TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Emilie GINDRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sidonie Fraîche- Dupeyrat

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04422 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XX4

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [U], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emilie GINDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2426

DÉFENDERESSE

La COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE CFP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sidonie Fraîche- Dupeyrat, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0238

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04422 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XX4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er juin 2016, la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a consenti un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à Mme [N] [C] sur des locaux situés au [Adresse 3] pour l’habitation de M. [W] [U], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2900 euros et d’une provision pour charges de 430 euros.

Par jugement du 8 juillet 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à régler à Mme [N] [C] et M. [W] [U] la somme de 3680 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, 500 euros en réparation de leur préjudice moral, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par avenant du 11 février 2022 à effet au 1er février 2022, M. [B] [U] est venu aux droits de Mme [N] [C] en qualité de titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 M. [B] [U] a assigné la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— DIRE ET JUGER que le bail conclu entre M. [B] [U] et la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE est un bail à usage d’habitation principale et est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— DIRE ET JUGER que le congé signifié par le bailleur sans énonciation des motifs en date du 15 juin 2023 est entaché de nullité en violation de la loi du 6 juillet 1989;

— DIRE ET JUGER nulle et non écrite la clause d’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction en violation de la loi du 6 juillet 1989;

— CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à M. [U] la somme de 23,798, 64 euros trop versée au titre des indexations abusives d’indice du coût de la construction (somme arrêtée au 31 décembre 2023 à parfaire) avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes et capitalisation des intéréts, -CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARlSIENNE à verser la somme de 3000 euros à titre de préjudice moral du fait de sa résistance abusive et de la violation réitérée des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en fraude des droits des locataires malgré un précédent jugement et les nombreuses demandes amiables de son locataire;

— CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience 9 décembre 2024 a été renvoyée à l’audience du 24 mars 2025 à la demande de la défenderesse puis radiée faute de diligences des parties. Elle a été réinscrite à la demande du demandeur à l’audience du 26 septembre 2025.

À l’audience M. [B] [U], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— DIRE ET JUGER que le bail du 31 mai 2016 constitue un bail à usage d’habitation principale,

— DIRE ET JUGER que la signature de l’avenant du 1er février 2022 modifiant uniquement le titulaire du contrat n’est pas de nature à modifier la qualification donné par jugement du 8 juillet 2021 en bail « résidence principale »;

— DIRE ET JUGER que ce bail et son avenant sont soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

Par conséquent,

— DIRE ET JUGER que le congé signifié par le bailleur le 15 juin 2023 sans énonciation des motifs est entaché de nullité,

— DECLARER nulle et non écrite la clause d’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction en violation de la loi du 6 juillet 1989;

En conséquence,

— DEBOUTER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE de sa demande d’expulsion et de ses demandes accessoires ;

— CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à M. [U] la somme de 31.840,04 euros au titre des indexations abusives sur l’indice du coût de la construction (somme arrêtée au 1er novembre 2025 et à parfaire au jour du prononcé du jugement) avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes et capitalisation des intérêts;

— A titre subsidiaire, si le Tribunal considérait que le bailleur serait en droit d’appliquer une indexation annuelle sur l’IRL malgré l’annulation de la clause d’indexation sur l’ICC : CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser à M. [U] la somme de 16.582,88 euros correspondant à la différence de trop versés au titre des indexations abusives sur l’ICC en lieu et place de l’application de l’indice IRL non prévue au contrat;

En tout état de cause,

— DIRE ET JUGER que la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a perçu indument des provisions pour charges ,

En conséquence,

— CONDAMNER la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE CFP au paiement de la somme 22.240 euros à Monsieur [U] pour les provisions indûment versées sur la période du ler février 2022 au 23 septembre 2025 (à parfaire au jour du prononcé du jugement);

— CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à établir et à délivrer au locataire des quittances de loyer conformes sans mention d’indemnité d’occupation et sans arriéré et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir;

— CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à verser la somme de 3000 euros à titre de préjudice moral du fait de sa résistance abusive et de la violation réitérée des dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— DEBOUTER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE de l’intégralité de ses demandes formulées à titre reconventionnel ;

— CONDAMNER LA COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE au paiement de la somme de 6.000 euros à Monsieur [B] [U] au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

La société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :

A titre principal : DIRE ET JUGER que le bail consenti le 1er juin 2016 par la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à Madame [O] [C] épouse [U] et modifié par avenant du 11 février 2022 au profit de Monsieur [B] [U] est soumis aux dispositions du Code civil,

En conséquence :

— DEBOUTER Monsieur [B] [U] et Madame [N] [C] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, notamment leur demande de remboursement au titre de l’indexation ICC des loyers,

— JUGER valable le congé délivré le 16 juin 2023 par la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à Monsieur [B] [U], à effet au 31 mai 2024,

En conséquence :

— JUGER que Monsieur [B] [U], ainsi que tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre des locaux sis au 3ème étage de l’immeuble [Adresse 2] !'Opéra à [Localité 8], depuis le 1er juin 2024 ;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [I] au montant du dernier loyer indexé majoré de 30%, soit la somme mensuelle de 5.003,54 euros, charges en sus,

— CONDAMNER Monsieur [B] [U] à payer à la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE l’indemnité d’occupation mensuelle, depuis le 1er juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, matérialisé par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à laquelle il conviendra d’ajouter la provision mensuelle sur charges de 570 euros,

A titre subsidiaire :

— JUGER que la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE est bien fondée à appliquer une indexation conforme à l’IRL (Indice de Référence des Loyers),

— LIMITER la condamnation de la restitution des trop versés mise à la charge de la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE au titre des indexations de loyers ICC à la somme de 4.569,36 euros,

— RESILIER le bail consenti le 1er juin 2016 par la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à Madame [O] [C] épouse [U] et modifié par avenant du 11 février 2022 au profit de Monsieur [B] [U] à compter du jugement à intervenir,

En conséquence :

— JUGER que Monsieur [B] [I], ainsi que tous occupants de son chef, sont occupants sans droit ni titre à la date où le jugement est rendu;

— CONDAMNER Monsieur [B] [U] à verser 1.680 euros au paiement des charges impayées du mois d’août 2024 à septembre 2025 inclus, à parfaire,

— CONDAMNER Monsieur [B] [U] à payer à la COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE l’indemnité d’occupation mensuelle susvisée de 5.003,54 euros, depuis la date du jugement jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, à laquelle il conviendra d’ajouter la provision mensuelle sur charges de 570 euros,

En tout état de cause :

Sur l’expulsion:

— ORDONNER l’expulsion de Monsieur [B] [U] et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6], 3ème étage, avec toutes mesures habituelles subséquentes et avec le concours de la force publique et/ou l’assistance d’un serrurier en cas de besoin,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge de désigner, aux frais, risques et périls de la partie expulsée et ce, en garantie des loyers, des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dus au jour de la libération des lieux,

— PRONONCER l’inapplicabilité des délais prévus à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rejeter tout demande de délai de grâce qui pourrait être sollicitée en application de.l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

Sur les charges locatives : REJETER toute demande, fins et prétention de Monsieur [B] [U] et de Madame [N] [C], notamment au titre charges locatives,

— CONDAMNER Monsieur [B] [V] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus pour l’exposé de leurs différents moyens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il convient de rappeler que les demandes de constat et dire et juger ne constituent pas des prétentions mais uniquement un rappel des moyens et qu’il n’y a donc pas de lieu de statuer sur ce point, le tribunal n’en étant pas saisi.

Il y a lieu de relever que si la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE évoque aux termes de ses conclusions l’intervention volontaire à l’instance de Mme [N] [C], elle n’apparait pas aux conclusions de M. [B] [U] visées et soutenues à l’audience de plaidoirie.

Sur la qualification de l’avenant

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 480 al. 1 du code de procédure civile le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient M. [B] [U], le jugement du 8 juillet 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris n’a aucunement tranché dans son dispositif le point de droit relatif à la qualification du contrat de bail à effet au 1er juin 2016 pour le soumettre à la loi du 6 juillet 1989, cette indication apparaissant uniquement dans les motifs sans être reprise au dispositif de sorte qu’elle n’a pas autorité de la chose jugée (Cour de cassation, Assemblée plénière, 13 mars 2009, 08-16.033). Ce jugement a uniquement statué sur l’indemnistation des préjudices de jouissance et moral de Mme [N] [C] et M. [W] [U]. Il s’ensuit que le jugement n’a pas soumis le contrat de bail initial à la loi du 6 juillet 1989.

L’avenant du 11 février 2022 à effet au 1er février 2022 intitulé « avenant n°1 au contrat de location à usage d’habitation exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 du 31 mai 2016 » a eu pour unique objet de subsituter M. [B] [U] à Mme [N] [C] en qualité de titulaire du bail (article 1), les autres clauses du contrat demeurant en vigueur (article 2) et notamment son exclusion du champ de la loi du 6 juiller 1989.

Il importe peu que M. [B] [U] invoque le fait que le logement constitue effectivement sa résidence principale dans la mesure où il ne démontre pas que la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE en avait connaissance lors de la signature de l’avenant et que la commune intention des parties à cette date était de conclure un bail portant sur une résidence principale ou que la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE ait agi de mauvaise foi ou frauduleusement afin de le soustraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable à l’avenant.

M. [B] [U] sera en conséquence débouté :

— de sa demande aux fins de nullité du congé fondée sur le non-respect de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

— de sa demande tendant à ce que soit réputée non écrite la clause d’indexation du loyer fondée sur l’indice du coût de la construction en violation de la loi du 6 juillet 1989,

— de sa demande de condamnation de la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE à lui payer la somme de 31.840,04 euros au titre des indexations abusives sur l’indice du coût de la construction (somme arrêtée au 1er novembre 2025 et à parfaire au jour du prononcé du jugement) avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes et capitalisation des intérêts et de sa demande subsidiaire en paiement de la somme de 16.582,88 euros correspondant à la différence de trop versés au titre des indexations abusives sur l’ICC en lieu et place de l’application de l’indice IRL non prévue au contrat.

Sur les provisions pour charges

En l’espèce, M. [B] [U] a fondé sa demande au titre des provisions pour charges uniquement sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La demande mal fondée en droit sera rejetée.

M. [B] [U] sera en conséquence également débouté de sa demande relative à la délivrance de quittances conformes sous astreinte.

Sur le préjudice moral

En l’absence de faute de la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE, M. [B] [U] sera débouté de sa demande.

Sur la demande en validation du congé

Aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, aucune des parties n’a produit le congé qui aurait été délivré à M. [B] [U] par commissaire de justice le 15 juin 2023 à effet au 31 mai 2024. Cet acte ne figure pas aux bordereaux de pièces annexés aux conclusions respectives des parties, la pièce n°5 du bordereau de M. [B] [U] ne visant plus ce congé mais un congé du 31 mai 2016.

Il s’ensuit que le juge ne peut en apprécier la validité ainsi que cela lui est demandé. La société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE sera en conséquence déboutée de sa demande en validation du congé.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1728 du code civil, dans un contrat de louage, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE a formé une demande subsidiaire en résiliation du bail dans l’hypothèse où le bail aurait été requalifié en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, demande à laquelle il n’a pas été fait droit. La demande subsidiaire en conséquence devenue sans objet sera rejetée.

La société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE sera en conséquence déboutée de sa demande aux fins d’expulsion, condamnation de M. [B] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation, transport et séquestration du mobilier, suppression des délais prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [B] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre condamné à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [B] [U] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [B] [U] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [U] à payer à la société COMPAGNIE FONCIERE PARISIENNE la somme de 1400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le déboute de sa demande à ce titre,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 novembre 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protectionet la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection