TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 OCTOBRE 2025

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N° RG 25/00688 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FA6Z

Minute 25-

Jugement du :

07 octobre 2025

La présente décision est prononcée le 07 octobre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de M^me Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. [Localité 5] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par représenté par Madame [T] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [G] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 16/05/2018, la SEM [Localité 5] Habitat a donné à bail à Madame [U] [G] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 341,46 euros, outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte d’huissier en date du 20/11/2024 pour un montant en principal de 7799,61 euros.

Par acte d’huissier en date du 14/02/2025, la SEM Reims Habitat, a fait délivrer assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Madame [U] [G] ,

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame [U] [G] devra rendre libre le logement occupé, tant de lui-même, que de tous occupants de son fait ;

— Dire et ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SEM [Localité 5] Habitat sera autorisée à la faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— La condamner au paiement de :

— la somme de 9068,44 euros pour loyers et charges dus au 31/01/2025;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux à compter du 01/02/2025.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

A l’audience du 22/04/2025, la SEM [Localité 5] HABITAT dûment représentée actualise la dette à la somme de 13184,67 euros.

Madame [U] [G] est présente. Elle demande des délais de paiements. Elle précise être en recherche d’emploi et avoir cinq enfants à charge.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SEM [Localité 5] Habitat justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 20/11/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 21/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 16/05/2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20/11/2024 pour la somme en principal de 7799,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21/01/2025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SEM [Localité 5] HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [L] restait devoir la somme de 13184,67 euros à la date du 18/04/2025.

Madame [U] [G] sera condamnée à verser la somme de 13184,67 euros à la SEM [Localité 5] HABITAT.

Sur l’expulsion

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative

L’examen du relevé de compte montre que la locataire a effectué des règlements mais au regard de sa situation, elle ne démontre pas être en capacité de rembourser sa dette.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [U] [G] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [U] [G] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 21/01/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [G] , succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SEM [Localité 5] HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16/05/2018 entre la SEM [Localité 5] HABITAT et Madame [U] [G] concernant le logement à usage d’habitation situé sis [Adresse 3] sont réunies à la date du 21/01/2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [G] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SEM [Localité 5] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [U] [G] à verser à la SEM [Localité 5] HABITAT la somme de 13184,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18/04/2025.

CONDAMNE Madame [U] [G] à payer à la SEM [Localité 5] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 21/01/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame [U] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

La Greffière La Juge