Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Quatrième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le

15 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/05059 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q3HZ

Code NAC : 54G

JUGE DE LA MISE EN ETAT : M^me DUMENY, Vice Présidente

GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière

DEMANDEURS au principal et défendeurs à l’incident :

Monsieur [F] [Z]

né le 18 Novembre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [H] épouse [Z]

née le 03 Décembre 1973 à [Localité 4] (POLOGNE), demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Renaud DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, M^e François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES

DEFENDERESSE au principal et demanderesse à l’incident :

SCCV [Adresse 3]

immatriculée au RCS de MARIS n° 830 081 923,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l’ASSOCIATION AVOCALYS, avocats au barreau de VERSAILLES, M^e Christian LEFEVRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

Copie exécutoire à Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, M^e François PERRAULT

Copie certifiée conforme à l’origninal à

délivrée le

DEBATS : A l’audience publique d’incident tenue le 27 septembre 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMENY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 15 Novembre 2024.

PROCÉDURE

Vu l’assignation que les époux [Z] ont fait délivrer le 16 septembre 2022 à la SCCV 8 Berteaux au visa des articles 1231-1, 1642-1, 1648, 1792 et 1792-3 du Code civil pour la condamner sur le fondement de la garantie des vices apparents à exécuter les travaux de levée de réserves et sur le fondement de la garantie biennale et décennale à exécuter les travaux de reprise des désordres, sous astreinte, et subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,

Vu les dernières conclusions d’incident notifiées par les demandeurs le 9 septembre 2024 et par la SCCV le 23 septembre suivant,

Vu l’audience tenue le 27 septembre 2024 par le juge de la mise en état qui a mis sa décision en délibéré ce jour,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la forclusion

La société civile se fonde sur les dispositions des articles 789 du code de procédure civile, 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil pour voir juger que les demandeurs sont forclos pour solliciter la réparation au titre de certains désordres. Elle expose avoir vendu un appartement aux époux [Z] selon acte du 9 novembre 2018 et leur avoir livré avec réserves le

16 septembre 2021. Les acquéreurs lui ont envoyé le 3 octobre 2021 un mail pour dénoncer d’autres réserves et elle affirme avoir levé la totalité de ces réserves. Elle note que l’assignation délivrée le 16 septembre 2022 visait un certain nombre de désordres et que d’autres sont indiqués dans les conclusions du 16 janvier 2024 appuyées sur un constat d’huissier non contradictoire.

La société venderesse affirme que les désordres visés dans ses dernières écritures, à l’exception du thermostat du chauffage, ne figuraient pas dans l’assignation et ne respectent donc pas le délai d’action de l’article 1648 alinéa 2 ce qui rend les demandeurs forclos à présenter une demande à ce titre. Elle rappelle n’être tenue qu’à la garantie des vices et défauts de conformité apparents et à la garantie décennale mais non à la garantie de parfait achèvement. Elle réplique que les désordres notés dans le constat ou bien ne sont pas datés ou bien sont sans lien avec d’autres désordres antérieurs comme le soutiennent ses adversaires.

Les époux [Z] se disent recevables à agir contre leur vendeur. Ils répondent que suite à la livraison du 16 septembre 2021 ils lui ont notifié de nouvelles réserves par mail du 3 octobre 2021 soit dans le délai légal puis ils ont constaté de nombreux non-conformités, malfaçons et désordres non visibles lors de la livraison. Ils plaident que leur vendeur n’est intervenu que très ponctuellement pour effectuer les travaux de levée de réserves et de reprise des désordres constatés ultérieurement malgré leurs nombreuses relances. Ils se fondent sur un constat d’huissier établi le 1er février 2022 et sur la mise en demeure adressée le 6 avril suivant à leur vendeur qui a fait procéder à des travaux de levée de réserves et de reprise mais de manière partielle et non satisfaisante, y compris postérieurement à la délivrance de l’assignation. Ils affirment que persistent un certain nombre de réserves et désordres comme cela ressort du constat d’huissier du 4 décembre 2023 et que le 9 décembre 2023 ils ont constaté une fuite provenant du plafond dans le séjour à chaque épisode pluvieux.

Les acquéreurs répondent pour chaque désordre ou réserve ou bien qu’il était apparent lors de la livraison et mentionné dans l’assignation ou bien qu’il est apparu postérieurement à la livraison et peut-être invoquée sur le fondement de la garantie décennale ou de la responsabilité contractuelle de droit commun.

****

L’article L.261-5 du code de la construction et de l’habitation, repris à l’article 1642 du code civil, dispose que « ainsi qu’il est dit à l’article 1642-1 du code civil : Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».

Aux termes de l’article 1648 du code civil « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».

Si l’acquéreur ne peut invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur d’immeuble à construire pour des vices apparents au-delà des limites résultant des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil, il peut agir sur ce terrain pour des vices apparus postérieurement.

Dans le dernier état de leurs conclusions au fond, les époux [Z] demandent à titre principal de condamner la SCCV 8 Berteaux, sur les fondements de la garantie des vices apparents, de la garantie biennale et de la garantie décennale des constructeurs, à leur payer la somme de 20.600 € correspondant au montant des travaux de reprise des réserves et des désordres affectant leur appartement, et au visa de plusieurs textes dont 1231-1 du code civil posant la responsabilité contractuelle.

Ils se fondent sur un devis établi le 8 janvier 2024 par Monsieur [Y] pour des travaux listés de sorte qu’il sera considéré qu’il s’agit de la demande actuelle qui doit être comparée avec les désordres visés dans l’assignation délivrée le 16 septembre 2022 soit dans l’année de la livraison en date du 16 septembre 2021.

Sur la dépose du parquet et la plinthe dans le séjour

Les acquéreurs soutiennent que le gonflement du parquet a été réservé dans la liste que l’assignation a visée tandis que les tâches sur ce sol sont apparues postérieurement à la livraison et peuvent donner lieu à application de la garantie décennale ou la responsabilité contractuelle de droit commun.

Leur vendeur s’y oppose en répondant que le premier désordre allégué est distinct de celui qui a été réservé et que les tâches n’ont été constatées pour la première fois que le 4 décembre 2023 soit postérieurement au délai. Il affirme qu’il n’est pas possible d’engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale du fait de la nature de ce désordre ni sur la garantie du parfait achèvement.

S’agissant du parquet du séjour, le procès-verbal de livraison signé le 16 septembre 2021 ne porte aucune mention quand l’acquéreur dénonce dans un courriel du 3 octobre 2021 pour le séjour « remettre à niveau le sol du parquet au pied et au milieu de la fenêtre en l’oriel, une bosse empêche la fermeture totale des volets et abîme leurs joints ».

Dans le constat établi par huissier le 1er février 2022, seule la bosse du parquet empêchant la fermeture totale du volet roulant est notée. Ce point est effectivement repris dans l’assignation au fond délivrée le dernier jour du délai annal de sorte qu’il sera considéré comme régulièrement dénoncé et non frappé de forclusion.

S’agissant des tâches elles ne sont pas mentionnées dans les documents antérieurs à l’assignation ni dans celle-ci et ne peuvent donc être envisagées dans le cadre de la garantie des vices apparents ni de la garantie décennale puisqu’il n’est pas allégué quel en serait le caractère de gravité. Elles pourraient l’être éventuellement sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun de sorte qu’aucune forclusion ne s’applique à ce désordre.

Sur le coffrage du volet roulant du séjour

Les époux [Z] soutiennent que les vis sont visibles et qu’aucun cache vis n’est posé suite à l’intervention de leur vendeur le 13 juillet 2022 pour tenter de réparer le volet roulant puis le remplacer le 18 novembre suivant. Ils indiquent que ce défaut est apparu postérieurement à la livraison et ne relève pas des dispositions de l’article 1642-1.

La société relève l’absence de date à laquelle ce désordre serait apparu puisqu’il est constaté pour la première fois le 4 décembre 2023 ce qui empêche ses cocontractants d’agir sur le fondement des dispositions de la garantie des vices apparents et les rend forclos.

Puisque les demandeurs ne se prévalent pas de la garantie des vices apparents pour ce désordre, ils n’encourent pas de forclusion.

Sur la porte de la cabine de douche

Les époux [Z] se prévalent de l’apparition, postérieurement à la livraison, d’un dysfonctionnement de la porte de la cabine de douche qu’ils relient directement au défaut du receveur d’eau listé dans une pièce annexée à l’assignation ; ils se fondent sur la garantie décennale ou la responsabilité contractuelle de droit commun.

Leur adversaire conteste tout lien entre l’installation du receveur d’eau et celui de la porte de la cabine de douche et insiste sur le fait que ce désordre ne figurait pas dans le procès-verbal de livraison ni dans le premier constat ni dans l’assignation et il conteste avoir fourni et installé la cabine.

Dans la mesure où les acquéreurs ne se fondent pas sur la garantie des vices apparents, aucune forclusion ne peut leur être opposée.

Sur le joint extérieur de la fenêtre de la chambre

Les demandeurs se fondent sur les dispositions du droit commun pour ce désordre apparu après la livraison à une date qu’ils ne précisent pas mais leur vendeur assure que le joint en silicone extérieur existe depuis la livraison et que sa matière ou sa pose n’ont pas été dénoncées; il note que refaire un joint n’est pas le même désordre que l’absence du joint en partie basse ou en silicone.

Pour ce désordre les époux [Z] demandent une somme de 680 € pour “faire les finitions silicone sur les fenêtres” tel que cela est indiqué dans le devis communiqué. Ne visant pas les dispositions propres à la vente en l’état futur d’achèvement le délai de forclusion y afférent ne peut leur être opposé.

Sur la latte du parquet de la chambre

Le vendeur soutient qu’il n’est pas possible d’engager sa responsabilité pour la garantie décennale du fait de la nature de cette latte qui sonne creux et suggère qu’il est possible que les acquéreurs l’aient endommagée en l’absence de date d’apparition de ce désordre. Les époux [Z] se prévalent des dispositions du droit commun pour ce désordre apparu après la livraison.

Comme précédemment le juge considère que le délai de forclusion de l’article 1648 du Code civil ne peut trouver à s’appliquer à ce désordre, en l’état des écritures des demandeurs, et écarte la fin de non recevoir.

Sur le seuil de la porte d’entrée

Soutenant que dès la livraison l’encadrement extérieur de la porte d’entrée était réservé et que les interventions de la société n’ont pas permis de lever l’intégralité des réserves de cette porte, ils se disent recevables à agir sur le fondement de la garantie des vices apparents. Leur adversaire considère que le changement du seuil de la porte se distingue de la remise en état de l’encadrement et que cette demande est apparue postérieurement au constat du 4 décembre 2023 soit hors du délai légal.

Le devis dont les demandeurs sollicitent l’allocation prévoit de “changer le seuil de la porte d’entrée”. Lors de la livraison aucune mention n’est relative à la porte d’entrée et dans le courriel du 3 octobre 2021 les acquéreurs demandent de “remettre en état l’encadrement extérieur de la porte”. Le premier constat établi par huissier le 1er février 2022 fait seulement état de dégâts sur la porte elle-même mais non sur le seuil et il n’est pas démontré que ce défaut ait fait l’objet d’une dénonciation dans le délai d’un an suivant la livraison puisque l’assignation ne note rien sur ce point.

En conséquence il sera constaté que ce désordre n’a pas été réservé ni dénoncé dans le délai d’un an suivant la livraison et qu’en conséquence les époux [Z] sont forclos à se prévaloir de la garantie des vices apparents.

— sur les autres prétentions

Le dossier renvoyé à la mise en état virtuelle du 16 janvier 2025 pour éventuelles dernières conclusions au fond des demandeurs avant le 31 décembre 2024 et clôture.

Enfin la société qui succombe à l’incident qu’elle a initié sera condamnée aux dépens de celui-ci, avec distraction au profit de M^e Perrault, et à verser à ses adversaires une indemnité de procédure de 1000 € au titre des frais irrépétibles ; elle sera corrélativement déboutée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état statuant publiquement par décision contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

Déclarons les époux [Z] irrecevables à agir sur la garantie des vices apparents pour le désordre relatif au non changement du seuil de la porte d’entrée mais recevables à agir pour les autres désordres,

Renvoyons le dossier à la mise en état virtuelle du 16 janvier 2025 pour éventuelles dernières conclusions au fond des demandeurs avant le 31 décembre 2024 et clôture,

Condamnons la SCCV 8 Berteaux aux dépens de l’incident et ordonnons leur distraction au bénéfice de M^e Perrault,

Condamnons la SCCV 8 Berteaux à verser une indemnité de procédure de 1.000 € aux époux [Z],

Déboutons la SCCV 8 Berteaux de ce chef.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 NOVEMBRE 2024, par M^me DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge de la mise en état