TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01774

N° Portalis DBY2-W-B7J-IDWV

JUGEMENT du

07 Avril 2026

Minute n° 26/00405

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [S] [R] [N]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Roger LEMONNIER

Copie conforme

Mme [C] [S]

et M. [R] [N]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 07 Avril 2026,

après débats à l’audience du 06 Janvier 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 824 541 148

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Christophe RIHET (LBR AVOCATS), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Roger LEMONNIER (SCP LDGR), avocat au barreau de PARIS,

ET :

DÉFENDEURS

Madame [C] [S]

née le 11 Avril 1995

comparante en personne,

Monsieur [R] [N]

né le 05 Octobre 1990

représenté par Madame [C] [S], munie d’un pouvoir,

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 5]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2019, M. [A] [F] et Mme [U] [F] ont donné à bail à usage d’habitation à M. [R] [N] et Mme [C] [S] un logement situé [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 810 €, outre 31€ de provisions sur charges, le tout stipulé d’avance le 5 de chaque mois.

Ce contrat a fait l’objet d’un contrat de cautionnement par la SAS Action Logement Services dans le cadre du dispositif Visale.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2025, la société Action Logement Services se disant subrogée dans les droits du bailleur, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers pour un montant de 1.862,28 € en principal, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la société Action Logement Services a fait assigner M. [R] [N] et Mme [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir :

Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code civil devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 du Code civil,

Vu l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— ordonner l’expulsion de M. [R] [N] et Mme [C] [S] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

Vu les articles 1249 et suivants, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,

— condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [C] [S] à lui payer la somme de 2.793,42€, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2025 sur la somme de 1.862,28€, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [C] [S] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [C] [S] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ;

— condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 janvier 2026.

A cette date, la société Action Logement Services, représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales, sauf à actualiser sa demande en paiement à la somme de 5.431€ selon décompte actualisé au 30 décembre 2025.

Elle conclut à la recevabilité et au bien fondé de ses demandes, faisant valoir notamment qu’elle se trouve subrogée dans les droits et actions du créancier ; que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise ; subsidiairement, que le manquement des locataires à leur obligation principale de régler les loyers constitue un manquement grave justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

Elle s’en rapporte à justice sur la demande de délais présentée par les défendeurs à l’audience.

Mme [C] [S], comparante en personne, et M. [R] [N], représenté par Mme [C] [S] qui justifie d’un pouvoir, reconnaissent le montant la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100€ par mois en règlement de l’arriéré.

Mme [C] [S] explique avoir payé ses loyers en retard directement au bailleur au lieu de faire un paiement à la caution, d’où une confusion, croyant être à jour de ses loyers.

Elle souligne avoir eu des problèmes de santé et ne pas avoir eu conscience de l’arriéré locatif pendant cette période.

Elle ajoute qu’elle rembourse actuellement un crédit qui arrive à échéance le mois prochain et qu’elle peut ainsi proposer de verser la somme de 100,00 € par mois en sus du loyer afin d’apurer la dette, montant qu’elle augmentera dès sa reprise d’activité. A l’appui de sa proposition, elle produit les trois derniers bulletins de salaire de Monsieur [R] [N], ainsi que l’attestation de paiement de France Travail pour ce qui la concerne. Elle note qu’une demande de logement social a été déposée il y a environ un an.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en constatation de résiliation du bail

La Société Action Logement Services justifie avoir, conformément aux dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dénoncé l’assignation, par voie électronique le 19 septembre 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, aux services de la préfecture de Maine-et-[Localité 2].

Elle justifie également avoir préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025.

Son action est donc recevable.

Sur le fond, il est établi que par acte validé électroniquement le 17 juin 2019 intervenu dans le cadre du dispositif “Visale” de sécurisation du logement privé, la société Action Logement Services s’est portée caution auprès du bailleur pour le paiement des loyers dus par M. [R] [N] et Mme [C] [S] au titre du contrat de bail conclu le 18 juin 2019 portant sur le logement situé [Adresse 3] et ce dans la limite de 36 mois d’impayés.

Le contrat de cautionnement conclu le 18 juin 2019 prévoit notamment, en son article 8.1, que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En vertu de l’article 2306 du Code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de bail conclu le 18 juin 2019 d’autre part prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effet (article VIII « Clause résolutoire »).

Or, la société Action Logement Services justifie avoir fait signifier un commandement de payer visant cette clause le 18 juin 2025, pour la somme en principal de 1.862,28 € correspondant aux loyers et charges impayées de janvier et février 2025 par elle acquittés et pour lesquels elle justifie d’une quittance subrogative datée du 6 mars 2025.

Il n’est pas démontré que les causes du commandement de payer auraient été régularisées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 mai 2025.

Sur la demande en paiement

La SAS Action Logement Services démontre, par la production des quittances subrogatives en date des 6 mars 2025, 3 juillet 2025 et 6 octobre 2025, avoir d’ores et déjà été amenée à régler au bailleur, en sa qualité de caution, une somme totale de 5.431 € au titre des loyers et charges impayés de janvier, février, avril, juillet, août et septembre 2025. Elle produit par ailleurs un décompte mentionnant une somme restant à devoir, après soustraction des frais de poursuite, de 5.431 € à la date du 30 décembre 2025.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, étant précisé que Mme [C] [S] a pu faire à l’audience des déclarations imprécises et évolutives quant aux sommes qu’elle déclare avoir réglées directement auprès de son bailleur. Aucun document n’a été produit permettant d’établir l’existence de paiements devant venir en déduction de la somme réclamée.

M. [R] [N] et Mme [C] [S] seront donc condamnés au paiement de la somme de 5.431 €, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 1.862,28 € à compter du 18 juin 2025 et sur le surplus à compter de l’assignation du 18 septembre 2025, ceci conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Le contrat de bail comportant une clause de solidarité, cette condamnation sera prononcée solidairement à l’égard des défendeurs.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Les défendeurs produisent à l’audience la quittance qui leur a été remise le 2 janvier 2026 et qui permet de démontrer qu’ils ont bien repris le paiement de leur loyer courant. Ils justifient en outre, pièces à l’appui, de leur situation financière. Au vu de ces documents, le salaire de Monsieur [R] [N] est d’environ 1 400,00 € mensuels tandis que Madame [C] [S] perçoit l’allocation de retour à l’emploi pour un montant de 1 177,00 € mensuel.

Ils sont donc en mesure financièrement de s’acquitter de leur dette, en sus de leur loyer courant, ceci d’autant que la débitrice explique à l’audience qu’un de leurs crédits va prochainement prendre fin.

Compte tenu de ces éléments et après prise en considération de la situation respective des parties, il convient d’accorder à M. [R] [N] et Mme [C] [S] les délais sollicités et de les autoriser par conséquent à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [R] [N] et Mme [C] [S] s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de M. [R] [N] et Mme [C] [S] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

L’acte de cautionnement souscrit par la Société Action Logement Services couvrant expressément les éventuelles indemnités d’occupation dues par le locataire après résiliation du bail, cette dernière est bien fondée à solliciter également la condamnation in solidum des défendeurs dans une telle hypothèse au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, dans la limite toutefois des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre et dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Parties perdantes au procès, M. [R] [N] et Mme [C] [S] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la société Action Logement Services ayant dû exposer des frais pour faire valoir leurs droits en justice, il est équitable de condamner in solidum M. [R] [N] et Mme [C] [S] à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2019 entre M. [A] [F] et Mme [U] [F] d’une part et M. [R] [N] et Mme [C] [S] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 7 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [N] et Mme [C] [S] à verser à Société Action Logement Services la somme de Cinq Mille Quatre Cent Trente et Un euros (5.431€) correspondant aux sommes réglées par elle au bailleur en sa qualité de caution selon décompte arrêté au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.862,28 € à compter du 18 juin 2025 et sur le surplus à compter de l’assignation du 18 septembre 2025 ;

AUTORISE M. [R] [N] et Mme [C] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [N] et Mme [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS Action Logement Services puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [N] et Mme [C] [S] soient condamnés in solidum à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en vertu du contrat de bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, sur justification par la SAS Action Logement Services d’une quittance subrogative du paiement de ces indemnités mensuelles d’occupation ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [N] et Mme [C] [S] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [N] et Mme [C] [S] à payer à la Société Action Logement Services la somme de Deux Cents euros (200€) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, La Présidente,