TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

28 avril 2026

ROLE : N° RG 24/00901 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MFOJ

AFFAIRE :

[F] [N]

C/

[A] [S] [O] [V] épouse [J]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Sarah MANGANI

SELARL CG SOCIETE D’AVOCAT

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Sarah MANGANI

SELARL CG SOCIETE D’AVOCAT

N°2026

CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [F] [N]

né le 20 septembre 1973 à [Localité 1] (BELGIQUE)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [R]

née le 12 février 1974 à [Localité 2] (91)

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés tous deux et plaidant par M^e Sarah MANGANI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [A] [S] [O] [V] épouse [J]

née le 02 Septembre 1962 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [I] [E] [Y] [J]

né le 22 Mars 1959 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe GAILLARD de la SELARL CG SOCIETE D’AVOCAT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant à l’audience par M^e VELLARD, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DEBATS

A l’audience publique du 09 février 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 puis prorogée au 28 avril 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCEDURE :

Le 30 août 2023, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J], en qualité de promettants et M.[F] [N] et Mme [G] [R], en qualité de bénéficiaires ont signé une promesse unilatérale de vente en l’étude de Maitre [D], notaire au sein de la société EXCEN [Localité 5] Notaires & Conseils à [Localité 5], portant sur une maison cadastrée section AE n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6].

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2023 à 19 heures, au prix de 460 000 euros et avec diverses conditions suspensives.

Elle stipulait aussi le paiement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 46 000 euros dont 24 000 euros séquestrés entre les mains de Maitre [D] , laquelle a été versée le 4 septembre 2023.

Le 21 septembre 2023, M.[F] [N] et Mme [G] [R] ont été informés par un mail de l’étude de Maitre [D], qu’en 2022, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] avaient signalé à leur assurance la présence de fentes sur les façades de leur maison, et que suite à la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle sécheresse au journal officiel le 14 septembre 2023, ils avaient sollicité l’intervention de leur assurance avec fixation d’un premier rendez-vous d’expertise le 18 septembre 2023.

Une expertise amiable a été réalisée par M. [T] [M] le 1er décembre 2023 à la demande des acquéreurs.

Par courrier recommandé du 20 décembre 2023, M.[F] [N] et Mme [G] [R] ont informé M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] de leur renonciation à la vente et leur ont demandé la restitution de la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, demandes auxquelles se sont opposés M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] par courrier du 5 janvier 2024.

Se prévalant de l’existence d’un dol commis par les vendeurs, M.[F] [N] et Mme [G] [R] ont assigné par acte de commissaire de justice du 14 mars 2024, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] devant la présente juridiction. Le même acte a été dénoncé et laissé en copie la société EXCEN [Localité 5] Notaire & Conseils.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2025 auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 1112-1, 1130 et suivants, 1352-6 et 1240 du code civil, M.[F] [N] et Mme [G] [R] demandent au tribunal de :

— à titre principal

— Prononcer l’annulation de la promesse unilatérale de vente en date du 30 août 2023,

— Condamner en conséquence solidairement M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle cette somme a été séquestrée, soit le 4 septembre 2023,

— Autoriser l’étude notariale EXCEN [Localité 5] Notaire et Conseils à leur restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation et séquestrée sur présentation d’une simple copie exécutoire de la décision à intervenir ,

— Condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur payer la somme de 10 819,52 euros en réparation de leurs préjudices subis,

— à titre subsidiaire :

— Constater l’application de la clause « sinistre pendant la durée de la validité de la promesse » au titre du sinistre référence M220838830R auprès de la compagnie d’assurance MAIF,

— Condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation au titre de la promesse unilatérale de vente du 30 août 2023 avec intérêts au taux légal,

— Autoriser l’étude notariale EXCEN [Localité 5] Notaires & conseils à leur restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation et séquestrée sur présentation d’une simple copie exécutoire de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur payer la somme de 10 819,52 euros en réparation de leurs préjudices subis.

— En tout état de cause :

— Débouter M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] de l’ensemble de leurs prétentions,

— Condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] aux entiers dépens.

Ils soutiennent que leur consentement a été vicié en raison d’un dol commis par les défendeurs consistant dans le fait de s’être volontairement abstenus de les informer de l’existence d’une déclaration d’un sinistre auprès de leur assurance au titre d’un épisode de sécheresse d’août 2022, au cours duquel étaient apparues des fissures sur le bien, lesquelles s’étaient aggravées à l’époque de la signature de la promesse de vente, et d’avoir dissimulé ces informations dans la promesse unilatérale de vente.

Ils affirment que ces éléments présentaient un caractère déterminant de leur consentement et que, s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas signé la promesse unilatérale de vente.

Au soutien de leur demande de restitution de l’indemnité d’immobilisation versée entre les mains du notaire, ils expliquent qu’elle doit leur être restituée avec intérêts au taux légal à compter de la date de son versement, à savoir le 4 septembre 2023, en conséquence de la nullité de la promesse unilatérale de vente. Ils sollicitent en outre des dommages et intérêts au titre des différents préjudices subis.

A titre subsidiaire, M.[F] [N] et Mme [G] [R] sollicitent la restitution de l’indemnité d’immobilisation en application de la clause « sinistre pendant la durée de la validité de la promesse » contenue dans le compromis de vente, dès lors que les démarches auprès de l’assurance dans le cadre de la réouverture du dossier sinistre sécheresse sont intervenues postérieurement à la signature de la promesse, tout comme l’aggravation du phénomène, lequel a pour conséquence de rendre le bien impropre à son exploitation.

En réponse à la demande reconventionnelle soutenue par les vendeurs, ils arguent qu’en l’absence de levée d’option dans le délai de réalisation contractuellement fixé par la promesse unilatérale de vente, le deuxième échelon de l’indemnité d’immobilisation n’est pas du.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2025, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1124 et 1240 du code civil, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] sollicitent de :

— Débouter M.[F] [N] et à Mme [G] [R] de l’ensemble de leurs prétentions,

— Condamner M.[F] [N] et à Mme [G] [R] au paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 46 000 euros,

— Ordonner en conséquence la libération des sommes séquestrées en l’étude notariale,

— Juger que le surplus devra être versé par M.[F] [N] et Mme [G] [R]

— Condamner M.[F] [N] et à Mme [G] [R] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M.[F] [N] et Mme [G] [R] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils réfutent avoir commis un dol expliquant que, s’ils ont bien procédé à une déclaration de sinistre en août 2022, celle-ci a été rejetée en l’absence d’arrêté de catastrophe naturelle qui n’est intervenu que le 14 septembre 2023, soit postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, et qui a été communiqué dès réception au notaire. S’agissant des fissures, ils expliquent qu’elles sont présentes depuis 2022 et étaient parfaitement visibles, étant situées devant le portail d’entrée, de sorte qu’elles ne pouvaient être ignorées des acquéreurs qui ont procédé à plusieurs visites du bien et n’ont formulé aucune observation à ce sujet.

Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts en raison de l’absence de préjudice ainsi qu’à l’application de la clause « sinistre pendant la durée de la validité de la promesse », indiquant que le sinistre est apparu en juin 2022, soit antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente, et que l’expert n’établit pas d’aggravation entre septembre et décembre 2023.

En l’absence de levée d’option de la part des acquéreurs dans le délai imparti par la promesse unilatérale de vente, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] sollicitent le versement de la totalité de l’indemnité d’immobilisation ainsi que des dommages et intérêts au titre de la réparation de leur préjudice moral.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 octobre 2025 avec effet différé au 2 février 2026 et fixée à l’audience de plaidoirie du 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’annulation de la promesse unilatérale de vente

Sur le dol

L’article 1112-1 du code civil dispose que " celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ".

En vertu de l’article 1130 du code civil, " l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

L’article 1137 du code civil dispose que " le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ".

Il est constant que le dol suppose un caractère intentionnel de la dissimulation d’une information déterminante du consentement.

En l’espèce, il est établi que par acte notarié dressé en l’étude de Maitre [D], le 30 août 2023, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] en qualité de promettants et M.[F] [N] et à Mme [G] [R] en qualité de bénéficiaires, ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur une maison cadastrée section AE n°[Cadastre 1] lieudit [Adresse 2] sur la commune de [Localité 6], au prix de 460 000 euros.

Il résulte des stipulations de l’acte dans son paragraphe « Etat du bien » en page 17 que " le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites. Il n’aura aucun recours contre le PROMETTANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— Si le PROMETTANT a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si le BENEFICIAIRE a également cette qualité,

— Ou s’il est prouvé par le BENEFICIAIRE dans le délai légal, que les vices cachés étaient en réalité connus du PROMETTANT.

— Toutefois, le PROMETTANT est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés.

Le PROMETTANT déclare en outre n’avoir jamais subi de désagréments consécutifs :

— à une remontée d’humidité,

— à des fuites quelconques tant en toiture que sur le réseau d’eau ou des eaux usées,

— à des fissures non révélées,

— au système de chauffage ou de climatisation s’il en existe un."

Dans le paragraphe « Etat des risques et Etat des risques de pollution des sols », en page 35 de l’acte, il est aussi stipulé " Absence de sinistres avec indemnisation. Le PROMETTANT déclare qu’à sa connaissance l’immeuble n’a pas subi de sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L125-2 ou de l’article L128-2 du Code des assurances. (…). Conformément à l’arrêté préfectoral, en application des articles L125-5 et R125-23 à R125-27 du code de l’environnement, le BENEFICIAIRE reconnaît avoir été informé par le PROMETTANT des risques naturels et technologiques majeurs concernant l’immeuble vendu. Un état des risques et pollutions, le dossier communal d’information, et l’état des risques de pollution des sols sont demeurés ci-annexés. Annexe – ERP ERPS.

En outre, le PROMETTANT déclare à ce jour :

— ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre dans le cadre d’un état de catastrophe naturelle et technologique,

— Ne pas avoir perçu d’indemnisations dans le cadre du régime d’assurance spécifiques aux catastrophes naturelles et technologiques,

— Et que le BIEN vendu n’a pas subi à sa connaissance de catastrophe naturelle et technologique. "

Il est justifié par les éléments produits aux débats que le 8 août 2022, la MAIF a adressé un mail à son assuré, M. [I] [J], pour faire suite à sa « déclaration de dommages ayant touché votre habitation, que vous attribuez à la sécheresse ». Elle lui a attribué un numéro de dossier mais lui a expliqué ne pouvoir donner une suite favorable, faute de publication d’un arrêté de catastrophe naturelle. L’assureur l’a informé qu’en cas de publication postérieure, il pourrait solliciter son intervention.

Le 22 juillet 2023 a été signé un arrêté portant reconnaissance d’un état de catastrophe naturelle concernant notamment la commune de [Localité 6] pour la période du 1er avril au 30 septembre 2022, publié au journal officiel le 14 septembre 2023, soit postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente.

Le 21 septembre 2023, l’étude notariale de Maître [D] a transmis à M.[F] [N] et Mme [G] [R], l’information reçue des vendeurs selon laquelle ils avaient signalé à leur assureur en 2022, la présence de fentes sur des façades du bien immobilier objet de la transaction, et de la désignation d’un expert, mandaté par leur assureur, la MAIF, suite à la publication de l’arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle au journal officiel.

Il est par ailleurs produit un mail du 2 novembre 2023, émanant de l’agence immobilière en charge de la transaction, à destination de M.[F] [N] et Mme [G] [R], leur communiquant en pièce jointe de nouveaux éléments relatifs à la déclaration de sinistre dû à la sécheresse et comportant un document intitulé « fiche d’information dossier sécheresse », et attribué à M. [J], mais non daté et non signé, faisant état d’une date d’apparition des fissures en juin 2022 et d’une aggravation en août 2023, sans que le scripteur ne soit identifiable.

Il est communiqué aux débats, une expertise amiable réalisée le 1er décembre 2023 par M. [T] [M] à la demande de M.[F] [N] et Mme [G] [R] au cours de laquelle il a réalisé un constat visuel sans investigations.

Concernant le garage, il a constaté :

— des fissures issues du linteau ainsi qu’une fissure de tassement de la face Est,

— une face Est très largement impactée par des fissures indiquant une instabilité du mur,

— un désaffleurement au niveau des fissures, lesquelles étaient préexistantes et ont été rebouchées,

— un affaissement assez important du dallage constitué de pierres d’environ 20 mm,

— un mur de façade Est totalement dégradé, fissuré et en désaffleurement, avec un dallage présentant une importante fissure transversale.

Concernant la maison, il a constaté :

— sur la face Est de l’aile centrale de la maison, quelques microfissures issues des tableaux maçonnés des fenêtres ainsi qu’un cisaillement vertical en jonction de l’extension de l’aile centrale de la maison,

— sur la face Nord de la maison correspondant à l’extension, des microfissures issues des tableaux maçonnés,

— sur une autre face, des fissurations verticales, ainsi qu’un cisaillement vertical en jonction des deux ailes,

— un mouvement révélant une fissure périphérique de la cheminée.

L’expert a conclu que les pathologies constatées trouvent leurs origines dans deux éléments principaux, à savoir " En premier lieu et concernant les désordres impactant le garage, les fissurations impactant le mur pignon relèvent du cloisonnement entre le pilier du portail et le mur, le camping car impactant la longrine du portail, ce qui a pour conséquence d’effectuer un phénomène de traction sur le mur pignon du garage, nonobstant, nous avons également pu relever un affaissement des pavés ainsi qu’une fissuration transversale du dallage du garage, ceci étant consécutif à la nature des sols d’une part mais également et très probablement à un ravinement des fines sous le garage.

L’évolution des fissures du garage est facilement constatable par deux photos prises, l’une par le propriétaire existant nous l’ayant fournie par mail, le cliché datant du 25/09/2023 et la seconde prise par nos soins et datant du jour de notre expertise.

(…)En second lieu et concernant les multiples fissurations impactant la maison, la maison se situe dans une zone dont les aléas liés au retrait gonflement des argiles est très élevé.

Par ailleurs, nous avons constaté la présence d’eau à une très faible profondeur ( …), il est donc utile de préciser que ces mouvements relatifs à la dessication des sols seront fréquents et, en l’absence d’une stabilisation de la maison se reproduiront de manière régulière. "

S’agissant des moyens propres à résoudre les problèmes constatés, il a expliqué que " le mur pignon du garage est très impacté et instable, une déconstruction et reconstruction reste donc inévitable afin de pouvoir stabiliser l’ouvrage (…). Concernant les microfissures impactant la maison, elles relèvent d’un phénomène RGA qui en l’absence d’action, perdurera, à ce titre il conviendra de pouvoir suivre le volet assurantiel afin de s’assurer d’une prise en charge du dossier ".

S’agissant des mesures provisoires propres à mettre fin à l’imminence du danger, l’expert a conclu à l’absence de danger, mais à la nécessité de mener une action sur le mur pignon afin de mettre fin au désordre.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est pas contesté que des fissures sont apparues sur le bien courant 2022, soit antérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente.

Compte tenu des visites effectuées par M.[F] [N] et Mme [G] [R] avant la signature de la promesse de vente, et de leur localisation attestée par le rapport d’expertise amiable, il est établi que les vendeurs n’ont nullement chercher à dissimuler les fissures présentes sur le bien, celles-ci étant apparentes et ne pouvaient être ignorées de M.[F] [N] et Mme [G] [R] avant la vente.

Il ne peut par ailleurs pas être fait grief à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] d’avoir tenté de dissimuler leur existence ou celui d’avoir effectué une fausse déclaration dans la promesse de vente s’agissant d’une absence de sinistre, dès lors que suite à leur apparition en 2022, ils ont procédé à une déclaration auprès de leur assureur, lequel n’a pas traité le sinistre, faute de publication d’un arrêté de catastrophe naturelle.

Ainsi, au jour de la signature de la promesse unilatérale de vente, il n’existait aucun arrêté de catastrophe naturelle concernant la commune de [Localité 6] permettant de traiter le sinistre dans un cadre assurantiel.

En outre, dès la publication de l’arrêté, en septembre 2023, M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] ont informé M.[F] [N] et Mme [G] [R] du traitement du sinistre par leur assureur, de sorte qu’aucun mensonge ou réticence dolosive ne peuvent être retenus à l’encontre de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J], dans le cadre de la signature de la promesse unilatérale de vente.

En conséquence, la demande de M.[F] [N] et Mme [G] [R] en annulation de la promesse de vente litigieuse pour dol sera rejetée.

Sur les demandes de restitution de l’indemnité d’immobilisation et de réparation des préjudices :

En application de l’article 1178 du code civil " Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. "

En application de l’article 1240 du code de procédure civile ; « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, la nullité de la promesse unilatérale de vente pour dol étant écartée, et aucune faute n’étant démontrée à la charge de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J], M.[F] [N] et Mme [G] [R] seront déboutés, sur ce fondement, de leurs demandes en condamnation solidaire de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation ainsi qu’en condamnation solidaire de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] au paiement de la somme de 10 819,52 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la mise en œuvre de la clause sinistre

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, la promesse de vente signée entre les parties le 30 août 2023 contient en page 39 une clause intitulée « sinistre pendant la durée de validité de la promesse » aux termes de laquelle " si un sinistre quelconque frappait le BIEN durant la durée de validité des présentes, les parties conviennent que le bénéficiaire aura la faculté de :

— Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de toute somme avancée par lui le cas échéant.

— Soit de maintenir l’acquisition du BIEN alors sinistré totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernées, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes. Le promettant entend que dans cette hypothèse le BENEFICIAIRE soit purement subrogé dans tous ses droits à l’égard desdites compagnies d’assurances.

Il est précisé que l’existence des présentes ne pourrait alors être remis en cause que par un sinistre de nature à rendre le BIEN inhabitable ou impropre à son exploitation.

Le PROMETTANT indique que le BIEN est assuré, qu’il est à jour du paiement des primes et qu’il n’existe aucun contentieux en cours entre lui et la compagnie assurant le BIEN. "

En l’espèce, il sera rappelé que la déclaration de sinistre faite auprès de l’assurance des vendeurs concerne un sinistre intervenu au cours d’un épisode de sécheresse ayant eu lieu pendant l’été 2022, soit antérieurement à la signature du compromis de vente, et que ce n’est que la publication au journal officiel de l’arrêté de catastrophe naturelle le 14 septembre 2023 qui a permis la réouverture du dossier auprès de l’assurance.

S’agissant de l’aggravation des fissures présentes sur les faces de la maison, invoquée par les demandeurs, les éléments au dossier et notamment le mail adressé par M.[F] [N] le 20 novembre 2023 à son notaire, faisant état d’une amplification des fissures, ainsi que le rapport d’expertise de M. [M] faisant état d’une évolution des fissures du garage du fait de la comparaison entre deux photographies l’une datant du 25 septembre 2023 et l’autre prise le jour de l’expertise, sont insuffisantes pour objectiver de l’aggravation des désordres.

Par ailleurs, il ne résulte pas de l’expertise amiable, laquelle ne retient pas de danger, mais la nécessité d’une déconstruction et reconstruction du mur pignon du garage du fait de son instabilité, que le bien se trouve être impropre à son exploitation.

Ainsi, en l’absence d’éléments permettant d’établir que le bien a été affecté, pendant le cours de la promesse de vente, d’un sinistre justifiant l’application de la clause contractuelle, la demande de M.[F] [N] et Mme [G] [R] en condamnation solidaire de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation est rejetée.

Sur la demande en indemnisation des préjudices subis

En application de l’article 1112 du code civil " l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. "

L’article 1112-1 du code civil prévoit que " Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. "

En l’espèce, conformément aux développements précédents et aux éléments déjà indiqués, aucune faute n’étant imputable à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J], les demandes indemnitaires de M.[F] [N] et Mme [G] [R] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle relative au versement de l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Aux termes de l’article 1104 du code civil “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.”

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente était consentie pour une durée expirant le 29 décembre 2023 à 19 heures. Elle prévoyait diverses conditions suspensives.

Il ressort des éléments du dossier que les acquéreurs n’ont pas levé l’option et que la vente n’a pas été réitérée avant le 29 décembre 2023 à 19 heures.

Par ailleurs, ladite promesse unilatérale de vente a prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 46 000 euros, 24 000 euros ayant été versés par M.[F] [N] et Mme [G] [R] entre les mains de Maître [D] en qualité de séquestre.

S’agissant du sort de cette première partie d’indemnité séquestrée, il est stipulé qu’elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives. Elle sera en revanche versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute pour le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et les conditions de la promesse, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

S’agissant de la seconde partie, il est stipulé que le bénéficiaire s’obligera à la verser au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Par cette clause, les parties ont convenu que le bénéficiaire verserait au promettant, en cas de non réalisation de la vente promise par le seul fait du bénéficiaire alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 46 000 euros, dont 24 000 euros ont été séquestrés auprès du notaire.

En l’espèce, la réticence dolosive à l’encontre des vendeurs n’a pas été retenue, et l’application de la « clause sinistre pendant la durée de validité de la promesse » a été rejetée. En outre, aucune pièce versée au dossier ne permet de constater la défaillance de l’une des conditions suspensives permettant d’exonérer les acquéreurs du paiement de cette indemnité d’immobilisation, et ce alors même que l’offre de prêt avait été émise par l’établissement bancaire, le 30 septembre 2023.

En conséquence, au regard des stipulations contractuelles relatives à l’indemnité d’immobilisation, M.[F] [N] et Mme [G] [R] seront condamnés à payer à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] la somme de 24 000 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation, laquelle étant séquestrée par maitre [D] sera versée par cette dernière qui y est autorisée à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] sans qu’il n’y ait lieu de prononcer une condamnation de Maitre [D] au versement de cette somme ni une astreinte.

M.[F] [N] et Mme [G] [R] sont par ailleurs condamés à payer à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] la somme de 22 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation, l’acte de vente n’ayant pas été signé du seul fait des demandeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral des vendeurs:

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à la réparer ».

En l’espèce, les vendeurs qui sollicitent le versement de dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, ne produisent aucun élément au soutien de leur demande permettant d’en apprécier le principe et le quantum.

En conséquence, elle sera rejetée.

Il convient de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M.[F] [N] et Mme [G] [R], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que M.[F] [N] et Mme [G] [R] soient condamnés à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant décarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE la demande de M.[F] [N] et Mme [G] [R] en annulation de la promesse unilatérale de vente en date du 30 août 2023 conclue entre eux et M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J],

REJETTE la demande de M.[F] [N] et Mme [G] [R] en condamnation solidaire de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur restituer la somme de 24 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de M.[F] [N] et Mme [G] [R] en condamnation solidaire de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] à leur payer la somme de 10 819,52 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M.[F] [N] et Mme [G] [R] à payer à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] la somme de 24 000 euros au titre de la première partie de l’indemnité d’immobilisation,

AUTORISE Maitre [D], notaire au sein de la société EXCEN [Localité 5] Notaires & Conseils, en qualité de séquestre de la somme de 24 000 euros correspondant à la première partie de l’indemnité d’immobilisation, à libérer cette somme dans les mains de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J],

CONDAMNE M.[F] [N] et Mme [G] [R] à payer à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] la somme de 22 000 euros au titre de la seconde partie de l’indemnité d’immobilisation,

REJETTE la demande de M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] en condamnation de M.[F] [N] et Mme [G] [R] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M.[F] [N] et Mme [G] [R] à payer à M. [I] [J] et Mme [A] [V] épouse [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M.[F] [N] et Mme [G] [R] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT HUIT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

la minute étant signée par M^me Chastel, vice-présidente et M^me Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE