TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 25/00766 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBDS

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, Magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 22 avril 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Madame [E] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 29/05/2015, la SA Plurial Novilia a donné à bail à Madame [F] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 466,33 euros outre les charges ainsi qu’un garage situé [Adresse 1] par acte sous seing privé séparé en date du 03/11/2015 moyennant un loyer mensuel de 30,95 euros, ainsi qu’une place de parking par acte en date du 19/09/2017 située [Adresse 1] niveau S2 n°12 pour un loyer de 15,47 euros.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte d’huissier en date du 25/09/2024 pour un montant en principal de 2 615,75 euros.

Par acte d’huissier en date du 22/01/2025, la SA Plurial Novilia, a fait délivrer assignation à Madame [F] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 29/05/2015 par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement à voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ainsi qu’un garage situé [Adresse 1], par acte sous seing privé séparé en date du 03/11/2015 ainsi qu’une place de parking par acte en date du 19/09/2017 située [Adresse 1] niveau S2 n°12. et de voir dire Madame [F] [E] occupante sans titre et d’ordonner en conséquence leur expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— Dire et ordonner que faute par elle de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, la SA Plurial Novilia sera autorisée à les faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— La condamner au paiement de :

— la somme de 2656,79 euros pour loyers et charges outre les intérêts au taux légal.

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux outre les intérêts au taux légal.

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile) ;

— une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, la SA Plurial Novilia a fait valoir que Madame [F] [E] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 25/09/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SA Plurial Novilia, représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4262,84 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire. En outre, il est précisé qu’il n’y a pas de reprise de paiement, le dernier paiement datant du mois d’avril 2024.

Madame [F] [E] ne comparaît pas et n’est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction prorogé au 23/09/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 27/09/2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22/01/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 23/01/2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu pour le logement en date du 29/05/2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25/09/2024, pour la somme en principal de 2615,75 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26/11/2024 selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Plurial Novilia produit un décompte démontrant que Madame [F] [E] restait devoir la somme de 4262,84 euros à la date du 02/04/2025. Elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur l’expulsion

L’examen du relevé de compte montre que la locataire n’a effectué aucun règlement plusieurs mois.

Elle n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [E] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Absente à l’audience, Madame [F] [E] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts de la bailleresse, l’arriéré ayant augmenté depuis le commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait lui être accordé.

Madame [F] [E] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 26/11/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Madame [F] [E], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 100 euros.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA Plurial Novilia;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29/05/2015 entre la SA Plurial Novilia et Madame [F] [E] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] ainsi qu’un garage situé [Adresse 1], par acte sous seing privé séparé en date du 03/11/2015 ainsi qu’une place de parking par acte en date du 19/09/2017 située [Adresse 1] niveau S2 n°12 sont réunies à la date du 26 novembre 2024.

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [F] [E] des délais de paiement;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [E] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [F] [E] à verser à la SA Plurial Novilia la somme de 4262,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 02/04/2025.

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à la SA Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail (habitation et stationnement), à compter du 26/11/2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE la SA Plurial Novilia de ses autres et plus amples demandes;

CONDAMNE Madame [F] [E] à payer à la SA Plurial Novilia la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Mélanie Fèvre, magistrate à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge