TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00037 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E7U4

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. ISR agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par la SELARL MELKOR avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Madame [J] [Y]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

Monsieur [F] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 05 mai 2023, la SCI ISR a donné à bail à Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à REIMS (51110) et moyennant un loyer mensuel révisable de 575 euros, outre la somme de 22 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte en date du 07 octobre 2024, la SCI ISR a fait assigner Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

— constater par application de la clause résolutoire la résiliation du bail,

— dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] devront rendre libre le logement occupé tant d’eux-mêmes que de tous occupants de leur fait,

— dire et ordonner que faute par eux de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, le requérant sera autorisé à les faire expulser des lieux avec le concours de laForce Publique si besoin est,

— condamner solidairement Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] à payer au requérant :

*la somme de 3.358,72 euros pour loyers et charges dus au 31 octobre 2024,

*une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— les condamner également au paiement de la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI ISR a fait valoir que Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 25 juin 2024.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 juin 2025, la SCI ISR, représentée par son conseil, maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 07 juin 2025 à la somme de 3.315,04 euros (terme de juin 2025 compris).

Si elle confirme la reprise du paiement des loyers avant l’audience, elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement dès lors que les défendeurs n’ont pas réglé partie de l’arriéré locatif.

Monsieur [F] [R], comparant en personne, sollicite des délais de paiement.

Il indique qu’il est salarié en contrat de travail à durée indéterminée et perçoit à ce titre un salaire de 1.700 euros pouvant aller jusqu’à la somme de 2.100 euros par mois en fonction des astreintes effectuées.

Il déclare que sa comapgne dispose d’un revenu mensuel de 1.400 euros.

Il mentionne que depuis le mois de novembre 2024, son couple rencontre des problèmes dans la salle de bain, sans cependant en préciser la nature ni en tirer quelconques conséquences sur le plan juridique.

Madame [J] [Y] assignée à étude d’huissier de justice, n’est ni comparante, ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture, précisant que Monsieur [F] [R], qui avait démissionné de son précédent emploi était désormais salarié en tant que technicien informatique et que Madame [J] [Y], qui avait également démissionné, était aujourd’hui créatrice de contenus sur les réseaux sociaux. Le rapport concluait en indiquant que le couple s’engageait à reprendre le paiement de son loyer et souhaitait un accord de règlement pour apurer la dette locative.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI ISR a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 25 juin 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 07 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 07 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail du 05 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 999,43 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

La SCI ISR produit un décompte arrêté au 07 février 2025 (terme de février 2025 compris) selon lequel Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] sont redevables de la somme de 3.315,04 euros au titre de l’arriéré locatif.

Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R], qui n’opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette, seront condamnés conjointement, aucune clause de solidarité ne figurant au bail, au montant de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que les locataires ont repris le paiement du loyer dans son intégralité pour les mois de décembre 2024, janvier et février 2025.

Il convient dès lors de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets du prononcé de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés.

4- Sur les demandes accessoires :

Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ISR les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits.

Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] seront en conséquence condamnés à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail avec prise d’effet le 05 mai 2023 entre la SCI ISR et Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à REIMS (51110), sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

CONDAMNE conjointement Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] à verser à la SCI ISR la somme de 3.315,05 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 février 2025 (terme de février 2025 compris), et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 94 euros chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir le 10e jour ou avant de chaque mois et pour la première fois le 10e jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI ISR pourra, DEUX MOIS après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par le locataire expulsé ou à défaut par le bailleur,

— que Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] soient condamnés conjointement à verser à la SCI ISR une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts légaux à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [J] [Y] et Monsieur [F] [R] à verser à la SCI ISR une somme de 200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge