TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BOHBOT

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BOHBOT

■

Charges de copropriété

N° RG 24/12420 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6E

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la société ARCHIGESTIM, SARL, agissant par son gérant domiciliés ès-qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Michel BOHBOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0213

DÉFENDEUR

Monsieur [Q] [G]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 19 Février 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/12420 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5X6E

DÉBATS

À l’audience du 16 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Q] [G] est propriétaire du lot n°18 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 décembre 2022 présentée le 12 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a mis en demeure Monsieur [G] de lui régler la somme de 13 708, 34 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

La délivrance de cette mise en demeure n’ayant pas été suivie d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [G] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en paiement des sommes de :

-19 273, 22 euros de charges de copropriété, arrêtées au 3ème trimestre 2024, 3ème trimestre inclus ;

—  180 euros au titre des frais ;

—  3 000 euros de dommages intérêts ;

—  2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

Monsieur [G], assigné à étude, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025 puis mise en délibéré au 19 février 2026

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°18 de M. [G],

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er avril 2023, appels de charges courantes et travaux du 2ème trimestre 2023 faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 15 049, 74 euros et un décompte individuel de charges arrêté au 2ème trimestre 2025, appels de charges courantes et travaux du 2ème trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 29 455, 38 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [G] entre le 17 septembre 2020 et le 11 juin 2024,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 13 octobre 2020, 27 mai 2021, 30 mai 2022, 3 octobre 2022, 9 mai 2023, 22 avril 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 et votant des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023,2024, accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* le contrat de syndic.

Il apparaît que le demandeur ne produit aucun relevé de charges couvrant l’intégralité de la période concernée par sa demande.

Le relevé de charge produit à l’appui de son assignation couvre la période du 14 juin 2020 au 1er avril 2023.

Il est en outre versé postérieurement à l’ordonnance de clôture, un nouveau relevé de charges pour la période du 30 septembre 2023 1er mai 2025. Ce décompte qui n’a pas été régulièrement et contradictoirement porté à la connaissance du défendeur avant la clôture et par lequel le demandeur semble actualiser sa demande ne saurait être pris en compte.

Dès lors, seul le relevé de charges arrêté au 1er avril 2023, appels de charges courantes et travaux du 2ème trimestre 2023 sera pris en compte, le tableau figurant dans l’assignation recensant les sommes qui seraient dus par le défendeur sur la période invoquée n’apparaissant pas suffisamment probant.

En conséquence, en application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum à hauteur de 15 049, 74 euros.

Monsieur [G] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 708, 34 euros, à compter du 12 décembre 2022 date de présentation du courrier de mise en demeure du 7 décembre 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

La somme de 180 euros réclamée au titre des frais pré-contentieux correspond à des frais de transmission du dossier par le syndic à un avocat, qui, outre l’absence de toute pièce justificative à ce titre, ne constituent pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, cette demande sera rejetée.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Il produit, à l’appui de sa demande la balance générale des copropriétaires au 25 avril 2023, les procès-verbaux d’assemblée générale des 9 mai 2023 et 22 avril 2024 aux termes desquels il a été décidé, après approbation des budgets des exercices 2022 et 2023, de mettre l’excédent de ces budgets sur un fonds de solidarité destiné à couvrir les copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

M. [G] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 15 049, 74 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er avril 2023, incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 708, 34 euros, à compter du 12 décembre 2022 et à compter du 26 septembre 2024 pour le surplus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande au titre des frais et de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [Q] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Q] [G] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.

La Greffière La Présidente