TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04043 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DT

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Madame [U] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [D] [O]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Sihem METIDJI-TALBI avocat au barreau de REIMS

Rappel des faits

Par contrats en date 12 août 2011, la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] un logement de type 4 à usage d’habitation situé à [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 414,83 euros et de charges locatives de 210,46 euros.

A la suite d’une série de loyers impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux époux [O], suivant exploit de commissaire de justice du 2 août 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 063,73 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne le 2 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, dénoncé le même jour au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître les époux [O] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail en date du 12 août 2011, par l’effet de la clause résolutoire, consenti à Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] ;La restitution volontaire, dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, du logement occupé par à Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] ;A défaut, l’expulsion des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

la condamnation solidaire de Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] au paiement :

de la somme de 1 538,72 euros due au titre des loyers et charges arriérés dus au 30 septembre 2024 ;une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à libération des lieux ;la condamnation solidaire des époux [O] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que les époux [O] ne se sont pas acquittés des causes du commandement dans le délai imparti par le commandement de payer qui leur a été signifié en date le 2 août 2024.

A l’audience du 03 février 2025, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son avocate, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1 791,09 euros au 28 janvier 2025.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire faute, pour les époux [O] d’avoir respecté l’accord de règlement mis en place en octovre 2023.

En outre, la société PLURIAL NOVILIA reproche aux époux [O] une situation d’impayés perdurant depuis juin 2023.

Les époux [O], ne sont ni présents, ni représentés à l’audience.

Toutefois, en cours d’audience, leur Avocate se présente et demande à pouvoir présenter les observations des époux [O].

Au soutien de leurs prétentions, ces derniers reconnaissent le montant de la dette locative, mais opposent une exeption d’inexécution au titre des désordres affectant leur logement qui est régulièrement infecté par des blattes.

A défaut d’intervention de la société PLURIAL NOVILIA, pour remédier à ce problème, ils ont décidé de ne plus payer les loyers.

Ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50,00 euros par mois en règlement de l’arriéré.

La société PLURIAL NOVILIA réplique et fait valoir qu’un gazage au sein de l’appartement des époux [O] a été réalisé par les services compétents, le 11 avril 2024.

S’agissant des prétendus désordres allègués par les locataires, elle indique qu’ils ne sont nullement démontrés.

Un diagnostic social et financier concernant les locataires a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

Motifs du jugement

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 2 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 29 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 03 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution reconventionnelle

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu le 12 août 2011 contient une clause résolutoire.

Il ressort des éléments versés aux débats par la société PLURIAL NOVILIA, qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 août 2024, pour la somme en principal de 1 063,73 euros.

Toutefois, les époux [O] s’opposent aux causes du commandement et font valoir une exception d’inexécution compte tenu de l’insalubrité de leur logement qui justifierait, selon eux, l’exonération de leur obligation de paiement des loyers.

L’article 1219 du Code civil énonce qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est de jurisprudence constante que le locataire n’est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce.

Il résulte des dispositions précitées que faute pour les locataires de produire d’éléments de nature à démontrer l’insalubrité de leur logement le rendant inhabitable, il y a lieu de rejeter leur exception d’inexécution.

Il s’ensuit et il est établi que le commandement de payer signifié aux époux [O] est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 03 octobre 2024.

En conséquence, la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Les époux [O] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

3) Sur les demandes de condamnation solidaire au paiement

Par application des articles 220 alinéa 1er et 514-4 alinéa 2 du Code civil, les époux et les partenaires sont solidaires quant à l’exécution des obligations du contrat, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des accessoires.

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation solidaire des époux [O] au paiement de la somme de 1 791,09 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 1 791,09 euros.

En l’espèce, les époux [O], représentés, ne contestent pas la dette locative à l’égard de la société PLURIAL NOVILIA.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et les époux [O] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 1 791,09 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 28 janvier 2025.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Les locataires, représentés par leur Avocate, font valoir un certain nombre d’explications sur leur situation financière. Il en résulte qu’ils devraient être en mesure de respecter leur engagement de paiement échelonné. Dans ces conditions, au vu du bilan social produit aux débats, il convient d’accueillir la proposition d’échéancier, selon les modalités décrites dans le dispositif.

En outre, l’examen du relevé de compte montre que les époux [O] ont procédé au versement intégral du loyer courant, de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder aux époux [O] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins d’attirer l’attention des époux [O] sur le fait que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet.

Dans ce cas, les époux [O] seraient condamnés solidairement à verser à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle s’élevant au montant du loyer augmenté des charges, et subissant les augmentations prévues aux baux portant sur le logement jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés solidairement par Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] , qui succombent.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA

REJETTE l’exception d’inexécution des locataires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 août 2011 entre, d’une part, la société PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la société LE FOYER REMOIS et Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] à payer en deniers ou quittances à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 1 791,09 euros, selon relevé de compte du 28 janvier 2025 ;

AUTORISE Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50,00 euros et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, en cas de nouvelle défaillance des locataires dans le respect de leurs obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet ;

Dans cette hypothèse

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] des locaux situés [Adresse 4], ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant au montant du loyer augmenté des charges et subissant les augmentations prévues aux baux, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la société PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [D] et Madame [O] [U] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles

La greffière

Le juge