TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

15 Avril 2026

N° RG 24/08690 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZY6C

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” Bâtiment D sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 3]) [Localité 2] représenté par son syndic :

C/

[B] [Y] divorcée [X]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1]” Bâtiment D sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 3]) [Localité 2] représenté par son syndic :

Cabinet NEXITY LAMY – Agence de [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Fabienne GUITARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0949

DEFENDEUR

Madame [B] [Y] divorcée [X]

[Adresse 5]

[Localité 5]

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire et de l’accord du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, assistée de Georges DIDI, Greffier présent lors du délibéré.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [Y] est propriétaire des lots n°58 et 227 au sein de l’immeuble "[Adresse 1]" sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 3]) [Localité 2], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant du non paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 08 octobre 2024.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 1153 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

«dire et juger le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence

Condamner Madame [K] [Y] divorcée [X] à lui payer les sommes suivantes :

— charges de copropriété impayées générales et fonds Alur au 11 juillet 2024 (pour la période du 28 juin 2023 au 01 juillet 2024) : 13 966,41 euros,

— frais nécessaires : 511,69 euros,

— dommages et intérêts (ar 1153 C.civ) : 5000 euros

— article 700 CPC : 3000 euros

Dire que la condamnation au titre des charges impayées portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la citation introductive d’instance

Ordonner la capitalisation des intérêts par application de l’article 1154 du code civil

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir et condamner Madame [K] [Y] divorcée [O] aux dépens. "

Mme [Y], assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

La clôture a été prononcée le 19 février 2026 et le demandeur ayant donné son accord pour le recours à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit pour sa part que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige."

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 13 966,41 euros au titre des charges courantes et frais impayés pour la période du 28 juin 2023 au 01 juillet 2024

Il justifie par la production d’un relevé de propriété que Mme [Y] est propriétaire des lots n°58 et 227 au sein de l’immeuble susnommé.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales du :

-30 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, approuvé le budget prévisionnel du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, voté un appel de fonds exceptionnel en vu de palier le manque de trésorerie en raison des impayés des copropriétaires débiteurs et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non-recours,

-28 juin 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2022 au 31 décembre 2022, actualisé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023, approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024, annulé la résolution ayant voté un appel de fonds exceptionnel en vu de palier le manque de trésorerie en raison des impayés des copropriétaires débiteurs et voté des travaux, accompagnée de son attestation de non-recours,

-20 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2025 au 31 décembre 2025,

— le commandement de payer délivré le 06 février 2024 d’avoir à payer la somme de 7.583,78 euros au principal,

— le décompte des sommes dues sur la période du 28 juin 2023 au 01 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 14.208,93 euros au titre des charges impayées ainsi que de 269,18 euros au titre du fonds Alur.

La somme de 14.208,93 euros inclut cependant, outre le montant des charges impayées, les sommes suivantes :

-358,37 euros facturés le 28 juillet 2023 sous le libellé « SELARL GWA-fact. du 3/3/23-actes procédure 2022 »,

-52 euros facturés le 15 novembre 2023 au titre d’une mise en demeure,

—  52 euros facturés le 08 décembre 2023 au titre d’une relance après mise en demeure,

-52,17 euros facturés le 15 décembre 2023 sous le libellé "[A] dernier avis avant poursuite du 15/12/2023",

-54 euros facturés le 08 février 2024 au titre d’un commandement de payer,

-132,60 euros facturés le 13 mars 2024 au titre d’une transmission du dossier à l’huissier pour commandement de payer,

soit un total de 701,14 euros.

Le syndicat des copropriétaires réclame en outre paiement de la somme de 167,92 euros au titre des frais de commandement de payer, relatifs à la saisie du 07 février 2024.

Il ressort toutefois des pièces produites que la somme de 54 euros, facturée au titre du commandement de payer, se rapporte en réalité aux honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires pour le commandement de payer délivré, frais qui relèvent des frais irrépétibles pour lesquels le syndicat des copropriétaires formule une demande.

Le commandement de payer versé aux débats, délivré le 06 février 2024, mentionne la somme de 165,11 euros au titre du coût de l’acte.

La somme de 167,92 euros n’est donc pas justifiée et il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 165,11 euros, au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La mise en demeure du 16 novembre 2023 est produite mais sans l’accusé de réception, de telle sorte que la somme de 54 euros n’est pas retenue et il en va par conséquent de même s’agissant de la relance après mise en demeure, qui n’est au surplus pas versée aux débats.

S’agissant de la somme de 52,17 euros, facturée le 15 décembre 2023 sous le libellé "[A] dernier avis avant poursuite du 15/12/2023", outre que la note de frais produite est d’un montant de 53,17 euros, il ressort de cette pièce qu’il s’agit d’honoraires versés au conseil du syndicat des copropriétaires, frais qui relèvent des frais irrépétibles pour lesquels le syndicat des copropriétaires formule une demande.

La somme de 358,37 euros, facturée sous le libellé « SELARL GWA-fact. du 3/3/23-actes procédure 2022 », n’est justifiée par aucune pièce.

Enfin, s’agissant de la somme de 132,60 euros facturée le 13 mars 2024 au titre d’une transmission du dossier à l’huissier pour commandement de payer, elle n’est justifiée par aucune pièce, de telle sorte qu’elle ne sera pas retenue étant en tout état de cause précisé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ils ne pourraient être pris en compte que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic et traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Par conséquent, au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 13.776,97 euros au titre des charges impayées sur la période du 28 juin 2023 au 01 juillet 2024 (14.208,93 + 269,18 – 701,14 ) que Mme [Y] est condamnée à lui régler avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Conformément à sa demande, la capitalisation des intérêts est ordonnée, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Mme [Y] à lui régler la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il indique en effet que le retard apporté par la copropriétaire débitrice au paiement des charges occasionne aux autres copropriétaires un préjudice certain puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui obtenu par le paiement régulier des appels de provision ou de charges.

Il indique qu’il constitue ainsi un préjudice distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il souligne que cette carence est d’autant plus abusive que Mme [Y] a déjà été condamnée à deux reprises et que les diligences effectuées par l’huissier dans le cadre de l’exécution forcée de ces deux décisions ont permis de découvrir qu’elle était multipropriétaire et nullement dans le besoin.

Il indique que le syndic a néanmoins accepté l’échelonnement du paiement des dernières condamnations judiciaires mais également des charges de copropriété à venir mais que Mme [Y] n’a pas respecté son engagement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont en effet constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Il ressort des pièces produites que Mme [Y] a été condamnée par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre, le 16 décembre 2019 à régler la somme de 9.653,61 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01 avril 2019, celle de 25 euros au titre des frais nécessaires, celle de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts et enfin celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 04 juillet 2022, elle a de nouveau été condamnée par la même juridiction à régler la somme de 29.836,59 euros au titre des charges impayées au 13 octobre 2020, pour les appels de fonds travaux et au 01 octobre 2020 pour les appels de provisions pour charges générales, celle de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Or, malgré ces condamnations, Mme [Y] a de nouveau failli à ses obligations de copropriétaires en accumulant de nouveaux des arriérés ayant contraint le syndicat des coproprietaires à l’assigner une nouvelle fois, deux ans après la dernière condamnation prononcée.

Le comportement de Mme [Y] qui, malgré deux condamnations, persiste à ne pas régler ses charges, sans qu’il ne soit donné aucune explication sur sa situation financière et personnelle pouvant expliquer cette carence, Mme [Y] ne comparaissant pas, justifie par conséquent l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y], partie perdante, est condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, Mme [Y] est donc condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros à ce titre.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 01 janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire, comme le sollicite le syndicat des copropriétaires, cette dernière étant de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [K] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 7] la somme de 13.776,97 euros au titre des charges impayées sur la période du 28 juin 2023 au 01 juillet 2024 et celle de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne Mme [K] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Mme [K] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 7] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 8] [Localité 6] [Adresse 9] du surplus de ses demandes ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 1]" sis [Adresse 2] (anciennement [Adresse 7] de sa demande tendant à ce que soit ordonnée l’exécution provisoire .

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT