TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53980 – N° Portalis 352J-W-B7J-C777Z

N° : 5

Assignation du :

06 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDERESSE

La SCI FRADE

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS – #E0586

DEFENDERESSE

La société FOULKIT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Claire BASSALERT de la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #R0142

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 3 avril 2018, la société civile immobilière FRADE a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société LG CHAUSEY, portant sur des locaux situés [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 18.500 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, à terme échu.

Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2018, la société LG CHAUSEY a cédé son fonds de commerce, comprenant le droit au bail, à M. [R] [X], pour le compte de la société FOULKIT, de telle sorte que la société FOULKIT est devenue locataire de la SCI FRADE.

Par acte du 27 février 2024, la SCI FRADE a renouvelé le contrat de bail consenti à la société FOULKIT, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 30.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 15 avril 2025, à la société FOULKIT, pour une somme de 74.300,27 euros, au titre de l’arriéré locatif au 14 avril 2025.

Par acte du 6 juin 2025, la SCI FRADE a fait assigner la société FOULKIT devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir la condamnation du preneur à lui payer notamment une provision au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 11 septembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, celles-ci indiquant être cours d’élaboration d’un protocole d’accord.

Les parties n’étant pas parvenues à un règlement amiable de leur différend, l’affaire a été plaidée à l’audience du 23 octobre 2025.

À l’audience du 23 octobre 2025, la SCI FRADE sollicite du juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société FOULKIT et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société FOULKIT à lui payer la somme provisionnelle de 91.427,78 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 74.300,27 euros,

— condamner la société FOULKIT au paiement par provision d’une indemnité d’occupation trimestrielle de 8.228,93 euros, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— Rejeter la demande de délais formulée par la société FOULKIT,

— condamner la société FOULKIT au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et le droit proportionnel du commissaire de justice.

La société FOULKIT était représentée. Elle a reconnu le montant de la dette locative. Elle a demandé de lui accorder des délais de 3 mois pour s’acquitter de la dette et de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu l’état néant des inscriptions sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 15 avril 2025 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI FRADE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 74.300,27 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 14 avril 2025.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 16 mai 2025, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 89.340,02 euros, (frais de procédure et « indemnité article 700 » déduits car ne faisant pas partie de l’arriéré locatif) arrêtée au 14 octobre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société FOULKIT au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 74.300,27 euros et à compter de la présente décision sur le surplus.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société FOULKIT explique qu’elle a concédé son fonds de commerce à un locataire-gérant qui ne s’acquitte pas de la redevance prévue et que la location-gérance a été consentie avec option d’achat au 30 novembre 2025 et que c’est l’exercice de cette option par le locataire-gérant qui lui permettra d’apurer sa dette locative.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce et des règlements qui, s’ils ne sont pas suffisants, sont effectués régulièrement, la bonne foi du preneur, qui sollicite des délais raisonnables, doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 3 mois à la société FOULKIT pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect des délais de paiement, la société FOULKIT sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FOULKIT, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions susvisées.

La demanderesse sollicite que le droit proportionnel de recouvrement du commissaire de justice soit mis à la charge de la société défenderesse.

Ce droit, réglementé notamment par les articles A 444-32 et R 444-55 du code de commerce, met à la charge du créancier un droit proportionnel dégressifs sur les sommes recouvrées par un commissaire de justice. Par exception, ce droit est mis à la charge du débiteur en cas de contentieux relatif à la contrefaçon, dont le cas d’espèce ne fait pas partie.

Par conséquent la demande visant à faire supporter ce droit par la défenderesse sera rejetée.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société FOULKIT ne permet d’écarter la demande de la SCI FRADE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société FOULKIT à payer à la SCI FRADE la somme provisionnelle de 89.340,02 euros au titre de l’arriéré locatif au 14 octobre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 74.300,27 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Disons que la société FOULKIT pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, au plus tard le 28 février 2026 ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ce délai ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société FOULKIT de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société FOULKIT et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 2], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Condamnons la société FOULKIT aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société FOULKIT à payer à la SCI FRADE la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires, y compris celle formée au titre du droit proportionnel de recouvrement ; ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ