TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme[F] [P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lounis KEMMACHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06674 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQQ

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le 18 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. SOPHIA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Lounis KEMMACHE, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : #41

DÉFENDEUR

Madame[F] [P] [W],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 novembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06674 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LQQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 15 octobre 2022, la société civile immobilière SOPHIA a consenti un bail d’habitation à Mme [F] [P] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1200 euros et d’une provision pour charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2110 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [F] [P] [W] le 23 mai 2024.

Par assignation du 2 juillet 2024, la société civile immobilière SOPHIA a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [P] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3723,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 septembre 2024.

À l’audience du 18 septembre 2024, la société civile immobilière SOPHIA maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 août 2024, s’élève à 5107,04 euros. La société civile immobilière SOPHIA s’oppose à tous délais de paiement et à toute suspension des effets de la clause résolutoire, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [F] [P] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société civile immobilière SOPHIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 15 octobre 2022, pour une durée de 6 années, de sorte que c’est bien le délai de deux mois qui devait être imparti à la locataire pour exécuter ses obligations contractuelles, formalisées antérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.

Or, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 17 mai 2024, le décompte produit par la bailleresse ne permet pas d’établir que la somme de 2110 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

En effet, le décompte arrêté au 30 août 2024 fait état de deux paiements de 1300 euros, intervenus aux mois de mai et juillet 2024, soit une somme totale de 2600 euros réglée en mai et juillet 2024, sans précision sur la date de ces règlements, de sorte qu’il est possible qu’ils soient intervenus entre le 17 mai 2024 et le 17 juillet 2024, et que les causes du commandement de payer aient été réglées dans le délai applicable au contrat litigieux, deux mois.

Il sera à ce stade rappelé qu’en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La bailleresse n’établissant pas que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées avant le 17 juillet 2024, elle sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société civile immobilière SOPHIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 août 2024, Mme [F] [P] [W] lui devait la somme de 5107,04 euros.

Mme [F] [P] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte-tenu de l’issue donnée au litige, la demanderesse supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société civile immobilière SOPHIA de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [F] [P] [W] à payer à la société civile immobilière SOPHIA la somme de 5107,04 euros (cinq mille cent sept euros et quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 août 2024,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE la société civile immobilière SOPHIA aux dépens,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge