TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/11407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7E

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Monsieur [K] [H], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Gloria CASTILLO, avocat au barreau de Paris,

DÉFENDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître HENNEQUIN Catherine, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente assistée de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11407 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6S7E

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme d’économie mixte locale Régie immobilière de la ville de Paris (la société RIVP), venant aux droits de la SCI de l’Ancien hôtel Tillet, est propriétaire d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3].

M. [H] a pris à bail un appartement au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4], à compter du 1er juillet 1987 et pour une durée de six années renouvelable par tacite reconduction.

Aux termes des conditions particulières du bail, M. [H] a été autorisé à exercer son activité de chirurgien-dentiste dans une partie des locaux.

M. [H] a assigné en référé la société RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée à exécuter des travaux de réparation de la voûte du porche du [Adresse 6], sous astreinte et d’être autorisé, dans cette attente, à consigner son loyer.

Par ordonnance rendue le 4 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a débouté M. [H] de ses demandes et l’a condamné aux entiers dépens ainsi qu’à payer à la société RIVP la somme de 700 au titre de ses frais irrépétibles.

Par un arrêt rendu le 24 octobre 2024, la cour d’appel de [Localité 8] a infirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance du 4 mars 2024 et, statuant à nouveau, a :

— autorisé M. [H] à consigner sur un compte CARPA, à compter du terme de loyer de novembre 2024, le quart du montant du loyer plus charges, jusqu’à la réouverture de l’accès du n°32 de l’immeuble, sauf d’ici là meilleur accord entre les parties,

— condamné la société RIVP aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— condamné la société RIVP à payer à M. [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des deux instances.

Selon exploit délivré le 6 décembre 2024, M. [K] [H] a fait assigner la société RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en responsabilité et indemnisation de son préjudice financier.

A l’audience du 21 octobre 2024 M. [K] [H], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

— confirmer au fond l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 8] le 24 octobre 2024,

En conséquence,

— l’autoriser à consigner sur un compte CARPA un quart du loyer plus les charges jusqu’à la réouverture du porche du [Adresse 4],

— condamner la société RIVP à lui payer la somme de 39 938 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la violation de l’obligation de délivrer un logement et local conforme et du trouble de jouissance résultant de la fermeture du porche du [Adresse 7],

— débouter la société RIVP de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la société RIVP à lui payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société RIVP aux entiers dépens en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il forme ses demandes au visa de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 telle que modifiée par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1231-1, 1719 et 1720 du code civil.

Il fait grief à la société RIVP de s’être abstenue, depuis 4 ans, de remettre en état le porche de l’entrée du [Adresse 4], lequel tient avec des étais et ne peut être emprunté par ses patients ou ses fournisseurs, alors qu’il est titulaire d’un bail mixte prévoyant son affectation partielle à son activité professionnelle de dentiste. Ainsi, il affirme que le hall d’entrée du n°[Adresse 4] est fermé depuis juillet 2020, a été rouvert pendant un mois le 23 juin 2025, puis refermé le 21 juillet 2025 sans être rouvert depuis. Par ailleurs, il reproche à la société RIVP sa lenteur dans l’évaluation et la prise en charge de la situation, observant que le premier devis a été sollicité un an après la fermeture du porche ; qu’en tout état de cause, le temps écoulé de trois ans entre la fermeture et l’accord du 27 juin 2023 désignant la société Archicopro est excessif, alors qu’il n’a eu de cesse d’alerter la bailleresse sur le préjudice qu’il subissait. Il ajoute que les travaux entrepris par la société RIVP en 2023 pour une durée de 23 mois ne concernent pas le porche, de sorte qu’elle n’a jamais prévu de retirer les étais et de rouvrir l’accès du n°32. Il relève ainsi que la société RIVP ne respecte pas la clause “conditions” en ses points a) et b) du bail, en ce que la jouissance paisible de l’appartement soumis à un usage mixte n’est pas assurée ; les équipements ne sont pas fournis ; les locaux ne sont ni entretenus ni réparés. Il précise que depuis le mois de novembre 2024, le digicode permettant l’accès au cabinet ne fonctionne pas car le câble électrique a été sectionné pendant les travaux et n’est toujours pas réparé.

Il se prévaut d’un préjudice de jouissance, caractérisé par l’atteinte à l’image du cabinet dentaire reconnu par la cour d’appel de [Localité 8] dans son arrêt du 24 octobre 2024 mais également, par une perte de clientèle et de chiffre d’affaires. Il précise ainsi que les patients et fournisseurs, à l’instar de l’ensemble des locataires, doivent emprunter l’entrée du [Adresse 2], puis traverser une cour jusqu’au porche du n°32, se perdent, doivent appeler le cabinet et au final, arrivent en retard ce qui a des conséquences sur son planning. Ainsi, il conclut que les conditions d’un exercice professionnel normal sont rendues impossibles. Il ajoute que l’absence de sécurisation de l’immeuble porte atteinte à l’usage du cabinet, que sa plaque professionnelle ne correspond plus à la situation pour être aposée devant le n°32 ; que de la même manière, l’interphone n’est plus utilisable. Il affirme avoir subi une perte de chiffre d’affaires de 31% entre 2019 et 2023, que la société RIVP doit indemniser dans la mesure où elle résulte de l’atteinte portée à l’image du cabinet et des difficultés d’accès ayant découragé certains patients. Il estime ainsi son préjudice au quart du loyer hors charges depuis juillet 2020 à mars 2025.

Il soutient par ailleurs être en droit, sur le fondement des articles 20-1 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1724 du code civil, de consigner un quart des loyers plus les charges et se prévaut en ce sens de l’arrêt rendu par la cour d’appel de [Localité 8] le 24 octobre 2024. Il précise à cet égard avoir réglé le loyer entier à la société RIVP pour le mois de juillet 2025, dans la mesure où l’accès avait été rouvert. Il demande ainsi d’être autorisé, au fond, à consigner les loyers dans les mêmes termes jusqu’à ce que l’accès par le porche du n°32 soit rouvert.

En réponse à la demande reconventionnelle, il indique que la SCI de l’hôtel du Tillet l’a autorisé à effectuer les travaux de transformation de l’appartement à usage mixte en juin 1987, de sorte qu’il avait préalablement fourni les autorisations nécessaires. Il estime dès lors que la société RIVP n’est pas fondée à solliciter la résiliation du bail du 1er juillet 1987, auquel elle n’était pas partie et qui a été exécuté conformément à la législation en vigueur.

La société RIVP, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— débouter M. [K] [H] de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— prononcer la résiliation du bail la liant à M. [K] [H],

— condamner M. [K] [H] à lui payer la somme de 744,80 € au titre des loyers consignés, à parfaire,

— ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 6], avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— condamner M. [K] [H] à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés,

En tout état de cause,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner M. [K] [H] à lui payer une indemnité de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [K] [H] aux dépens.

Elle forme ses demandes au visa des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle conteste en premier lieu tout manquement, en ce qu’elle a été contrainte de fermer le hall du n°32 et de procéder à la pose d’étais dès le mois de juillet 2020 pour des raisons sécuritaires ; que les crises sanitaires de 2020 et 2021 ont ralenti l’effectivité des travaux ; que dès le mois de juillet 2021, elle a mandaté la société Archicopro en qualité de bureau de structure étude pour procéder à l’évaluation de la situation ; qu’elle a ainsi agi dès que les conditions sanitaires le lui permettaient. Elle ajoute que l’étude de structure a révélé la nécessité de procéder à d’importants sondages, réalisés en décembre 2023 et préconisant des travaux lourds, qu’elle ne pouvait réaliser dans les plus brefs délais, d’autant qu’en tant que bailleur social elle était soumise à l’obligation de passer par des appels d’offres. Elle précise avoir effectué cet appel d’offres en septembre 2024; avoir retenu la société pour la reprise structurelle du plancher en novembre 2024 ; avoir réalisé une réunion préparatoire en décembre 2024 pour un début des travaux au 13 janvier 2025, ce pour 19 semaines. Elle précise ainsi que les travaux structurels sont terminés, que les peintures seront faites dans le cadre du ravalement, et que la réouverture du porche est prévue en mai 2025.

Elle conteste le préjudice de M. [H], en ce qu’il ne produit aucun témoignage concret du préjudice d’image ou de perte de patientèle dont il se prévaut. Elle ajoute que l’existence d’une perte de chiffres d’affaires n’est pas objectivée, en ce que l’année 2019 prise comme référence a pu être une année exceptionnelle, aucun élément de comparaison pour la période antérieure n’étant produite ; en ce que les justificatifs versés aux débats ne sont que déclaratifs ; en ce que le lien entre la fermeture du porche et la perte alléguée n’est pas davantage démontrée, dans la mesure où les années 2020 et 2021 ont aussi été marqués par la crise sanitaire, impactant nécessairement le chiffre d’affaires de M. [H] ; en ce qu’il n’a jamais repris le chiffre d’affaires antérieur à la crise sanitaire, l’âge de M. [H] pouvant également en être la raison. Par ailleurs, elle invoque la force majeure prévue par l’article 1128 du code civil, dans la mesure où elle a dû faire face à un évènement échappant à son contrôle, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées. A cet égard, elle précise qu’elle avait prévu dès 2019 la réfection de l’immeuble et entamé des travaux en ce sens ; que cependant, des infiltrations répétées l’ont conduite à envisager des travaux supplémentaires et notamment la mise en sécurité. En tout état de cause, elle soutient que M. [H] ne saurait obtenir une indemnisation pour un préjudice lié à son activité professionnelle alors qu’il n’a pas le droit de l’exercer dans les lieux loués.

Elle s’oppose à la demande de consignation des loyers, en ce que la réduction des loyers ne peut être fondée que si le logement ne respecte pas les normes de décence, après une demande formelle de mise en conformité du logement, et lorsque le juge ordonne la réalisation de travaux. Or, en l’espèce,

aucun manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est démontré, et M. [H] se borne à solliciter une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance. Dans ces conditions, M. [H] ne peut se voir autorisé à consigner les loyers.

Reconventionnellement, elle se prévaut de la clause de destination du bail et précise que l’autorisation d’exercer sa profession de chirurgien dentiste avait été donnée au locataire sous réserve qu’il obtienne des services de la préfecture de [Localité 8] les autorisations nécessaires par dérogation à l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation, ce dont il n’a pas justifé. M. [H] ne produisant pas cette autorisation et utilisant les locaux à des fins professionnelles pour partie, elle s’estime fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Les débats clos, les parties ont été avisées que le délibéré serait rendu le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la reponsabilité du bailleur

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1724 prévoit enfin que si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, il est constant que le hall d’entrée du n°[Adresse 4] a été fermé en juillet 2020 et que des étais ont été mis en place, en raison de risques liés à la sécurité des personnes pouvant emprunter ce passage et nécessitant la réalisation de travaux d’ordre structurel dans l’immeuble.

Par conséquent, à partir de juillet 2020, la société RIVP a modifié la teneur de la chose louée, en ce que l’accès du local à usage mixte donné à bail n’était plus possible par son entrée initiale, située au n°[Adresse 4], mais devait se faire par le n°28 de l’immeuble.

Il en est dès lors résulté une gêne dans la jouissance des locaux donnés à bail, caractérisée par la nécessité d’emprunter un autre accès et occasionnant nécessairement des désagréments dans l’exercice professionnel de M. [H].

A cet égard, la société RIVP ne peut utilement se prévaloir de la force majeure, dès lors que la condamnation de l’accès par le porche du n°32 ne revêt ni la condition d’extériorité (les travaux étant de nature structurelle et par conséquent inhérents à des désordres au sein de l’immeuble), d’imprévisibilité (ces problèmes structurels résultant d’infiltrations réccurrentes relevées depuis au moins l’année 2019 selon courrier émanant de la société RIVP et daté du 2 juillet 2020, pièce n°2 du demandeur) ou d’irrésistibilité (les travaux entrepris par la société RIVP ayant été de nature à remédier aux désordres).

Cette modification de l’accès à la chose louée a perduré au delà d’une durée de 21 jours, ouvrant dès lors droit à réparation d’un préjudice de jouissance à compter du 1er août 2020.

Les parties sont ensuite en désaccord sur la fin du préjudice, M. [H] soutenant que l’accès à l’immeuble par son entrée du n°32 a été rouvert le 23 juin 2025, puis refermé à partir du 21 juillet 2025 ; la société RIVP soutenant pour sa part que l’accès a été rétabli le 15 mai 2025, date de réception des travaux.

A cet égard, M. [H] produit un avis émanant de la société RIVP informant les résidents de travaux de conservation du patrimoine entre le 21 juillet et le 30 septembre 2025, accompagné d’une affiche mentionnant la fermeture provisoire de l’accès du hall et renvoyant les passants à accéder par celui du n°[Adresse 2] (pièce n°34 du demandeur).

Il s’en suit que la société RIVP ne démontre pas qu’en dépit d’un procès-verbal de réception des travaux (avec réserves) signé le 15 mai 2025, elle a rétabli l’accès de l’immeuble par le hall du n°32.

Dans ces conditions, M. [H] est bien fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance, lequel sera retenu pour la période du 1er août 2020 au 1er octobre 2025, diminution faite d’un mois correspondant à la réouverture partielle résultant des déclarations de M. [H] et de l’avis émanant de la société RIVP, soit au total 62 mois.

S’agissant de l’assiette du préjudice, M. [H] sollicite qu’il soit évalué à un quart du loyer hors charges, soit la somme de 624 €. Selon ses propres calculs, étayés par l’avis d’échéance d’une autre locataire de l’immeuble (pièce n°21-1 du demandeur) cette somme correspond à la part du loyer affecté à l’usage professionnel des locaux.

Or, il résulte de ses propres déclarations mais également, de ses comptes de résultat fiscal produits, que M. [H] a continué pendant toute cette période à exercer son activité professionnelle dans ces locaux et en a retiré des revenus, de sorte que la gêne subie ne peut équivaloir une perte totale de jouissance des locaux loués à usage professionnel.

A cet égard, si M. [H] affirme avoir subi une perte de patientèle à la suite de la fermeture de l’accès initial de son cabinet, force est de constater d’une part, qu’il ne forme pas de demande d’indemnisation distincte et décorrelée de son préjudice de jouissance, celle-ci étant calculée par référence à son loyer ; d’autre part, qu’il n’établit pas cette perte par d’autres éléments que ses déclarations relatives à son chiffre d’affaires ; qu’en tout état de cause, ces pièces ne sauraient suffire à caractériser un lien de causalité avec la fermeture de l’accès principal de son cabinet, la société RIVP observant à cet égard et à juste titre que les années 2020 et 2021 ont été marquées par des périodes de confinement de nature à impacter ce chiffre d’affaires.

Ainsi, seule une gêne dans la jouissance des locaux loués sera retenue, ayant donné lieu à des perturbations dans l’exercice professionnel de nature à porter atteinte à l’image du cabinet de M. [H]. Il est dès lors justifié d’indemniser ce préjudice de jouissance à une somme qui sera plus raisonnement évaluée à 15% de la part du loyer affecté à l’usage professionnel des lieux, soit 93,60 € x 62 mois = 5 803,20 €.

Dès lors, la société RIVP sera condamnée à payer à M. [K] [H] la somme de 5 803,20 € en réparation de son préjudice de jouissance subi à raison des perturbations dans l’exercice son activité professionnelle et de l’atteinte portée à l’image de son cabinet, pour la période allant du 1er août 2020 au 1er octobre 2025, et à l’exclusion du mois de juillet 2025.

Sur la demande de consignation des loyers

Il sera rappelé à titre liminaire, pour répondre à la demande formée par M. [K] [H], que la juridiction saisie au fond après une procédure de référé n’est pas juridiction d’appel de la décision rendue par le juge des référés, de sorte qu’il n’entre pas dans ses pouvoirs de la confirmer ou de l’infirmer.

Sur ce, M. [H] sollicite du juge des contentieux de la protection qu’il l’autorise à consigner un quart de son loyer plus les charges jusqu’à la réouverture du porche du [Adresse 4]. Il fonde sa demande sur les articles 20-1 et 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, conformément à ce qui avait été précédemment relevé dans le cadre de la procédure de référé, le juge saisi au fond ne portant pas une appréciation différente sur ce point, aucun manquement relatif à la délivrance par le bailleur d’un logement décent n’est démontrée, M. [H] lui faisant uniquement grief d’avoir altéré les conditions de jouissance des locaux affectés à son usage professionnel sans l’en avoir indemnisé.

Par tant, il sera débouté de sa demande tendant à être autorisé à consigner une partie de ses loyers fondée sur les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, la résiliation du contrat de bail peut être demandée en justice dès lors que le bailleur justifie d’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par le locataire.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, à supposer que M. [K] [H] n’ait pas justifié au bailleur de l’autorisation donnée par les services de la préfecture de [Localité 8] pour déroger à l’article 631-7 de la construction et de l’habitation, comme il y était obligé par le contrat de bail, dans la mesure où il ne justifie pas de cette autorisation dans le cadre de la présente procédure, force est de constater que cette situation perdure depuis la conclusion du bail soit depuis 38 ans sans qu’aucune action n’ait été entreprise par le bailleur. Ainsi, la société RIVP n’a soumis sa demande en résiliation de bail qu’à titre reconventionnel, sans justifier d’aucune démarche préalable, à l’occasion de l’action en indemnisation intentée par M. [H].

Par tant, le caractère de gravité du manquement du locataire n’est pas établi, et la société RIVP sera déboutée de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail et de ses demandes présentées à titre subséquent en paiement des loyers consignés, indemnités d’occupation et expulsion.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code civil la société RIVP, qui succombe principalement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens et sera condamnée à payer à M. [K] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à la demande de la société RIVP, et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la société RIVP à payer à M. [K] [H] la somme de 5 803,20 € en réparation du préjudice de jouissance subi à raison des perturbations dans l’exercice son activité professionnelle et de l’atteinte portée à l’image de son cabinet, pour la période allant du 1er août 2020 au 1er octobre 2025, et à l’exclusion du mois de juillet 2025 ;

Déboute M. [K] [H] de ses autres demandes,

Déboute la société RIVP de sa demande renconventionnelle en résiliation judiciaire du bail consenti à M. [K] [H] à effet du 1er juillet 1987, et de ses demandes présentées à titre subséquent en paiement des loyers consignés, indemnité d’occupation et expulsion,

Condamne la société RIVP aux entiers dépens,

Condamne la société RIVP à payer à M. [K] [H] la somme de 1 200 € au titre de ses frais irrépétibles,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,