TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

Minute n° :

N° RG 25/00879 – N° Portalis DBYV-W-B7I-HBDC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

SA SCALIS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par de la SCP SOREL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [W]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [K]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 10 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2021 ayant pris effet le même jour, la SA SCALIS a donné en location à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 824,74 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur, la SA SCALIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2024 à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K], remis à étude, pour un montant en principal de 2159,54 euros selon décompte en date du 5 juin 2024. Ce commandement faisait aussi sommation aux locataires de justifier de l’occupation des lieux.

La SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024.

La SA SCALIS a ensuite, par acte de commissaire de justice du 26 novembre 2024, remis à étude, fait assigner Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

constater la résiliation du bail en application des stipulations contractuelles et des articles 7 et 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et par conséquent ;Ordonner à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] ainsi qu’à tout occupant de leur chef, de quitter les lieux sis [Adresse 1], après en avoir remis les clés, et, à défaut, ordonner leur expulsion qui pourra être poursuivie, le cas échéant, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;condamner solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] au paiement de la somme de 1661,56 euros au titre des loyers, provisions sur charges locative et indemnités d’occupation dus selon décompte arrêté à la date du 6 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date du commandement de payer les loyers et ce, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;condamner in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] au paiement de la somme de 150,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA SCALIS, représentée par son avocat la SCP SOREL, a procédé au dépôt de ses écritures et a actualisé la dette locative à la somme de 1075,59 euros avec frais. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K], cités à l’étude, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [T] [K] vit seule dans les lieux loués et s’est séparée de Monsieur [B] [W] qui n’a jamais été retiré du contrat de bail. Madame [T] [K] a mis fin à son contrat de travail et a un budget très serré.

La décision a été mise en délibéré à la date du 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s’appliquant au moment de l’assignation.

Par ailleurs, la SA SCALIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dans sa rédaction s’appliquant à la date du commandement délivré le 10 juin 2024, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 18 juin 2021 ayant pris effet le même jour contient une clause résolutoire (article 6 page 3 des conditions générales), et un commandement de payer dans les six semaines visant cette clause a été signifié le 10 juin 2024, pour la somme de 2159,54 euros.

Le délai prévu dans la clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, qui ne s’applique qu’aux situations contractuelles postérieures, et malgré l’indication de six semaines portée dans le commandement de payer.

Le délai de paiement dont bénéficiait Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] pour régler cette somme a expiré le lundi 12 août 2024 à 24 heures, le 10 août 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Or, il en résulte du décompte transmis que Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] n’ont pas éteint les causes du commandement de payer du 10 juin 2024, n’ayant versé que 1585 euros sur la période observée.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 13 août 2024 et il y aura lieu de le constater.

L’expulsion de Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] sera ordonnée en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] restent redevables des loyers jusqu’au 12 août 2024 et, à compter du 13 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 13 août 2024, ils ont causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. Cette somme sera incluse ci-dessous dans celle dont il est demandé le paiement par le bailleur, conformément aux termes de l’assignation.

La SA SCALIS produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] restent devoir une dette locative d’un montant de 1075,59 euros au 31 mai 2025.

Ainsi, la dette locative s’élève à la somme de 1075,59 euros à la date du 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Absents à l’audience, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] ne contestent pas et reconnaissent, par définition, le principe et le montant de sa dette locative auprès de leur bailleur la SA SCALIS.

Le contrat de bail mentionne que les locataires agissent conjointement et solidairement de sorte qu’ils seront tenus solidairement au paiement des différentes sommes dues. Si l’enquête sociale fait ressortir que Monsieur [B] [W] aurait quitté les lieux, aucun élément permettant d’indiquer qu’il aurait résilié le bail ne nous a été transmis.

Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] seront en conséquence condamnés solidairement à verser à la SA SCALIS la somme de 1075,59 euros, au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés (cf. décompte du 31 mai 2025), assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

Hormis la somme incluse dans celle liquidée ci-dessus, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexable et revalorisable du loyer et des charges à la date de résiliation du bail – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, comme indiqué ci-dessus.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SCALIS, Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] seront condamnés in solidum à verser à la SA SCALIS la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail conclu le 18 juin 2021 ayant pris effet le même jour entre la SA SCALIS et Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K], concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SCALIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1075,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés -selon décompte arrêté au 31 mai 2025- incluant l’échéance du mois de mai 2025, assortie des intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à celui du loyer et des charges à la date de résiliation du bail (indexable et revalorisable selon les prescriptions contractuelles) – tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi – laquelle sera applicable à compter du 1er juin 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] à verser à la SA SCALIS, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [W] et Madame [T] [K] aux entiers dépens d’instance ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 août 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,