TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/09157

N° Portalis 352J-W-B7F-CUYVP

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Juin 2021

EXPERTISE

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] – [Localité 36] représenté par son syndic, le cabinet STEIN

[Adresse 21]

[Localité 27]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 20] – [Localité 36] représenté par son syndic, le cabinet MONTFORT ET BON

[Adresse 25]

[Localité 28]

représenté par Maître Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0466

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 24] – [Localité 36] représenté par son syndic, la S.A.R.L. PRESTIGERE

[Adresse 10]

[Localité 29]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0208

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 23] – [Localité 36] représenté par son syndic, la société ESPACE IMMOBILIER

[Adresse 18]

[Localité 33]

représenté par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0158

Madame [Z] [A] née [E]

[Adresse 16]

[Localité 29]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0355

Monsieur [V][D] [C]

[Adresse 17]

[Localité 36]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0355

Madame [Y] [S] [P]

[Adresse 31]

[Localité 36]

représentée par Maître Armelle JOSSERAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0355

Madame [T] [R] (décédée)

Madame [B] [H]

[Adresse 11]

[Localité 32]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC192

PARTIES INTERVENANTES

Madame [M] [K]

en qualité d’héritière de Madame [T] [R], décédée

[Adresse 14]

[Localité 26]

représentée par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC192

Monsieur [X] [H]-[W]

en qualité d’héritier de Madame [T] [R], décédée

[Adresse 15]

[Localité 36]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC192

Décision du 30 Janvier 2024

8ème chambre

1ère section

N° RG 21/09157 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUYVP

Monsieur [I] [K]

en qualité d’héritier de Madame [T] [R], décédée

[Adresse 11]

[Localité 32]

représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire #PC192

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023

tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Le [Adresse 37] situé à [Localité 36] est une voie disposant de deux accès, l’un au niveau du [Adresse 9] et l’autre débouchant à hauteur du [Adresse 15], et donnant accès à des commerces en rez-de-chaussée.

Ce passage est bordé par sept parcelles :

— le [Adresse 8] est un immeuble en pleine propriété appartenant à madame [Z] [A] ;

— le [Adresse 17] est un immeuble en pleine propriété appartenant en indivision à monsieur [V] [D] [C] et à madame [Y] [S] [P] ;

— le [Adresse 19] est un immeuble en copropriété ;

— le [Adresse 20] est un immeuble en copropriété ;

— le [Adresse 24] est un immeuble en copropriété ;

— le [Adresse 23] est un immeuble en copropriété ;

— le [Adresse 12] / [Adresse 15] est un immeuble en pleine propriété appartenant en indivision à mesdames [T] [R] (et désormais ses héritiers) et [B] [H].

Par ordonnance du 29 avril 2014, un expert judiciaire a été désigné afin de rechercher les causes des affaissements constaté dans le passage litigieux.

La préfecture de police de Paris a, par un courrier en date du 18 août 2015, notifié aux propriétaires riverains que le passage se trouvait dans un état de délabrement avancé, que des affaissements existaient au droit d’une conduite de gaz et que cette situation constituait un péril.

Il leur a été fait injonction « de prendre les mesures de sécurité suivantes » consistant notamment "à mettre en oeuvre les travaux nécessaires de réparation des canalisations et regards ainsi que le remblaiement afin d’assurer la stabilité et la planéité du sol de la cour…".

Cette injonction de travaux leur a été réitérée ultérieurement, par courriers du 22 février 2016, puis du 28 novembre 2016 et 20 décembre 2016.

En parallèle, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] a saisi le juge des référé d’une demande de désignation d’un administrateur provisoire de copropriété au contradictoire des propriétaires riverains, qui a été rejetée selon ordonnance de référé rendue le 8 janvier 2015, au motif que les éléments produits ne permettaient pas, avec l’évidence requise en référé, de considérer que le passage était soumis au statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965.

Selon ordonnance rendue sur requête le 14 avril 2016, à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], Maître [L] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire, avec notamment pour mission de :

— administer le passage, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ;

— prendre toutes mesures imposés par l’urgence ;

— préparer tous les documents nécessaires en vue d’établir un règlement régissant l’ensemble immobilier.

Selon ordonnance de référé du 8 juillet 2016, il a été fait droit à la demande de rétractation de l’ordonnance précitée rendue sur requête le 14 avril 2016, aux motifs que :

— la requête visait l’article 47 du décret du 17 mars 1967 applicable aux copropriétés dépourvues de syndic;

— le juge des référés préalablement saisi avait estimé que les éléments produits n’étaient pas suffisamment probants pour retenir que le statut de la copropriété était applicable ;

— étaient de surcroit produits des statuts d’association syndicale libre (ASL) laissant apparaître que le passage était soumis à une organisation différente.

Le 19 août 2016, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] [Localité 36] a interjeté appel de cette ordonnance mais s’est désisté, de sorte que par un arrêt en date du 24 novembre 2017, la cour d’appel de Paris a constaté le désistement et confirmé que l’ordonnance du 8 juillet 2016 était devenue définitive.

L’expert judiciaire, désigné selon ordonnance précitée du 29 avril 2014, a déposé son rapport « en l’état » le 21 mars 2017, faute de versement d’une provision complémentaire, soulignant que « compte tenu du caractère évolutif du phénomène, ces travaux sont extrêmement urgents d’autant plus qu’il existe une canalisation de gaz à proximité » .

C’est dans ces conditions et faute d’issue amiable que, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 19] [Localité 36] a assigné devant le tribunal le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] [Localité 36] par acte d’huissier de justice du 28 juin 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 24] [Localité 36] par acte d’huissier de justice du 29 juin 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 23] [Localité 36] par acte d’huissier de justice du 25 juin 2021, madame [Z] [A] par acte d’huissier de justice du 28 juin 2021, monsieur [V] [D] [C] par acte d’huissier de justice du 29 juin 2021, madame [Y] [S] [P] par acte d’huissier de justice du 29 juin 2021, madame [B] [H] par acte d’huissier de justice du 29 juin 2021 et madame [T] [R] par acte d’huissier de justice du 29 juin 2021.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 3 mars 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 19] [Localité 36] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 1er et 43 et son décret du 17 mars 1967 et notamment son article 47, de :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes ;

— juger que le passage situé au droit des propriétés riveraines du syndicat des copropriétaires requérant et des défendeurs est soumis au statut de la copropriété résultant de la loi du 10 juillet 1965 ;

— juger en tout état de cause que le passage n’est pas administré ;

— désigner un administrateur provisoire du [Adresse 37] à [Localité 36] avec pour mission d’administrer le passage, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ; de prendre toute mesure imposée par l’urgence, notamment au regard des injonctions de travaux émanant de la préfecture de police de Paris ; de faire établir par tout géomètre de son choix un règlement de copropriété ou à défaut des statuts ; de procéder aux appels de fonds nécessaires pour mener à bien sa mission ; de convoquer en assemblée générale les propriétaires riverains du passage en vue de l’approbation du règlement de copropriété et de la désignation d’un syndic ;

— en l’absence d’élément permettant de déterminer avec précision une clé de répartition des dépenses imputables à chaque propriétaire riverain, dire que les appels de fonds auxquels procédera l’administrateur provisoire seront répartis par part virile, soit par 1/7ème ;

— condamner chaque défendeur, à savoir le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 8] [Localité 36], monsieur [V] [D] [C], madame [Y] [S] [P], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] [Localité 36], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 24] [Localité 36], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 23] [Localité 36], madame [T] [R] et madame [B] [H] au paiement d’une somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de maître Jérôme CHAMARD conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 24 mai 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] [Localité 36] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— lui donner acte qu’il a proposé dès novembre 2015 le partage des travaux à parts égales entre les riverains du [Adresse 37] ;

— lui donner acte qu’il a déjà au cours de l’assemblée générale tenue le 1er juillet 2021 adopté le principe des travaux et de sa participation financière et qu’il a également déjà voté un budget ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de toutes ses demandes de condamnations formulées contre lui ;

— débouter toute autre partie formulant des demandes contre lui ;

— statuer ce que de droit sur les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] formulées à l’encontre des autres parties à l’instance qui refusent de participer à la dépense relative aux travaux rendus nécessaires par la situation ;

— désigner un administrateur provisoire avec pour mission de pourvoir à la conservation, l’entretien et l’administration du [Adresse 37] ;

— dire que la mission de l’administrateur provisoire comprendra, outre la mise en oeuvre des travaux rendus nécessaires par la situation du [Adresse 37] la préparation d’un projet de statut juridique adapté aux circonstances qui sera soumis aux parties à la présente instance aux fins de ratification ;

— ordonner que la prise en charge des frais de la mission de l’administrateur mais également celle des travaux et d’une manière générale toute dépense relative au [Adresse 37] soient réparties en sept parts égales dans l’attente d’un statut définitif ;

— autoriser l’administrateur judiciaire à procéder au recouvrement forcé des sommes qu’il appellera et qui ne seront pas payées spontanément par le ou les destinataires du ou des appels de fonds.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 24 mai 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 24] [Localité 36] demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de toutes demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à verser la somme de 3.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 5 septembre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 23] [Localité 36] demande au tribunal, au visa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] irrecevable et mal fondées en ses demandes ;

— constater l’absence de terrains, aménagements ou services communs ;

— constater que les parties ont adhéré à une association syndicale libre, personne morale suffisamment structurée pour assurer la gestion du [Adresse 37] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de sa demande tendant à soumettre le [Adresse 37] au statut de la copropriété ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de sa demande tendant à voir désigner un administrateur avec pour mission de gérer et d’administrer le [Adresse 37] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à lui verser une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] aux entiers dépens.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 mars 2023, madame [Z] [A] née [E], monsieur Chinchao [C] et madame [Y] [S] [P] demandent au tribunal, au visa des articles 15 du code de procédure civile, 1er de la loi du 10 juillet 1965, 47 du décret du 17 mars 1967, de :

— déclarer irrecevable la demande aux fins de désignation d’un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] [Localité 36] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] [Localité 36] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] [Localité 36] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] [Localité 36] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] [Localité 36] de l’ensemble de ses demandes à leur encontre portant sur la prise en charge des frais de la mission de l’administrateur, mais également celle des travaux et d’une manière générale toute dépense relative au [Adresse 37] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] [Localité 36] à verser la somme de 3.000 € à chaque défendeur sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] [Localité 36] à verser la somme de 1.000 € à chaque défendeur sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] [Localité 36] aux entiers dépens dont distraction au profit de maître JOSSERAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 septembre 2022, madame [B] [H], madame [M] [K], monsieur [X] [H]-[W] et monsieur [I] [K] (ces trois derniers venant aux droits de madame [T] [R] en qualité d’héritiers) demandent au tribunal, au visa de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— déclarer recevable l’intervention volontaire de monsieur [X] [W], madame [M] [K] et monsieur [I] [K] ;

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de sa demande visant à soumettre le [Adresse 37] au régime de la copropriété ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de sa demande en désignation d’un administrateur provisoire avec pour mission de pourvoir à la conservation, l’entretien et l’administration du [Adresse 37] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de l’ensemble de ses demandes formulées à leur encontre ;

A titre subsidiaire, si le tribunal venait à désigner un administrateur provisoire avec pour mission de pourvoir à la conservation, l’entretien et l’administration du [Adresse 37] :

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] de sa demande de condamnation des consorts [H] à la prise en charge des frais de réparation du collecteur d’eaux usées situé sous le [Adresse 37], des canalisations branchées à ce collecteur et des frais de réfection des dégradations du passage causées par ces installations ;

En tout état de cause

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] à régler au SDC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 19] au paiement des entiers dépens;

— dire qu’il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 20 mars 2023.

L’affaire a été plaidée le 19 octobre 2023. La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A l’appui de ses demandes, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 19] fait valoir que :

— le passage est bordé de 7 parcelles et a vocation à recevoir du public ;

— le passage est dans un état de délabrement avancé ;

— la préfecture de police de Paris a indiqué que la situation constitue un péril et une injonction de travaux a été délivrée ;

— il n’y a pas d’organe de gestion du passage, ni d’entente entre les propriétaires riverains ;

— sa demande de désignation d’un administrateur provisoire de copropriété a été rejetée par le juge des référés faute d’évidence sur l’existence d’une copropriété portant sur le passage ;

— un expert judiciaire a été désigné et il a conclu à l’urgence des travaux ;

— par ordonnance du 14 avril 2016, un administrateur provisoire a finalement été désigné par le juge des référés pour administrer le passage ;

— par ordonnance du 8 juillet 2016, le juge des référés a rétracté son ordonnance du 14 avril 2016 à la demande de monsieur [A], monsieur [C] et madame [P] ;

— le rapport de l’expert [F] a été déposé en l’état et est inexploitable ;

— le passage privé n’est régi par aucune organisation dotée de la personnalité morale suffisamment structurée ;

— les conditions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont réunies ;

— des projets de statuts d’ASL ont circulé entre les propriétaires riverains du passage, mais ils n’ont jamais été publiés et les riverains n’y ont jamais adhéré de manière unanime ;

— les conditions fixées par les articles 7 et 8 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 ne sont pas réunies pour retenir l’existence d’une ASL ;

— le passage litigieux est soumis au statut de la copropriété en l’absence d’organisation différente ;

— l’ASL de 2007 n’a pas non plus été valablement constituée ;

— il n’y a pas d’association syndical autorisée non plus faute de produire les statuts de celle-ci ;

— le passage est bien une voie privée et sa propriété est répartie entre les propriétaires riverains ;

— il n’existe aucun organe de gestion, ce qui justifie la demande de désignation d’un administrateur provisoire du passage que le tribunal retienne l’existence d’une association syndicale autorisée ou non.

Pour sa part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 20] fait valoir que :

— le passage dont il est l’un des riverains nécessite d’importants travaux ;

— sous le passage transite un collecteur d’eaux usées sur lequel sont raccordés plusieurs immeubles ;

— ce passage ne fait d’objet d’aucune organisation type AFUL ou ASL ;

— les riverains ont l’usage du passage s’agissant d’un espace de circulation qui donne accès à leurs immeubles ;

— il convient de lui donner acte de son accord pour participer aux travaux, travaux déjà votés ;

— il a réalisé des démarches auprès des autorités administratives pour la prise en charge des travaux ;

— les propriétaires [A], [C], [P] et [H] disposent d’un accès sur le passage qui de ce fait a bien une utilité pour eux ;

— les statuts d’ASL n’ont pas été signés par l’ensemble des propriétaires ;

— il soutient la désignation d’un administrateur provisoire et la prise en charge des travaux.

De son côté, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 24] fait valoir que :

— le passage litigieux est une voie privée desservant plusieurs immeubles riverains ;

— le passage litigieux est non bâti et la loi du 10 juillet 1965 non applicable ;

— le passage litigieux ne possède pas de partie privative ;

— le passage litigieux dispose d’une convention dérogeant au statut de la copropriété ;

— le demandeur est membre d’une ASL qui régit la gestion du passage litigieux ;

— il n’y a aucun blocage nécessitant la désignation d’un administrateur provisoire et le fondement de cette demande n’est pas précisé.

Pour sa part, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 23] fait valoir que :

— une association syndicale libre a été constituée en 1990 pour gérer et administrer le passage, mais il n’a pas adhéré à cette ASL ;

— une nouvelle association syndicale a été créée en 2007, il n’y a pas adhéré mais manifeste son accord pour l’intégrer ;

— l’existence de terrain, d’aménagement ou de services communs aux immeubles concernés n’est pas démontré ;

— les conditions d’application de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas démontrées ;

— seuls les organes de l’ASL ont vocation à assurer l’administration du passage litigieux.

De leur côté, madame [A], monsieur [C] et madame [P] font valoir que :

— madame [A] est propriétaire de l’immeuble du [Adresse 8] et monsieur [C] et madame [P] sont propriétaires de l’immeuble du [Adresse 17] ;

— l’entrée de leurs immeubles donne sur la [Adresse 40] et ils n’ont pas besoin de rentrer dans le passage pour y accéder ;

— le demandeur ne précise pas sur quel fondement la désignation d’un administrateur provisoire est demandée et cette demande est donc irrecevable ;

— les conditions de l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies (droits privatifs sur le passage à leur profit, immeuble, aménagement ou services communs) ;

— l’autorité provisoire de la chose jugée est attachée aux ordonnances des 8 janvier 2015 et 8 juillet 2016;

— l’absence de justification des formalités de publicité a pour seule conséquence l’impossibilité d’agir en justice ;

— une ASL peut être constituée par des personnes morales comme les syndicats de copropriété ;

— les immeubles des [Adresse 8] sont raccordés [Adresse 40] et non à la canalisation défectueuse, de sorte qu’ils n’ont pas à participer à la dépense de travaux.

Pour leur part, madame [H], madame [K], monsieur [H]-[W] et monsieur [K] font valoir que :

— l’immeuble du [Adresse 15] leur appartient ;

— leur immeuble dispose d’un accès à ce passage, mais l’entrée de l’immeuble se trouve principalement [Adresse 41] ;

— ce passage est placé depuis 1990 sous la gestion d’une association syndicale libre ;

— une association syndicale autorisée a la charge du passage depuis 2003 ;

— madame [R] est décédée le [Date décès 13] 2020 et monsieur [W], madame [K] et monsieur [K], ses petits enfants, ont hérité de la propriété de ses parts dans l’immeuble du [Adresse 15] et sont devenus propriétaires en indivision avec madame [H] ;

— leur intervention volontaire est recevable ;

— la demande de désignation d’un administrateur provisoire est irrecevable car le demandeur a refusé de prendre à sa charge les investigations et réparations à frais avancés ;

— le caractère privatif des lieux n’est pas démontré, ni la proportion de chaque propriétaire ;

— le régime de la copropriété n’est pas applicable et ils ne doivent pas être condamnés à réparation ;

— la preuve d’ensembles immobiliers et de terrains et équipements communs à ces ensembles n’est pas non plus rapportée ;

— les canalisations des eaux usées sous le passage ne sont utilisées que par deux immeubles riverains ;

— ils ont adhéré aux statuts de l’ASL et la publicité des statuts n’est pas une condition d’existance d’une association syndicale libre ;

— un établissement public à caractère administratif gère le passage depuis 2003 ;

— ils doivent être exclus de toute participation aux travaux car ils sont étrangers aux causes de dégradation du passage litigieux.

Sur ce,

Vu l’article 1 II 2° de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit qu’à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est applicable à tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs.

En l’espèce et d’une part, s’agissant du statut du passage litigieux, la préfecture de police de Paris affirme dans ses courriers versés aux débats qu’il s’agit d’une « voie privée », sans toutefois préciser de quel acte ou règlementation découleraient les droits de propriété privatifs de chacune des parties sur le passage litigieux.

Le demandeur produit également une « nomenclature officielle des voies » qui précise que le [Adresse 37] est une « voie privée », mais ce document indique lui-même qu’il est une « cartographie sans valeur juridique ».

L’indivision [H]-[K] produit un plan cadastral qui n’indique rien concernant le statut juridique du passage litigieux. En revanche, le titre de propriété de leur immeuble évoque à la désignation de l’immeuble l’existence d’un « passage commun ».

Plusieurs parties à la procédure ne contestent pas leurs droits de propriété privatifs sur le passage litigieux. Au demeurant, une telle contestation serait peu compatible avec l’adhésion à une association syndicale libre portant sur le même périmètre.

Pour autant, le tribunal ne dispose pas en l’état de suffisamment d’éléments sur la configuration et le statut de ce passage, ainsi que sur les éventuels droits de propriété privatifs des uns et des autres.

S’agissant d’autre part de l’existence d’une association syndicale libre, des statuts d’ASL sont versés aux débats stipulant que le [Adresse 37] est une « voie privée fermée à la circulation ».

Mais ils ne sont pas datés et ne sont pas signés par toutes les parties, notamment pas par madame [H] et ni par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 23].

Or, il convient de rappeler que l’article 7 de l’ordonnance du 1er juillet 2004 prévoit que les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit. Cette ASL ne peut donc pas s’imposer aux parties n’y ayant pas adhéré.

L’indivision [H]-[K] produit également une situation au répertoire SIRENE d’une autre association syndicale autorisée [Adresse 38] (SIREN 297 501 017) qui existerait depuis le 25 décembre 2003. Mais aucun acte relatif à cette association syndicale autorisée n’est versé aux débats (statuts ou autre acte).

Le tribunal ne peut donc contrôler le périmètre de cette association syndicale autorisée.

Les consorts [C], [A] et [P] produisent d’autres statuts d’ASL non signés mais qui ont été acceptés par certaines parties.

Aucune publication des statuts d’une quelconque ASL n’est justifiée.

L’existe d’une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs du [Adresse 37] (outre la canalisation d’eaux usées, la voie de circulation en elle-même est le service commun principal) reste discutable à ce stade.

Il résulte de ces élements que des investigations s’imposent pour recueillir des informations sur le statut du [Adresse 37], sur les droits et obligations de chacun sur ce passage ou encore recueillir des informations complémentaires sur les outils mis en place par le passé pour assurer la gestion du [Adresse 37] et leur cohérence avec la configation des lieux. Une mesure d’expertise judiciaire sera donc ordonnée dans les conditions fixées au dispositif et en application des articles 236 et suivants du code de procédure civile.

Par ailleurs, à supposer que le tribunal déclare que le [Adresse 37] est soumis au statut de la copropriété, le syndicat des copropriétaires demandeur est invité à préciser sur quelle base légale le tribunal serait compétent pour désigner un administrateur provisoire alors que l’article 47 du décret du 17 mars 1967 invoqué prévoit que « le président du tribunal judiciaire… désigne un administrateur provisoire de la copropriété… ».

Toutes les demandes des parties seront donc réservées à ce stade.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE une mesure d’expertise ;

DESIGNE en qualité d’expert :

M .[O] [J]

Diplôme de l’institut en topometrie, Diplôme du gouvernement du géomètre-expert foncier

[Adresse 22]

[Localité 34]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : [XXXXXXXX05]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— se rendre sur le [Adresse 37] [Localité 36] et décrire les lieux.

— donner tous éléments permettant de déterminer les limites divisoires entre les propriétés contiguës respectives des parties.

— donner tous éléments permettant le cas échéant de déterminer les servitudes grevant ou bénéficiant aux fonds litigieux.

— donner tous éléments permettant de statuer sur la propriété du passage litigieux.

— donner tous éléments permettant de déterminer le statut du [Adresse 37], notamment en consultant les documents élaborés par les autorités administratives et les actes authentiques de propriété des riverains du passage.

— donner tous éléments permettant de déterminer les droits et obligations des riverains du [Adresse 37].

— donner tous éléments permettant de déterminer les éventuels outils mis en place par le passé pour assurer la gestion du [Adresse 37] et leur cohérence avec la configation des lieux.

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur la répartion des charges du [Adresse 37] et sur les comptes entre les parties.

Pour procéder à sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ;

L’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent;

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux éventuelles interventions forcées ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

FIXE à la somme de 3.500 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par l’ensemble des parties au litige sur la base 1/7ème par immeuble concerné ou par la partie la plus diligente, au service de la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 15 mars 2024;

SERVICE DE LA RÉGIE

Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 7],

[Localité 30]

Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h

Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier

Tel. : [XXXXXXXX06] – [XXXXXXXX04] / fax : [XXXXXXXX03]

[Courriel 39]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

— virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX035] / BIC : [XXXXXXXXXX042]

en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 « prénom et nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial

— chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

DIT que l’expert sera saisi et devra effectuer sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 1er septembre 2024, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge de la mise en état de la 8ème chambre civile 1ère section du tribunal judiciaire ;

RESERVE toutes les demandes des parties à ce stade ;

RAPPELE que l’exécution provisoire est de droit ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 26 février 2024 à 10h10 pour faire le point sur la procédure et notamment connaître l’avis des parties sur la mise en place d’une procédure de médiation conventionnelle ou judiciaire en parallèle de la mesure d’expertise judiciaire.

Fait et jugé à Paris le 30 Janvier 2024.

La Greffière La Présidente