TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

M^e Patrice SALMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KSQ

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 16 avril 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [B] [N] [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Patrice SALMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0678

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 avril 2025 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06591 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KSQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 novembre 2006, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [B] [N] [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 274,98 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT OPH a fait signifier par acte de commissaire de justice du 4 mars 2024 en dernier lieu, un commandement de payer la somme de 7716,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de février 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner en référé Madame [B] [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion de Madame [B] [N] [K] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [B] [N] [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 6 mai 2024, soit la somme de 8667,79 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Madame [B] [N] [K] à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 février 2025.

A cette audience, [Localité 4] HABITAT OPH représentée par son conseil, a sollicité le rejet des prétentions adverses et a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser celle relative à l’arriéré de loyers à la somme de 8509,47 euros.

Assistée de son conseil, Madame [B] [N] [K] a fait viser des conclusions qu’elle a soutenu oralement à l’audience, par lesquelles elle a sollicité que le juge des référés se déclare incompétent en raison de l’existence d’une contestation sérieuse, au fond le rejet des demandes de [Localité 4] HABITAT OPH.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection statuant en référé

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. L’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, Madame [B] [N] [K] soulève la prescription d’une partie de la dette locative supposée figurant dans le commandement de payer du 4 mars 2024 et par suite pose la question de la régularité du commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le commandement de payer commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que la résiliation de plein droit en vertu de la cause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d’un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d’apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées (Cass. 3ème civ., 1er mars 2000). Peu importe en revanche que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant de la dette ; il reste valable pour la partie non contestable de la dette (Cass. 3ème civ., 31 mars 2011, n°10-17.846).

En ce sens, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Or, le commandement du 4 mars 2024 vise une dette locative supposée de Madame [B] [N] [K] qui a été générée à compter du 13 décembre 2017, soit près de sept années auparavant, le montant de la dette alléguée antérieure à trois années avant le commandement de payer s’élevant à hauteur de 3295,74 euros.

Dès lors, il convient de conclure que le montant de la dette locative indiquée dans le commandement de payer du 4 mars 2024 qui fonde la demande d’expulsion par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle déterminée le jour de l’audience sont sérieusement contestables. Il n’appartient donc pas au juge des référés, juge de l’évidence, de statuer.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe au principal, supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETONS en conséquence l’ensemble des demandes et renvoyons les parties à se pourvoir au fond ;

CONDAMNONS [Localité 4] HABITAT OPH aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, Le président.