même conseil en date des 14 octobre 2022 et 22 août 2023 qui mentionnent le refus de la société Etanchéité d’Armor de réaliser les travaux.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 27 juin 2022 a ensuite décidé de confier au cabinet G-Tec une mission de maîtrise d’oeuvre pour les travaux de ravalement votés le 9 novembre 2020, le maître d’oeuvre ayant pour mission notamment de rechercher des entreprises acceptant de réaliser les travaux de ravalement.

Le maître d’oeuvre a rencontré d’importantes difficultés pour trouver des professionnels acceptant de réaliser les travaux, le conseil syndical relatant ces difficultés lors des réunions organisées les 14 octobre 2022, 2 et 30 mai 2023, relevant que seules deux professionnels ont établi des devis (société Façades Concept et Nheo).

Dans ces conditions, la S.A.R.L. Citya [Localité 2] ne saurait être déclarée responsable du retard pris dans l’exécution des travaux.

Les travaux de ravalement ont finalement été réalisés avec 3 années de retard, par la société Façades Concept, le décompte général et définitif établi par cette société le 17 juillet 2024 fixant à la somme de 202 000 € TTC le coût de ces travaux.

Le syndicat des copropriétaires soutient ainsi avoir subi un préjudice correspondant au surcoût des travaux.

Le surcoût des travaux ne saurait cependant correspondre à la différence entre le coût des travaux évalué par la société Façades Concept et celui fixé par la société Etanchéité d’Armor dans les devis du 26 août 2020 dès lors que la comparaison des devis communiqués révèle des écarts importants de prix pour des prestations identiques (surface facturée différente pour certains postes comme ceux de décapage du revêtement existant, d’application d’un revêtement de type D2 ou la mise en peinture des ouvrages métalliques, la surface facturée étant plus importante dans le devis Façades Concept).

Dans ces conditions, l’évaluation du surcoût des travaux ne peut être déterminée qu’en procédant à l’actualisation des devis établis initialement par la société Étanchéité d’Armor en fonction de l’évolution de l’indice le plus défavorable proposé par la société B2M Economiste soit l’indice BT52 de juin 2023.

Le coût des travaux de ravalement peut ainsi être fixé à la somme de 146 727,73 €, ce qui représente un surcoût de 21 853,07 € TTC.

Le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ne saurait cependant correspondre au surcoût ainsi évalué mais à une perte de chance d’avoir pu éviter de régler ce surcoût, cette perte de chance apparaissant très importante dès lors que l’absence de commande des travaux par la SAS [E] dans le respect du calendrier fixé rendait inévitable la recherche de nouveaux intervenants générant un retard d’exécution important pour la réalisation des travaux dans une période d’inflation en lien avec la crise sanitaire.

Elle sera dans ces conditions évaluée à 90 %.

La SAS [E] sera seule déclarée responsable de ce préjudice pour les raisons précédemment exposées.

En effet, si la S.A.R.L. Citya [Localité 2] n’a pas procédé aux appels de fonds, pour autant, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fait réaliser les travaux aux conditions financières votées le 9 novembre 2020 dès lors qu’il résulte des pièces versées aux débats que la société Etanchéité d’Armor a finalement décidé de ne plus intervenir et qu’il était nécessaire de procéder à un nouvel appel d’offres, le cabinet G-Tec étant désigné à cette fin et rencontrant d’importantes difficultés pour trouver un professionnel acceptant de réaliser les travaux.

Ainsi, seule la SAS [E] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19 668 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée.

L’article 1343-2 du code civil dispose :

« Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise ».

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

La société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD ne contestent pas devoir leur garantie en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [E].

Elles font état de l’application de la franchise contractuellement fixée.

Cependant, elles ne communiquent ni les conditions particulières ni les conditions générales de la police d’assurance souscrite par la SAS [E], mettant ainsi le tribunal dans l’incapacité de s’assurer de l’existence et du quantum de ladite franchise.

Elles ne justifient pas davantage des limites de garantie qu’elles invoquent.

Elles seront en conséquence déboutées de leur demande tendant à l’application des franchise et limites de garantie prévues contractuellement.

La SAS [E] exerce un recours en garantie contre la S.A.R.L. Citya [Localité 2].

Ce recours en garantie sera rejeté dès lors que seules les fautes commises par la SAS [E] sont à l’origine du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantic sis [Adresse 16] à [Localité 3], la carence de ce syndic étant à l’origine de l’obligation de chercher de nouveaux intervenants, recherche qui s’est avérée compliquée et a retardé ainsi l’exécution des travaux.

Succombant à l’instance, la SAS [E] et ses assureurs responsabilité civile professionnelle la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en supporteront les entiers dépens et devront en outre verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantic sis [Adresse 16] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imothep la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas en revanche inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. Citya [Localité 2] et de son assureur responsabilité civile professionnelle la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD les frais irrépétibles qu’elles ont exposées.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, cette exécution provisoire étant compatible avec la nature de l’affaire et l’ancienneté du litige justifiant qu’il n’y soit pas dérogé.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

Statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes dirigées contre la SAS Nexity [E], la S.A.R.L. Citya [Localité 3] et la SAS Citya Immobilier.

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [E].

CONDAMNE la SAS [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantic sis [Adresse 16] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imothep la somme de 19 668 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée, en réparation de son préjudice.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

DIT et juge que la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [E] devront leur garantie.

DÉBOUTE la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD de leur demande d’application des franchise et limites de garantie fixées contractuellement.

REJETTE le recours en garantie exercé par la SAS [E] contre la S.A.R.L. Citya [Localité 2].

CONDAMNE in solidum la SAS [E] et la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantic sis [Adresse 16] à [Localité 3] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. Imothep la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE les autres demandes présentées au titre des frais irrépétibles exposés.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée à la décision.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum la SAS [E] et la société d’assurance mutuelle MMA IARD Assurances Mutuelles et la S.A. MMA IARD en leur qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la SAS [E] aux dépens et accorde le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile à maître [P] Greff qui en a fait la demande.

LE GREFFIER

LA PRÉSIDENTE