TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00348 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAIV

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avooir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE

SEM [Localité 11] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Madame [M] [H], salariée, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [U] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparants ni représentés

Rappel des faits

Par contrat du 17 mars 2017, la société [Localité 11] HABITAT, venant aux droits de l’OPH [Localité 11] Habitat Champagne Ardenne, a donné à bail à M. [K] [L] & Mme [J] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 329,90 euros augmenté des charges locatives de 155,04 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1 765,15 euros.

Ce commandement signifié le 18 octobre 2024 étant resté infructueux, la société [Localité 11] HABITAT a ensuite fait assigner à M. [K] [L] & Mme [J] [U] le 21 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de location, l’expulsion de à M. [K] [L] & Mme [J] [U], faute pour eux d’avoir quitté volontairement les lieux et leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative, d’une indemnité d’occupation des lieux, la condamnation solidaire aux dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 24 mars 2024, la société [Localité 11] HABITAT, représentée par Mme [H] dûment habilitée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard d’un décompte arrêté au 21 février 2025 s’élève désormais à la somme de 2 722,69 euros.

La société [Localité 11] HABITAT est opposée à des délais de paiement dans la mesure où les locataires n’ont procédé à aucun versement depuis la signification du commandement de payer.

Elle fait valoir que à M. [K] [L] & Mme [J] [U] ne se sont pas acquittés des causes du commandement qui leur a été signifié le 18 octobre 2024.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que les locataires n’ont pas procédé au versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été donnée. Ce dernier indique que les locataires n’ont pas donné suite aux demandes d’entretien.

M. [K] [L] & Mme [J] [U], bien que régulièrement assignés, ne comparaissent pas, ni personne pour eux.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond en l’absence du défendeur et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, aux termes du contrat de location conclu le 17 mars 2017, il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié 18 octobre 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 1 765,15 euros.

Il est tout aussi constant que les causes du commandement n’ont pas été acquittés dans le délai conventionnel de deux mois ; les locataires étant absents, aucune proposition de règlements ni d’apurement n’a pu être soutenue.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 18 décembre 2024.

En conséquence, l’expulsion de à M. [K] [L] & Mme [J] [U] sera ordonnée.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 11] HABITAT, au titre d’un contrat de location, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le décompte des loyers impayés joint à l’acte introductif d’instance est précis, il correspond au montant du loyer initial augmenté des charges, indemnités d’occupation et démontre que à M. [K] [L] & Mme [J] [U], les locataires, restent devoir la somme de 2 722,69 euros, selon décompte arrêté au 21 février 2025.

M. [K] [L] & Mme [J] [U] seront par conséquent condamnés conjointement au paiement d’une somme de 2 722,69 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges impayés à la date du 21 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Par ailleurs, M. [K] [L] & Mme [J] [U] devront s’acquitter d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [K] [L] & Mme [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2017 entre [Localité 11] HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 11] Habitat Champagne Ardenne et à M. [K] [L] & Mme [J] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [L] & Mme [J] [U] et de tout occupant de son chef du logement et de ses dépendances situés [Adresse 2] commune de [Localité 11], dans le département de la Marne, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE M. [K] [L] & Mme [J] [U] à payer à la société [Localité 11] HABITAT la somme de 2 722,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation des lieux dus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [K] [L] & Mme [J] [U] à verser à la société [Localité 11] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE M. [K] [L] & Mme [J] [U] aux dépens dont le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Rappel des faits

La société [Localité 11] HABITAT, aux termes d’un contrat sous seing privé, a donné à bail à M. [G] [E] & Mme [V] [I] à compter du 1er septembre 2022 un logement à usage d’habitation situé [Adresse 10] à ([Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 637,36 euros augmenté des charges locatives de 68,36 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 3 033,48 euros.

Ce commandement signifié le 6 novembre 2024 étant resté infructueux, la société [Localité 11] HABITAT a ensuite fait assigner M. [G] [E] & Mme [V] [I] le 20 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation du contrat de location, l’expulsion de M. [G] [E] & Mme [V] [I] faute pour eux d’avoir quitté volontairement les lieux et leur condamnation au paiement de la dette locative, une indemnité d’occupation des lieux, la condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement.

A l’audience du 24 mars 2024, la société [Localité 11] HABITAT, représentée par Mme [H] dûment habilitée, précise sa demande de paiement de l’arriéré locatif au regard d’un décompte arrêté au 5 mars 2025 et réitère oralement l’ensemble de ses prétentions de :

— constat de la clause résolutoire, en raison du défaut de paiement ;

— d’expulsion de M. [G] [E] & Mme [V] [I] du logement qu’ils occupent ;

— paiement de la somme de 6 189,61 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges dus au 5 mars 2025 ;

— paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— des dépens qui comprendront le coût du commandement.

La société [Localité 11] HABITAT n’est pas opposée à des délais de paiement dans la mesure où les locataires ont procédé au versement du loyer courant avant l’audience.

Néanmoins, elle fait valoir que M. [G] [E] & Mme [V] [I] ne se sont pas acquittés des causes du commandement qui leur a été signifié le 6 novembre 2024.

Le rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et lecture en a été donnée. Aux termes de ce rapport, Mme [V] indique être séparé de M. [G] depuis septembre 2024 mais précise que celui-ci vit toujours au domicile sans pour autant participer financièrement aux besoins de la vie familiale avec cinq enfants.

Elle perçoit de la CAF une prestation mensuelle de 2 245 euros, une APL de 568,78 euros et la RSL de 114,06 euros. Le loyer résiduel est de 45,23 euros.

Mme [V] [I] comparaît à l’audience.

M. [G] [E], assigné régulièrement à domicile, ne comparaît pas, ni personne pour lui.

Mme [V] reconnaît la dette locative et souhaite conserver son logement. A cet égard, elle propose un règlement échelonné afin d’apurer sa dette.

La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

La procédure étant régulière, recevable et bien fondée au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il sera statué sur le fond en l’absence d’un des défendeurs et ce, en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, aux termes du contrat de location, il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail serait résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est constant qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié 6 novembre 2024, pour obtenir le paiement de la somme en principal de 3 033,48 euros.

Il est tout aussi constant que les causes du commandement n’ont pas été acquittés dans le délai conventionnel de deux mois.

Mme [V] ne conteste pas cette situation et reconnaît devoir cette dette locative.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 janvier 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société [Localité 11] HABITAT, au titre d’un contrat de location, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le décompte des loyers impayés joint à l’acte introductif d’instance est précis, il correspond au montant du loyer initial augmenté des charges, indemnités d’occupation et démontre que M. [G] [E] & Mme [V] [I], les locataires, restent devoir la somme de 6 189,61 euros, selon décompte arrêté au 5 mars 2025.

S’agissant de la dette locative, Mme [V], n‘en conteste ni le montant ni le principe.

En conséquence, M. [G] [E] & Mme [V] [I] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme de 6 189,61 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation et régularisations de charges impayés à la date du 5 mars 2025, une clause de solidarité étant stipulée au bail d’habitation.

Sur les délais de paiement supensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Mme [V] [I], présente à l’audience, sollicite des délais de paiement suspensifs suspendant les effets de la clause résolutoire.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des pièces versés aux débats que les revenus de M. [G] [E] et de Mme [V] [I] sont de nature à permettre un échelonnement de la dette locative sur une période de 36 mois.

La société [Localité 11] HABITAT accueille l’engagement de Mme [V].

Dans ces conditions, il s’en déduit que M. [G] [E] et de Mme [V] [I] est en situation de régler sa dette locative et au vu de l’accord du bailleur, il convient d’accueillir la proposition d’échéancier, selon les modalités décrites dans le dispositif.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

Il ressort également de l’examen du relevé de compte que M. [G] [E] et de Mme [V] [I] ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à M. [G] [E] et de Mme [V] [I] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et M. [G] [E] et de Mme [V] [I] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [E] et de Mme [V] [I], supporteront solidairement la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail entre [Localité 11] HABITAT et à M. [G] [E] et de Mme [V] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 9] à [Localité 12] sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et Mme [V] [I] à payer à la société [Localité 11] HABITAT la somme de 6 189,61 euros ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [G] [E] et de Mme [V] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 176,00 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance de la locataire dans le respect de ses obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse :

· ORDONNE l’expulsion de M. [G] [E] et de Mme [V] [I] des locaux situés [Adresse 8], à [Localité 12] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et de Mme [V] [I] à payer à la société [Localité 11] HABITAT une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

En tout état de cause

CONDAMNE solidairement M. [G] [E] et de Mme [V] [I] aux dépens dont le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.