Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 8 décembre 2025, n° 25/02376

TJ Reims 8 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Absence de paiement des loyers
La cour a ordonné l'expulsion en raison de l'absence de paiement et de la situation persistante du locataire.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que le locataire devait effectivement des sommes au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation pour la période d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Charge des dépens à la partie perdante
La cour a condamné le locataire aux dépens de la procédure, conformément aux règles de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 8 déc. 2025, n° 25/02376
Numéro(s) :	25/02376
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	30 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02376 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FE2O

Minute 25-

Jugement du :

08 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 08 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 septembre 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

DÉFENDEUR (S) :

Madame [J] [S]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 06/10/2023, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Madame [S] [J] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 273,37 euros outre les charges et a donné bail pour un box n°116 à la même adresse le 07/06/2024.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 29/01/2025 pour Madame [S] [J] pour un montant en principal de 1820,43 euros.

Par acte d’huissier en date du 25/06/2025, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA, a fait délivrer assignation à Madame [S] [J] d’avoir à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail d’habitation consentie à Madame [S] [J].

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail de stationnement consentie à Madame [S] [J].

— En conséquence, voir dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Madame [S] devra rendre libre le logement occupé et emplacement de stationnement tant d’elle même que de tous les occupants de son fait.

— Dire et Ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir Plurial Novillia sera autorisée à la faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est.

— La condamner au paiement de :

— la somme de 1786,89 euros correspondant aux loyers et charges impayés dus au 30/06/2025.

— une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers révisables et des charges ( habitation et box) qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective à compter du 01/07/2025.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [S] [J] ne s’est acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré les 29/01/2025.

A l’audience du 17/11/2025, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 928,77 euros. Elle précise qu’il s’agit de la troisième procédure et s’oppose à des délais de paiement suspensifs.

Madame [S] [J] ne comparait pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17/11/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 08/12/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 29/01/2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14/01/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 25/06/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 02/06/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, les baux conclus pour le logement et le box contiennent une clause résolutoire et des commandements de payer visant cette clause a été signifié le 29/01/2025, pour la somme en principal de 1820,43 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30/03/3025 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Madame [S] [J] restait devoir la somme de 926,77 euros à la date du 08/09/2025. Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur l’expulsion

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a effectué aucun règlement plusieurs mois.

Madame [S] [J] a repris le paiement du loyer avant l’audience. Mais au regard de son absence à l’audience, de l’opposition de son bailleur qui a souligné qu’il s’agissait de la troisième procédure, il n’y a pas lieu d’accorder des délais suspensifs à Madame [S] [J].

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [J] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Absente à l’audience, Madame [S] [J] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Madame [S] [J] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30/03/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 100 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM Plurial Novilia;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus entre la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [S] [J] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] et le box n°116 à la même adresse sont réunies au 30/03/2025 .

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [S] [J] des délais de paiement ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [S] [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [S] [J] à verser à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 928,77 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 08/09/2025.

CONDAMNE Madame [S] [J] à payer à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30/03/2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [S] [J] à payer à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [J] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 08/12/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Mélanie Fèvre, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge