TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00210

N° Portalis DBZA-W-B7J-FCX4

Nature affaire : 30B

N° de minute :

L’an deux mil vingt cinq et le trois décembre

Nous, Isabelle Mendi, présidente, statuant en référé, assistée de Ayaba Wallace, greffière, lors des débats à l’audience publique du 15 octobre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

S.C.I. BATIJEAN, au capital de 341 791 €, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 423 835 412, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marion POIRIER de la Selarl Promavocat, avocats au barreau de Reims

En défense :

Madame [R] [Y] [I] épouse [D]

Monsieur [C] [P] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentés par M^e Damien JOCHUM, de la Selarl Raffin Associés, avocats au barreau de Reims avocat au barreau de Reims

Copies exécutoires délivrées le 3 décembre 2025

Par acte d’huissier en date du 22 mai 2025, la Sci Batijean a assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, madame [R] [I] et monsieur [C] [D] aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 11 avril 2025 à madame [R] [I] et monsieur [C] [D] et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 11 mai 2025,

— ordonner l’expulsion de madame [R] [I] et de monsieur [C] [D] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de leur chef, et ceux avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

— condamner solidairement madame [R] [I] et monsieur [C] [D] par provision à payer à la Sci Batijean la somme de 6563,16 euros correspondant à l’arriéré de loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire et dire que cette somme portera intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de quatre points à compter de la date d’échéance de chaque terme de loyer,

— condamner solidairement madame [R] [I] et de monsieur [C] [D] à payer à la Sci Batijean la somme de 656,32 euros en application de la clause pénale prévue au contrat et dire que cette somme produira intérêt à compter de la délivrance de l’assignation,

— dire que le dépôt de garantie d’un montant de 2616 € restera acquis au bailleur conformément aux stipulations contractuelles,

— condamner solidairement madame [R] [I] et de monsieur [C] [D] par provision, à payer à la Sci Batijean une indemnité d’occupation forfaitaire de 14 400,36 euros en l’absence de libération des lieux et de remise des clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que le sort du matériel et mobilier de madame [R] [I] et de monsieur [C] [D] se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner madame [R] [I] et de monsieur [C] [D] à payer à la Sci Batijean la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner madame [R] [I] et de monsieur [C] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement, des états des privilèges et des nantissements ainsi que celui de la dénonciation aux créanciers inscrits,

La Sci Batijean expose que par acte sous-seing privé en date du 13 juillet 1914, monsieur [B] [J] a donné à bail à la société Cpmh des locaux à usage commercial situés [Adresse 4] à Betheny moyennant un loyer annuel de 38 000 Fr. Hors taxes.

Suivant avenant en date du 2 août 1999 intervenu à raison de l’acquisition desdits locaux par la Sci Batijean, cette dernière est venue aux droits de monsieur [B] [J] en qualité de propriétaire des locaux ci-dessus mentionnés.

Suivant acte notarié en date du 3 septembre 2015, la Sci Batijean a renouvelé le bail à monsieur [K] [W] pour une durée de 9ans puis suite à la cession du fonds de commerce intervenue par acte notarié en date du 30 septembre 2015, monsieur [C] [D] et madame [R] [I] sont venus aux droits de monsieur [K] [W], et sont devenus propriétaires indivis du fonds de commerce et co-titulaires du bail commercial.

Suite à des arriérés locatifs, la société Batijean a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par la Sas Acthuiss Grand Est commissaire de justice à [Localité 5], en date du 11 avril 2025 à hauteur de la somme de 5763,14 euros TTC.

À défaut de régularisation de la situation comptable par les parties défenderesses, la société Batijean sollicite par les présents la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire entraînant les condamnations accessoires à cette demande.

Aux termes de leurs conclusions n°2 régulièrement notifiées par RPVA, madame [R] [I] et monsieur [C] [D] concluent au débouté de l’intégralité des demandes présentées, et à la condamnation reconventionnelle de la demanderesse au paiement des sommes suivantes :

—  5104,35 euros au titre de la restitution des compléments de loyers indûment perçus,

—  1875 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  3000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Ils sollicitent en outre la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.

Les défendeurs opposent avoir subi un dégât des eaux au mois de novembre 2018 ayant fortement endommagé le faux plafond de la cuisine de leur fonds de commerce. Une déclaration de sinistre a été réalisée auprès des assureurs du bailleur et des preneurs.

Au titre des travaux de reprise, et suite à un rapport d’expertise amiable, la société Batijean devait réaliser la réparation des solives, du plafond et les réparations de l’appartement du premier étage qui ont été chiffrés à la somme de 5991,70 euros TTC. Les époux [D] devaient quant à eux remplacer les faux plafonds suite à la réalisation des travaux du bailleur et grâce à l’indemnisation de leur assureur.

Ils exposent que malgré plusieurs relances, la société Batijean s’est abstenue de réaliser les travaux de reprise des solives du plafond dégradé par ce dégât des eaux. Ils évoquent par ailleurs un dysfonctionnement de l’installation d’évacuation des fumées constatées début 2019 et l’apparition fin novembre 2023, d’un nouveau dégât des eaux détériorant la cuisine.

Des travaux ont été effectués par la Sci Batijean du 6 au 8 décembre 2023 mais les travaux de reprise du plafond du fonds de commerce des époux [D] n’ont pas été effectués.

Par lettre recommandée en date du 7 octobre 2024, les consorts [D] ont informé la Sci Batijean qu’ils ont quitté les locaux à la fin du mois d’août 2024 en raison selon eux, de violations graves et répétées des obligations du bailleur. Ils exposent ne plus être redevables d’un quelconque montant au titre d’arriérés, mais être créancier des montants sollicités par voie reconventionnelle auprès de la demanderesses.

Par conclusions n°2 régulièrement notifiées par RPVA le 30 septembre 2025, la Sci Batijean maintient les termes de son assignation et au surplus sollicite le débouté des prétentions des parties défenderesses au titre de la restitution de loyers indûment perçus, au titre de la restitution du dépôt de garantie, au titre des dommages-intérêts pour procédure abusive et de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 15 octobre 2025, le conseil de la Sci Batijean a réitéré les termes de sa demande et de ses écritures postérieures.

Le conseil de madame [R] [I] épouse [D] et de monsieur [C] [D] reprend les termes de l’ensemble de ses écritures.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2025.

Vu les pièces de procédure et les documents joints,

MOTIFS

Suite à des arriérés de loyers, la Sci Batijean a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par la Sas Acthuiss Grand Est commissaire de justice à Reims, en date du 11 avril 2025 à hauteur de la somme de 5763,14 euros TTC.

Malgré l’envoi du commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu et visant expressément l’article L 145-41 du Code de commerce,à la demande du bailleur, les défendeurs ne se sont pas acquittée de l’intégralité des montants dûs.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable il peut accorder au créancier une provision.

La clause résolutoire a pour finalité de sanctionner l’inexécution par le cocontractant des obligations découlant du bail commercial, faute d’avoir obtempéré dans le délai d’un mois consécutif à la mise en demeure qui lui a été signifiée.

Par lettre recommandée en date du 7 octobre 2024, les consorts [D] ont informé la Sci Batijean qu’ils ont quitté les locaux à la fin du mois d’août 2024 en raison selon eux, de violations graves et répétées des obligations du bailleur et par conséquent bien avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Ils exposent que la résiliation de plein droit du bail est intervenue au début du premier semestre 2024 de sorte que le bailleur n’est pas recevable à diligenter la présente procédure. Ils se réfèrent notamment à une précédente procédure introduite devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims par assignation du 30 janvier 2024 aux termes de laquelle la Sci Batijean a elle-même soutenue que le bail était résilié de plein droit le 22 janvier 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire consécutivement un commandement du 22 décembre 2023.

En conséquence de ce qui précède, il existe des contestations sérieuses sur le principe même de la date de résiliation du bail, et par voie de conséquence sur l’existence d’arriérés locatifs et sur la légalité du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Sci Batijean sera de ce fait intégralement débouté de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions.

Il ne sera pas fait droit aux demandes reconventionnelles des consorts [X] qui se heurtent également aux conséquences de la contestation du point de départ de la résiliation du bail qui sert de base de calcul aux loyers indûment ou pas perçus. Il n’est pas de la compétence du juge des référés de se prononcer dans le cadre de la présente procédure sur la validité de la résiliation du bail et encore moins sur le calcul des montants dûs, sauf à considérer qu’il s’agit d’une créance certaine, liquide et exigible, ce qui est loin d’être le cas en l’espèce.

L’équité commande de condamner la société Batijean à verser à madame [R] [I] et monsieur [C] [D] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, la Sci Batijean sera condamnée aux dépens

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle Mendi, présidente, juge des référés, statuant contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTONS la Sci Batijean de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;

CONDAMNONS la Sci Batijean à payer à madame [R] [I] et monsieur [C] [D] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la Sci Batijean aux entiers dépens ;

DÉBOUTONS madame [R] [I] et monsieur [C] [D] du surplus de leur demande ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 3 décembre 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Isabelle Mendi, présidente, et par Ayaba Wallace, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente