TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 24/04024 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7CS

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

LA SA LE FOYER REMOISagissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par Mme [Z] [G], salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Comparant en personne

Monsieur [L] [U]

[Adresse 2]

[Localité 1]

non comparant ni représenté

Rappel des faits

Par contrat du 08 février 2023, la [Adresse 10], a donné à bail à Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] un logement à usage d’habitation de type 5 situé à [Adresse 8], pour un loyer mensuel initial de 425,88, euros hors charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires le 16 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 113,46 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, la société LE FOYER REMOIS a fait assigner à comparaître Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;subsidiairement, prononcer la résiliation du bail concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;- l’expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] occupant sans droit ni titre le logement situé [Adresse 5] avec le concours si besoin de la force publique ;- la condamnation solidaire de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] au paiement :°de la somme de 763,97 euros due au titre des loyers et charges arriérés augmentés des intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

°d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer avec intérêts au taux légal article 1231-6 du Code civil ;la condamnation de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;la condamnation de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] aux dépens au titre de l’article 696 du Code de procédure civile ;

A l’audience, Mme [G] [Z], représentant la société LE FOYER REMOIS maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 27 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 834,50 euros

En outre, elle ne s’oppose pas à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu du versement régulier de l’arriéré de loyers et de la bonne foi des locataires.

Madame [H] [D] comparaît à l’audience de ce jour.

Monsieur [U] [L], ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier concernant les locataires a été reçu au Greffe avant l’audience et a été lu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs de la décision

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond à condition que la demande soit recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [U] [L] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société LE FOYER REMOIS.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne le 03 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation du 02 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 08 février 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 113,46 euros. Il est établi que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 17 novembre 2024.

Par ailleurs, Mme [H] [D] reconnaît cette défaillance et ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 novembre 2024, soit deux mois après la signification dudit commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société LE FOYER REMOIS sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] au paiement de la somme de 834,50 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société LE FOYER REMOIS verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 834,50 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société LE FOYER REMOIS est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

La locataire présente, ne conteste pas le principe et le montant de la dette.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société LE FOYER REMOIS et Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 834,50 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 janvier 2025, une clause de solidarité étant stipulée contractuellement.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle

En l’espèce, Madame [H] [D], présente lors de l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

1- Capacité de paiement :

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que les revenus du couple permettent un remboursement échelonné de la dette locative. Monsieur [U] occupe un emploi intérimaire qui permet de faire face aux charges du couple.

D’ailleurs, il appert que Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] ont réglé, depuis l’assignation, une partie de leur dette locative.

Il s’en déduit que Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] sont en situation de régler leur dette locative.

2- Reprise du paiement intégral du loyer :

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] ont procédé à un règlement de 500,00 euros en date du 20 janvier 2025, selon décompte produit par le FOYER [9].

Autrement dit, il y a lieu de considérer que Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, conformément à l’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, compte-tenu de ce qui précède, Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et/ou en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] seront condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoiresSur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D], partie perdante, supporteront la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 février 2023 entre la société LE FOYER REMOIS et Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 novembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] à payer en deniers ou quittances à la société LE FOYER REMOIS la somme de 834,50 euros, selon relevé de compte du 20 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 50,00 euros et une 17 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance du locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] des locaux situés [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] à payer à la société LE FOYER REMOIS, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en cours à la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux caractérisé par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause,

DEBOUTE la société FOYER REMOIS de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [L] et Madame [H] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière

Le juge