TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02772 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMZ7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[B] [X]

C/

[Z] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à M^e MEZZARI

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentie de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [B] [X], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Florence MEZZARI, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er février 2022 , Monsieur [B] [X] a donné à bail à Monsieur [Z] [T] un appartement meublé à usage d’habitation (n°3) situé [Adresse 1] à [Localité 9] avec parking pour un loyer mensuel de 440 euros et une provision sur charges mensuelle de 10 euros.

Le 20 février 2025 Monsieur [B] [X] a fait signifier à Monsieur [Z] [T] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire pour un montant de 2.250 euros en principal ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier de l’assurance.

Monsieur [B] [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, Monsieur [B] [X] a ensuite fait assigner Monsieur [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé afin de :

— constater par application de la clause résolutoire contenue dans le contrat sus visé, la résiliation du bail consenti par Monsieur [B] [X] à Monsieur [Z] [T] pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [T] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [Z] [T] à régler par provision à Monsieur [B] [X] :

— la somme de 2.650 euros représentant les loyers et charges impayés au 02 juillet 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges conventionnels à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux, cette indemnité d’occupation étant revalorisée dans les mêmes conditions que le loyer,

ainsi que la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et sommation délivrés le 20 février 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2025.

A l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [B] [X], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.950 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2025 comprise. Il indique que Monsieur [T] n’a pas justifié d’une assurance ainsi que de l’occupation des locaux et qu’il s’interroge sur une sous-location du logement.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 juillet 2025, Monsieur [Z] [T] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er février 2022 contient une clause résolutoire mentionnant tant le non-paiement des loyers que le défaut d’assurance (article 8) reprenant les modalités de ces articles.

Une sommation de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.250 euros ont été signifiés le 20 février 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Z] [T] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 21 mars 2025.

En tout état de cause la clause résolutoire était également acquise pour loyers impayés, le locataire n’ayant pas apuré en totalité les causes du commandement de payer dans les deux mois. La clause résolutoire acquise sur le défaut d’assurance prévaut cependant sur les loyers impayés compte tenu de son délai plus court.

Monsieur [Z] [T] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [Z] [T] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, Monsieur [B] [X] produit un décompte du 10 octobre 2025 rectifiant celui produit avec l’assignation et qui démontre que Monsieur [Z] [T] reste devoir la somme de 3.950 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Monsieur [Z] [T], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.950 euros.

Monsieur [Z] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 21 avril 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la sommation de justifier d’une assurance, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [X], Monsieur [Z] [T] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er février 2022 entre Monsieur [B] [X] et Monsieur [Z] [T] concernant un appartement meublé à usage d’habitation (n°3) situé [Adresse 1] à [Localité 9] avec parking sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [B] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à Monsieur [B] [X] à titre provisionnel la somme de 3.950 euros (décompte arrêté au 10 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à payer à Monsieur [B] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] à verser à Monsieur [B] [X] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, la sommation de justifier d’une assurance, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La Vice-présidente,