Tribunal Judiciaire de Reims, Jex immobilier vente, 14 novembre 2025, n° 25/00012

TJ Reims 14 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un titre exécutoire
Le tribunal a constaté que le créancier disposait d'un titre exécutoire valide, rendant la procédure de saisie régulière.
Accepté
Absence de contestation de la part du débiteur
Le tribunal a noté que le débiteur n'était pas présent et n'avait pas formulé de contestation, permettant ainsi d'ordonner la vente forcée.
Accepté
Proposition de mise à prix conforme aux règles
Le tribunal a jugé que la mise à prix proposée était conforme aux exigences légales et a donc accepté la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jex immobilier vente, 14 nov. 2025, n° 25/00012
Numéro(s) :	25/00012
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - Ordonne la vente forcée
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien CAVALLO
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Société LE FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ayant pour société de gestion IQ EQ MANAGEMENT, son entité en charge du recouvrement la société MCS TM c/ S.C.I. [ Z ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGE DE L’EXECUTION – SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 14 Novembre 2025

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEIO

MINUTE N°

EN DEMANDE :

Société LE FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ayant pour société de gestion IQ EQ MANAGEMENT représenté par son entité en charge du recouvrement la société MCS TM

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle CASTELLO de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Sébastien CAVALLO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN DEFENSE :

S.C.I. [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2]

défaillant

LE TRIBUNAL COMPOSE DE :

M^me OJEDA, Juge, statuant en qualité de Juge de l’exécution en matière de saisies immobilières au Tribunal Judiciaire de REIMS.

Assistée à l’audience de plaidoiries de M^me PAUL, Greffière

A l’audience publique de plaidoiries du 11 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2025 et ce jour, la décision suivante a été rendue.

copie exécutoire aux avocats le

EXPOSE DU LITIGE

LE FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS ayant pour société de gestion, la société IQ EQ MANAGEMENT, représentée par son recouvreur la société MCS TM (ci-après LE FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS) a fait délivrer le 25 mars 2025 à la SCI [Z] un commandement de payer valant saisie des droits et biens immobiliers lui appartenant dans l’immeuble sis à [Adresse 10], cadastrés Section CY numéro [Cadastre 1], d’une contenance totale de 5a 03 ca, et ce en vertu :

— D’un acte notarié reçu le 1er juillet 2016 par Maître [M] [F], notaire à [Localité 6], contenant prêt d’un montant de 129.000 euros;

— De deux bordereaux de cession de créance en date du 7 juillet 2021 et du 31 janvier 2024 ;

— D’une inscription de privilèges de prêteur de deniers publiée et enregistrée au Service de la Publicité Foncière de [Localité 8], le 22 juillet 2016 volume 2016 V N°2648, pour un montant garanti sauf mémoire de 104.300 euros, ayant effet jusqu’au 1 er juillet 2039.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service chargé de la Publicité Foncière de la MARNE le 15 mai 2025 sous le numéro 2025 S n° 000 20.

La SCI [Z] ne s’est pas acquittée des causes du commandement du 25 mars 2025.

Par exploit délivré le 08 juillet 2025, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS a fait assigner la SCI [Z] devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Reims aux fins ordonnée la vente forcée du bien, et subsidiairement la vente amiable.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 10 juillet 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 11 septembre 2025.

Ce jour, le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, valablement représenté, a repris les termes de l’assignation susvisée, par laquelle il demande au juge de l’exécution de :

— CONSTATER la validité de la présente procédure de saisie immobilière ;

— STATUER ce que de droit sur les éventuelles contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— DIRE conformément aux dispositions de l’article R 322-18 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, que la créance du requérant s’élevait, au 11 juillet 2023, à la somme totale de 108 228, 64€ (cent huit mille deux cent vingt-huit euros et soixante-quatre centimes) provisoirement arrêtée au 19 février 2025, se décomposant comme suit

— principal : 104.979,28€

— Intérêts au taux 4,46 % l’an à compter du 8/4/2019 : 2.065,99€

— article 700/indemnité exigibilité :1.183,37€

Total : 108 228,64 €

Sans préjudice de toutes autres sommes dues, intérêts postérieurs et accessoires, notamment les frais judiciaires et de ceux de l’exécution et ce jusqu’au parfait paiement ;

— DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure ;

— ORDONNER la vente forcée des biens et droits immobiliers sus décrits en un lot sur la mise à prix de 90.000 € (quatre-vingt-dix mille euros) pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer conformément aux dispositions de l’article R 322-26 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— DESIGNER Maître [V] [J] de la SELARL [J] ET ASSOCIES – Commissaires de justices associés à [Localité 9], ou tel autre huissier qu’il vous plaira commettre pour procéder à deux visites des biens saisis dans la quinzaine précédent la vente, pendant une durée d’une demi-journée pour chacune des visites, étant précisé que l’une des deux visites sera fixée un samedi, avec l’assistance si besoin est d’un serrurier et de la force publique.

— DIRE que ledit huissier pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les règlements en vigueur.

— A titre subsidiaire, pour le cas où la vente amiable serait autorisée, DIRE que le prix de vente sera consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation et que les Frais et émoluments de poursuite dus à Maître [H] [R], Associée de la SCP Delvincourt – Caulier – Richard – Castello Avocat au Barreau de Reims, en ce compris les émoluments prévus à l’article A. 4-4-4-191, V du Code de commerce, devront être réglés par l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais de la vente amiable directement entre les mains de Maître [H] [R] à charge de restitution en cas de jugement refusant de constater que les conditions de la vente sont remplies et ordonnant la vente forcée, ou aux fins d’encaissement en cas de jugement constatant la vente amiable ;

— TAXER les frais de poursuite de Maître Isabelle CASTELLO, avocat poursuivant jusqu’à la date du jugement à intervenir ;

— FIXER la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

La SCI [Z] n’était ni présente, ni représentée à l’audience.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA REGULARITE DE LA PROCEDURE

L’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi et le règlement.

En l’espèce, le FONDS COMMUN DE TITRISATION justifie d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, en l’occurrence la copie exécutoire de l’acte authentique reçu par Maître [M] [F], notaire à [Localité 7]) en date du 1er juillet 2016 contenant prêt immobilier d’un montant de 129.000 euros consenti par le CREDIT COOPERATIF.

La demanderesse justifie de la cession de créance du CREDIT COOPERATIF au FONDS COMMUN DE TITRISATION QUERCIUS selon un bordereau de cession de créances en date du 7 juillet 2021, puis de la transmission à son profit de ladite créance, au terme d’un bordereau de cession de créances en date du 31 janvier 2024.

L’article R321-6 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer valant saisie est publié au fichier immobilier dans un délai de deux mois à compter de sa signification.

L’article R 311-1 précise que ce délai est prescrit à peine de caducité du commandement de payer valant saisie.

En l’espèce, la publication du commandement, la délivrance de l’assignation et le dépôt du cahier des conditions de vente sont intervenus dans les délais réglementaires.

SUR LA MENTION DE LA CREANCE

L’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

Le créancier poursuivant produit un décompte détaillé portant mention d’une créance totale de 108.228,64 euros, lequel n’a fait l’objet d’aucune contestation particulière des défendeurs, non constitués.

L’examen de ce décompte permet de constater l’existence d’une indemnité de recouvrement de 7% pour un reliquat de 1.183,37€, et d’une majoration d’intérêts de 3% pour un reliquat de 2.065,99€.

L’article 1231-5 du Code civil dispose dans sa rédaction applicable au présent litige que le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, force est de constater à titre liminaire que ces clauses de majoration d’intérêt et de pénalité s’analysent en une clause pénale, en ce qu’elles n’ont pas d’autre finalité que celle de sanctionner le débiteur défaillant, et corrélativement de l’inciter à respecter ses engagements ; ce sans indemniser spécifiquement un quelconque préjudice qui ne l’ait été au titre de la condamnation au principal, aux intérêts, aux frais ou aux dépens.

Tenant compte du taux d’intérêt contractuel, de la durée d’exécution du crédit litigieux, et de l’addition cumulative de ces clauses, il y a lieu de réduire la majoration d’intérêts à 0% et de réduire les indemnités à la somme de 0 € en raison de leur caractère manifestement excessif.

En conséquence, il convient de mentionner la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS à l’encontre de la SCI [Z] pour la somme de 104.979,28€, arrêtée au 19 février 2025.

SUR L’ORIENTATION DE LA PROCEDURE

L’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que lorsque le juge de l’exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision ; le juge détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant ;

En l’espèce, le débiteur n’a nullement sollicité l’autorisation de vendre son bien à l’amiable, de sorte qu’il convient de faire droit à la demande du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente (90.000€), et selon les modalités définies au dispositif.

SUR LES DEPENS

Les dépens seront compris dans les frais soumis à la taxe.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’exécution chargé des saisies immobilières, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société SAS IQ EQ MANAGEMENT, représentée par la SAS MCS TM, s’élève à la somme de 104.979,28€, arrêtée au 19 février 2025, à l’encontre de la SCI [Z] ;

ORDONNE la vente forcée du bien immobilier appartenant à la SCI [Z] dans l’immeuble sis à [Adresse 10], cadastrés Section CY numéro [Cadastre 1], d’une contenance totale de 5a 03 ca, à l’audience de vente du Tribunal judiciaire de Reims du :

Jeudi 12 février 2026 à 9h

sur la mise à prix de 90.000 € fixée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION ABSUS, ayant pour société de gestion la société SAS IQ EQ MANAGEMENT, représentée par la SAS MCS TM, dans le cahier des conditions de vente, en un seul lot ;

DIT qu’en vue de cette vente, Maître [V] [J] de la SELARL [J] ET ASSOCIES-Commissaires de justices associés à [Localité 9], pourra faire visiter le bien saisi en deux visites dans la quinzaine précédent la vente, pendant une durée d’une demi-journée pour chacune des visites, ou à défaut d’accord, un mercredi et un samedi des deux semaines précédant celle de la vente, de 14h00 à 15h30 ;

AUTORISE l’huissier de justice à se faire assister, le cas échéant, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que ledit huissier pourra se faire assister, lors de l’une des visites, d’un ou plusieurs professionnels agréés chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les règlements en vigueur ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais soumis à la taxe;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du pôle de l’exécution le 14 NOVEMBRE 2025 la minute étant signée par M^me OJEDA, Juge et par M^me PAUL, Greffière.

La Greffière La juge