TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/00953 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBQM

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [B] [E] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 30 mars 2022, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER REMOIS (ci-après dénommée SA LE FOYER REMOIS), a donné à bail à Madame [Z] [B] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 448,33 euros, outre 84,29 euros de provisions pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024 pour un montant en principal de 1396,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SA LE FOYER REMOIS a fait délivrer assignation à Madame [Z] [B] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de location à l’issue du délai légal imparti dans le commandement de payer ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [Z] [B] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 7] Publique ;

— La condamner au paiement de :

— la somme de 1836,89 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, la SA LE FOYER REMOIS a fait valoir que Madame [Z] [B] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 2 décembre 2024.

A l’audience du 22 avril 2025, la SA LE FOYER REMOIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1835 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire.

Madame [Z] [B], présente, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction puis prorogée au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 décembre 2024, pour la somme en principal de 1396,05 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA LE FOYER REMOIS produit un décompte démontrant que Madame [Z] [B] restait devoir la somme de 1835 euros à la date du 7 avril 2025.

La défenderesse, comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal sur la somme de 1396,05 euros à compter du 2 décembre 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Madame [Z] [B] s’est présentée à l’audience et a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, auxquels le bailleur ne s’est pas opposé.

1- Sur la capacité de paiement

Il ressort des débats et des éléments de la procédure que Madame [Z] [B] perçoit 1500 euros par mois.

Par ailleurs, il apparaît que le défendeur a réglé une partie de sa dette locative depuis la délivrance du commandement de payer.

Il s’en déduit que Madame [Z] [B] est en situation de régler sa dette locative.

2- Sur la reprise du paiement intégral du loyer

L’examen du relevé de compte montre que Madame [Z] [B] a procédé à un règlement le 1e avril 2025 d’un montant de 627,60 euros, le loyer de mars 2025 s’élevant à la somme de 627,60 euros.

Elle a donc procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Madame [Z] [B] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Madame [Z] [B] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [B], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En effet, il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA LE FOYER REMOIS, représenté par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [Z] [B] sera condamnée à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en dernier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA LE FOYER REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2022 entre la SA LE FOYER REMOIS et Madame [Z] [B] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 8] sont réunies à la date du 3 février 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] à verser à la SA LE FOYER REMOIS la somme de 1835 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 7 avril 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 1396,05 euros à compter du commandement de payer en date du 2 décembre 2024 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [B] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 50 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LE FOYER REMOIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [B] soit condamnée à verser à la SA LE FOYER REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] à verser à la SA LE FOYER REMOIS la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 1er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame FEVRE Mélanie, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge