TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e COURCEL

■

Charges de copropriété

N° RG 20/01266 -

N° Portalis 352J-W-B7E-CRTJI

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Janvier 2020

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par Maître [L] [I] en qualité d’administrateur judiciaire, désigné es qualité par ordonnance du Tribunal de grande instance de Paris du 14 octobre 2019

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0165

DÉFENDERESSE

Madame [W] [T]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par Maître Naomi FABRE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #467

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/01266 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRTJI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-président, statuant en juge unique, assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 13 Février 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 30 avril 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [T] est propriétaire des lots de copropriété n°1, 2, 30 et 41 d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le mandat de l’association Relais Habitat, dernier syndic de la copropriété, a pris fin le 31 décembre 2018, sans qu’il n’ait convoqué d’assemblée générale ; en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] s’est retrouvé sans syndic à compter du 1er janvier 2019.

Par ordonnance rendue du 14 octobre 2019, sur requête de Mme [T], le Président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Maître [I] es qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété, pour une durée de six mois, sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967.

La mission de l’administrateur provisoire a été prorogée à sa demande par ordonnance sur requête rendue le 11 mai 2020, pour une durée de six mois, rétroactivement à compter du 14 avril 2020.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 22 et 25 mai 2020, plusieurs copropriétaires ont fait assigner selon la procédure accélérée au fond le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur provisoire Maître [I] es-qualités, ainsi que le procureur de la république devant le tribunal judiciaire de Paris notamment aux fins de voir désigner un administrateur provisoire au titre des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ayant pour mission de prendre les mesures nécessaires au fonctionnement normal de cette copropriété.

Par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 juillet 2020 – prorogée jusqu’au 16 juillet 2024 par ordonnance du 19 juin 2023 – Maître [I] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec mission de :

− se faire communiquer par le syndic tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

− se rendre sur les lieux pour constater l’état de l’immeuble,

− analyser la situation financière du syndicat des copropriétaires,

− émettre des préconisations relatives aux mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété,

− rencontrer toutes les parties et tenter de les rapprocher pour une conciliation,

− convoquer l’assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic avant l’expiration de sa mission.

Par sommation de payer en date du 3 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [T] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 janvier 2020 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] représenté par Maître [I], administrateur judiciaire, a fait assigner Mme [T] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 18 février 2020.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son administrateur judiciaire, (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») demande au tribunal de :

« Juger recevable et bien fondé en ses demandes le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3],

En conséquence et y faisant droit,

Vu l’article 74 du Code de Procédure Civile,

Juger irrecevable l’exception de sursis à statuer présentée par Madame [W] [T].

En tout état de cause,

Débouter Madame [W] [T] de sa demande de sursis à statuer.

Décision du 30 Avril 2025

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Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamner Madame [W] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] la somme de 32.155,04 €, charges arrêtées au 12 décembre 2024, outre intérêts aux taux légal à compter du 30 janvier 2020 et capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code Civil.

Débouter Madame [W] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Condamner Madame [W] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts.

Condamner Madame [W] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] la somme de 2.674,74 € au titre des frais nécessaires.

Condamner Madame [W] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner Madame [W] [T] aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile ».

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, Mme [T] demande au tribunal de :

« Vu les articles 73, 771 du Code de procédure civile,

Vu la plainte déposée le 11 mai 2024,

A titre principal Sur la demande incidente :

— DÉCLARER les demandes de Madame [T] recevables et bien fondées,

— SURSEOIR A STATUER dans l’attente du résultat de la procédure pénale ouverte suite à la plainte des copropriétaires déposée le 11 mai 2024.

A titre subsidiaire, sur la défense au fond :

— DEBOUTER le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] de l’ensemble des prétentions formulées à l’encontre de Madame [T],

— CONDAMNER le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à verser à Madame [T] la somme de 7 500 € à titre de réparation pour le préjudice moral subi durant toute cette période,

— ORDONNER au syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de payer à Madame [T] une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER le syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens de l’affaire ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) le même jour. La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande de sursis à statuer

Mme [T] fait valoir que des incohérences dans les comptes ont été relevées par plusieurs copropriétaires, et que ces derniers ont en outre été choqués par l’absence totale de comptabilité antérieure à 2015, puis postérieure à 2017, tandis que des virements non identifiés sont retrouvés dans la période où la copropriété dispose d’une comptabilité.

Elle affirme qu’en dépit de nombreuses demandes de justifications auprès de l’administrateur judiciaire, cette dernière a refusé de procéder à une reconstitution fiable de la comptabilité, et qu’une plainte pénale a en conséquence été déposée le 10 mai 2024 auprès de Mme le Procureur de la République près le tribunal judiciaire de Paris notamment des chefs d’escroquerie, abus de confiance et détournement de fonds, organisation frauduleuse d’insolvabilité, faux et usage de faux.

En conséquence, elle demande à ce que le juge de la mise en état sursoit à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale.

Le syndicat des copropriétaires soutient l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer, car formulée après les conclusions au fond de Mme [T], et pour une cause préexistante au dépôt desdites conclusions.

**************

L’article 378 du code de procédure civile dispose que « La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine »

Décision du 30 Avril 2025

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Aux termes de l’article 73 du code de procédure civile « Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours »

L’article 74 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que « Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public »

En application de ces textes, la demande tendant à faire suspendre le cours de l’instance, qu’elle émane du demandeur ou d’un défendeur, est une exception de procédure qui doit être présentée, à peine d’irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir de son auteur. (Civ. 2ème, 27 sept. 2012, n°11-16.361 ; Com. 7 janv.2014, n°11-24.157)

Sur ce

Il résulte de l’examen de la chronologie des conclusions versées aux débats que Mme [T] a notifié des conclusions d’incident de communication de pièces par voie électronique le 6 juillet 2020, puis a procédé à ses premières conclusions au fond le 6 décembre 2023, et que sa demande de sursis à statuer, notifiée la première fois le 14 mai 2024 par voie électronique, est en conséquence postérieure à ses conclusions en défense au fond.

Dès lors et en application des textes susvisés elle sera déclarée irrecevable en sa demande de sursis à statuer.

2- Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires représenté par son administrateur judiciaire fait valoir que les travaux votés par l’assemblée générale s’agissant de la remise en état de l’immeuble, sont engagés et suivis par un architecte en raison du délabrement consécutif à plusieurs années de défaut d’entretien notamment en raison du non-paiement des charges ; et que les comptes de la copropriété querellés par la défenderesse, outre le fait d’avoir été approuvés en assemblée générale de copropriétaires, ont été reconstitués, examinés par un expert-comptable, et ont été approuvés par l’administrateur judiciaire après la récupération des archives comptables auprès des précédents syndics qui se sont succédés.

Il précise que :

— les comptes des exercices 2012 à 2018 ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales du syndicat des copropriétaires de 2012 à 2018 ;

— suite à sa nomination en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 les comptes ont été établis pour les années 2016 à 2020 par l’administrateur-judiciaire avec l’aide d’un expert-comptable, et ont été approuvés par un procès-verbal de décision du 21 décembre 2021,

— des travaux nécessaires ont été entrepris et formalisés par procès-verbaux de décisions en date du 30 juin et 21 décembre 2021 ;

— un procès-verbal de décision en date du 7 septembre 2023 a approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022 et a décidé du budget prévisionnel pour les exercices 2022 et 2023.

Il rappelle qu’il est donc justifié de l’approbation des comptes des exercices 2011 à 2022, du vote du budget prévisionnel des années 2022 et 2023, et des travaux décidés.

Il argue que les comptes régulièrement approuvés sont un titre suffisant pour fonder la créance du syndicat des copropriétaires, et cela malgré les nombreux recours de Mme [T] à l’encontre des assemblées générales des 14 avril 2015, 34 mai 2016 et du 6 juillet 2018, qui ont été en outre purgés par la décision du tribunal judiciaire de Paris, qui l’a déboutée de la quasi-totalité de ses demandes, seules certaines résolutions ayant été annulées, ne concernant en outre pas lesdits comptes de copropriété.

Il excipe fournir le détail des sommes dues par Mme [T], année par année, de 2012 à 2021, au titre de l’arriéré de ses charges et des appels de fonds pour les travaux engagés pour la copropriété, et expose répondre à tous les griefs soulevés, dénués de sérieux, soulignant que cette dernière tente simplement de remettre en cause les décisions de l’administrateur, soit :

— les prétendues irrégularités comptables sont antérieures à l’exercice 2012, donc antérieures aux charges réclamées ;

— les comptes discutés pour l’année 2012 ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 octobre 2014, laquelle n’a pas été contestée, et ils s’imposent à tous les copropriétaires, dont Mme [T] ;

— les sommes encaissées au titre de la vente de la loge, décidée lors de l’assemblée générale de l’année 2015, dont elle réclame le versement au crédit de son compte, ont été affectées à des travaux par décision de l’assemblée générale du 14 avril 2015

— les comptes produits ont été approuvés par l’assemblée générale, puis par l’administrateur judiciaire et tous les appels de fonds sont versés aux débats, invalidant tout grief relatif à une quelconque irrégularité.

Décision du 30 Avril 2025

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Il soutient que Mme [T] ne peut se prévaloir de la créance de 11.607, 41 euros déclarée au passif de la copropriété pour opérer une compensation avec sa dette d’arriéré de charges, un plan d’apurement du passif de la copropriété ayant été homologué par le Président du tribunal judiciaire de Paris. Sa créance n’est donc pas exigible et ne peut se compenser avec sa dette de charges.

En défense, Mme [T] soutient que le fait que les comptes aient été réédités par un comptable désigné par l’administrateur ne permet pas de s’assurer de la bonne gestion des comptes de la copropriété.

Elle expose que les comptes auraient dû être soumis par l’administrateur chaque année aux copropriétaires dans un délai de six mois après leur clôture, et qu’en l’état le décompte fourni ne permet pas de comprendre les sommes réclamées et de s’assurer de la bonne ventilation des charges, dès lors la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas certaine.

Elle soutient que lors de la consultation des comptes le 12 mars 2024 les copropriétaires ont pu constater que des sommes non versées à des prestataires ont été débitées injustement des comptes du syndicat, conduisant à un dépôt de plainte.

***************

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « -I. Si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. (…)

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la propriété (…) ».

En application de ce texte, la mission de l’administrateur provisoire est fixée par le président du tribunal, qui peut aller jusqu’à conférer à l’administrateur provisoire presque tous les pouvoirs décisionnels de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale est convoquée par l’administrateur provisoire et présidée par lui, il pourra décider au nom du syndicat des copropriétaires de poursuivre le ou les copropriétaires qu’il estime être à l’origine des difficultés de la copropriété, notamment à raison du défaut de paiement des charges (CA paris, pôle 4, ch.2, 23 févr. 2022, n°19/08925 ; CA paris, pôle 4, ch.2, 7 juill. 2021, n°19/06032 ; CA [Localité 11], 15 sept.2021, n°19/03247).

Les décisions prises par l’administrateur provisoire ne sont pas susceptibles de recours (Cass. Civ. 3ème 25 janv. 2024, n°22-21.724)

Décision du 30 Avril 2025

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Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile « Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Sur ce

À titre liminaire le tribunal relève qu’il n’y pas lieu de statuer sur une éventuelle compensation entre une créance de Mme [T] à l’égard du syndicat des copropriétaires et sa dette d’arriéré de charges, comme l’évoque le syndicat des copropriétaires pour en réfuter la possibilité, ladite compensation n’étant pas formulée en demande dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives de Mme [T] et le tribunal n’en n’étant pas saisi en application de l’article 768 du code de procédure civile susvisé.

Il est versé aux débats les décisions en date du 10 septembre 2021 de la cour d’appel de Paris qui a confirmé en toutes ses dispositions l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 juillet 2020, nommant Maitre [I] es-qualités d’administrateur judiciaire du l’immeuble sis [Adresse 2].

Cette décision précise la mission de l’administrateur judiciaire et confirme sa mission d’approuver les comptes de la copropriété, incluant ceux précédant sa nomination en juillet 2020, déboutant Mme [T] de sa demande de limitation de la mission de l’administrateur provisoire en jugeant que « l’absence d’approbation des comptes annuels depuis 2015 est l’une des raisons justifiant la désignation d’un administrateur provisoire, celui-ci devant permettre à la copropriété de retrouver un fonctionnement normal. La demande ne peut donc qu’être rejetée et la décision confirmée en toutes ses dispositions ».

En conséquence le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire, fait la preuve du pouvoir de ce dernier d’approuver les comptes des exercices successifs de la copropriété en lieu et place de l’assemblée générale, ce qui rend exigible les sommes réclamées.

Décision du 30 Avril 2025

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [T] est propriétaire des lots 1, 2, 30 et 41 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2012 à 2018, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2011 à 2027, fixé les budgets prévisionnels des années 2013 à 2019 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— les procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires en date du 30 juin 2021, 21 décembre 2021,14 février 2023 et 7 septembre 2023, qui ont procédé à la reconstitution et à l’approbation des comptes pour les exercices comptables du 01/01/2016 au 31/12/2016, du 01/01/2017 au 31/12/2017, du 01/01/2018 au 31/12/2018, du 01/01/2019 au 31/12/2019, du 01/01/2020 au 31/12/2020, du 01/01/2021 au 31/12/2021, du 01/01/2022 au 31/12/2022, prévoyant les budgets prévisionnels pour les exercices comptables y correspondant et comprenant les quitus donnés à l’administrateur pendant sa période de gestion ; ainsi qu’aux décisions relatives aux travaux à effectuer dans l’immeuble ;

— les appels de fonds 2023 et 2024 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— le plan d’apurement définitif déposé au greffe du bureau des administrations judiciaires et séquestres en application de l’article 29-5 II de la loi du 10 juillet 1965 ;

— l’ordonnance du 20 mars 2024 du président du tribunal judiciaire de Paris homologuant le plan d’apurement ;

— un décompte de créance actualisé au 12 décembre 2024 ;

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [T], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 32.155,04 euros.

Mme [T] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 30 janvier 2020

3 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

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Décision du 30 Avril 2025

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.674,74 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

À titre liminaire le tribunal relève qu’il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de relance » exposés le 19/11/2013 et le 28/01/2015 ainsi que des frais de mise en demeure en date du 10/12/2013.

Les frais exposés pour les commandements de payer en date du 3 avril 2015 (200,83 euros pour les lots n°1 et 41 et 217,62 euros pour les lots n°2 et 30), le 4 novembre 2016 (209,55 euros), le 2 décembre 2016 (224,32 euros) ; ainsi que les frais de relance exposés le 28/08/2016 (50,4 x 2 = 100,80 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il est néanmoins relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence les frais dénommés « frais de transmission à avocat » facturés le 21/12/2016, ceux intitulés « suivi dossier contentieux recouvrement » facturés le 16/11/2017 ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « frais d’envoi à l’huissier » facturés le 1/11/2016 apparaissent quant à eux constituer des dépens.

En conséquence, Mme [T] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 953,12 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

4 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [T] de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [T] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété et cela dès le 3 novembre 2016, comme en atteste la sommation de payer produite aux débats.

Il ressort en outre des pièces communiquées que l’arriéré de charges de Mme [T] a été régulièrement supérieur au budget annuel de la copropriété.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, a contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Enfin, ce défaut structurel de paiement a conduit à compromettre gravement l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, qui a été dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, ce qui a conduit à la nomination d’un administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/01266 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRTJI

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [T] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4- Sur la demande reconventionnelle de Mme [R] en réparation de son préjudice moral

Mme [T] fait valoir qu’elle est désignée depuis nombreuses années comme la personne mettant la copropriété en difficulté, alors que son dessein a toujours été de permettre à la copropriété de fonctionner en toute transparence selon les dispositions légales.

Elle fait valoir qu’elle a gagné 7 procédures depuis 2014, et son désarroi de vivre dans un climat délétère au sein de cette copropriété qui lui impose de constamment se justifier auprès des autres copropriétaires, alors que la situation délicate de cette copropriété procède du manque de sérieux du syndicat des copropriétaires.

Elle sollicite en conséquence 7.500 euros à titre de réparation du préjudice moral subi.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [T] ne démontre pas l’existence d’un préjudice, l’allégation ne pouvant valoir démonstration.

Il ajoute que s’il est exact que Mme [T] a multiplié les procédures judiciaires, ce dont elle ne peut se prévaloir comme caractérisant son préjudice moral, car relevant de sa seule initiative, elles n’ont pas toutes été couronnées de succès comme elle le prétend.

****************

L’article 1240 du code civil dispose que : “Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/01266 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRTJI

En application de ces textes, le demandeur à l’action en responsabilité doit démontrer l’existence d’une faute imputable au défendeur, un préjudice et le lien de causalité entre cette faute et le préjudice ; en outre, l’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif, dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. (Civ. 3ème, 10 oct. 2012, n°11-15.473)

Aux termes de l’article 9 du code de la procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention »

Sur ce

Mme [T] ne verse aucune pièce aux débats susceptible d’étayer son allégation de préjudice moral et le sens de cette décision, qui la condamne en paiements de l’arriéré de charges de copropriété, est exclusive de la démonstration d’une faute du syndicat des copropriétaires dans l’exercice de son action.

Par conséquent Mme [T] sera déboutée de sa demande reconventionnelle en indemnisation de son préjudice moral.

5 – Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2].

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [T] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de sursis à statuer de Mme [W] [T] ;

CONDAMNE Mme [W] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  32.155,04 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 12 décembre 2024 (4ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2020 ;

Décision du 30 Avril 2025

Charges de copropriété

N° RG 20/01266 – N° Portalis 352J-W-B7E-CRTJI

—  953,12 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2020 ;

—  5.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  5.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE Mme [T] de sa demande reconventionnelle en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 30 Avril 2025.

La Greffière La Présidente