Tribunal Judiciaire de Reims, Bureau d'ordre referes, 15 octobre 2025, n° 25/00384

TJ Reims 15 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Urgence des travaux à réaliser
La cour a estimé qu'aucun élément technique ne prouve que les nouvelles infiltrations sont liées aux précédentes et qu'aucune urgence n'est démontrée pour justifier la réalisation immédiate des travaux.
Rejeté
Préjudice subi en raison des infiltrations
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'aucun lien n'est établi entre les nouvelles infiltrations et les précédentes, et qu'aucun préjudice urgent n'est démontré.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a jugé équitable de condamner la SAS OPTICIENS BALOUZAT à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, bureau d'ordre réf., 15 oct. 2025, n° 25/00384
Numéro(s) :	25/00384
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne PERNOTVéronique BEAUJARD
Cabinet(s) :	SCP EMERGENCE AVOCATS
Parties :	S.A.S. OPTICIENS BALOUZAT, - SOCIETE D' AVOCATS c/ Société HIGH STREET RETAIL 1

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00384 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFTY

Nature affaire : 72Z

N° de minute : 25/345

du 15 octobre 2025

L’an deux mil vingt cinq et le quinze octobre

Nous, Isabelle MENDI, présidente, statuant en référé, assistée de M^me Anne PAUL, Greffière, lors des débats à l’audience publique du 10 septembre 2025, avons rendu l’ordonnance suivante.

En demande :

S.A.S. OPTICIENS BALOUZAT

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Isabelle BAISIEUX de la SELARL ISABELLE BAISIEUX – SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de REIMS, avocat postulant et par M^e Etienne PERNOT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

En défense :

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] [Localité 7]

représenté par son syndic en exercice FONCIA [Localité 7] [Adresse 6]

représentée par Maître Véronique BEAUJARD de la SCP SCP ACG & ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Société HIGH STREET RETAIL 1

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante

GROSSES DÉLIVRÉES LE 15 octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’ huissier délivrés les 3 et 4 septembre 2025, la SAS OPTICIENS BALOUZAT a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Reims statuant en matière de référés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] et la société civile immobilière HIGH STREET RETAIL 1 aux fins de voir :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] à réaliser les travaux permettant de mettre fin aux infiltrations constatées dans le local commercial du rez-de-chaussée, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard

— se réserver compétence pour liquider l’astreinte

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à la société OPTICIENS BALOUZAT une somme de 10 000 € à titre de provision due au préjudice subi

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à la société OPTICIENS BALOUZAT une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens.

La requérante expose que la société OPTICIENS BALOUZAT exploitait un magasin d’optique [Adresse 8] à [Localité 7] et par bail du 29 février 2024 a pris en location un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] pour y transférer son commerce.

Elle a pour se faire réalisé dans ce nouveau local, d’importants travaux d’aménagement et y a démarré l’exploitation de son commerce en date du 1er juillet 2024

Elle expose que dès le courant du mois de juillet 2024, le local a connu des infiltrations d’eau affectant le plafond de l’exploitation. Ces infiltrations ont été causées par une étanchéité défaillante d’une toiture.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2025, sur saisine de la requérante, le juge des référés a condamné le syndicat à réaliser les travaux nécessaires sous astreinte de 150 € par jour de retard mais a également ordonné une expertise.

Des réparations ont été effectuées le 3 février 2025 mais de nouvelles infiltrations d’eau sont apparues en juillet 2025, motivant la présente instance sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions régulièrement notifiées par RPVA, le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions de la société OPTICIENS BALOUZAT , à titre principal, et à titre subsidiaire sollicite que soient définis les travaux dont il serait ordonné la réalisation en accordant un délai qui ne saurait être inférieur à quatre mois pour leur réalisation.

Il sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que sa condamnation aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose que le local commercial dont s’agit se situe dans un immeuble soumis au statut de la copropriété et dont le cents indiqué la société FONCIA [Localité 7] .

Suite à l’information de l’existence d’infiltrations, le syndic a entamé des démarches pour effectuer des travaux et a mandaté une entreprise pour une visite en toiture qui a permis de déceler la présence d’amiante dans la couverture.

Il se réfère aux conclusions de l’expert désigné par ordonnance du 30 janvier 2025, Monsieur [V] qui constate que les travaux réalisés par la société DR SERVICES en février 2025 ont permis de solutionner les désordres invoqués par la société requérante. Il précise en page sept de son rapport que « depuis les travaux de février, aucune infiltration n’a été constatée. »

Il oppose que le dégât des eaux de 2024 a aujourd’hui été résolu et que si nouveau sinistre il y a, aucun caractère d’urgence n’est démontré pour justifier que l’on passe outre les règles qui régissent toute copropriété.

A l’audience du 10 septembre 2025, le conseil de la requérante a réitéré les termes de son assignation

Le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] a repris le terme de ses écritures.

Bien que régulièrement citée, la société civile immobilière n’a pas constitué avocat

À l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 octobre 2025.

Vu les débats et les pièces de procédure,

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ordonnance en date du 30 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims, sur saisine de la SAS OPTICIENS BALOUZAT a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [I] [V], tout en condamnant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] à réaliser sur les parties communes, les travaux nécessaires à l’interruption des infiltrations affectant le local occupé au rez-de-chaussée par la SAS OPTICIENS BALOUZAT et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard.

L’expert a déposé son rapport le 4 juin 2025 et a présenté les conclusions suivantes :

« les infiltrations dans le commerce étaient dues à la vétusté et au manque d’entretien de la couverture. Suite aux travaux réalisés le 3 février 2025, il n’y a plus d’infiltrations dans le commerce. »

La partie requise fait état d’un nouveau sinistre relatif à des infiltrations qui seraient apparues en juillet 2025 et fait état de l’effondrement d’un faux plafond dans le magasin et du risque d’une aggravation des dégâts du fait de l’humidité et des infiltrations persistantes et de présence d’amiante.

Elle sollicite la condamnation sous astreinte à réaliser les travaux nécessaires.

En l’occurrence, le syndicat des copropriétaires oppose qu’il n’est pas démontré que le dégât des eaux évoqué soit lié au précédent, et que la remise à neuf de la toiture a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale ordinaire du mois d’octobre.

Il précise également que la seule hypothèse dans laquelle le syndicat peut se dispenser d’un vote de l’assemblée générale est celle d’un péril imminent menaçant la pérennité du bâti, cas dans lequel il peut prendre des mesures conservatoires d’urgence, de sa propre initiative, et à charge d’en rendre compte à l’assemblée.

Au cas d’espèce, aucun élément technique sur l’origine du second sinistre n’est porté aux débats et au visa des dispositions précitées de l’article 835 du code de procédure civile, aucun élément permettant de qualifier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite n’est démontré.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il ressort des faits de la procédure que suite à la première condamnation, l’expert souligne qu’il n’y a plus d’infiltrations dans le commerce et que l’on ne peut déduire de l’existence de la précédente procédure que ces nouvelles infiltrations ont la même cause et doivent produire les mêmes effets en terme de réparation.

Il ne saurait être possible en l’état d’ordonner la réalisation de travaux pour résorber un sinistre dont on ignore l’origine, l’étendue, la cause et que ne justifie aucune urgence.

En conséquence de ce qui précède d’il y a lieu de débouter la société OPTICIENS BALOUZAT de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions.

L’équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile la société OPTICIENS BALOUZAT sera condamnée aux dépens

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Isabelle MENDI, Présidente, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

DEBOUTONS la SAS OPTICIENS BALOUZAT de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions

CONDAMNONS la SAS OPTICIENS BALOUZAT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] prise en la personne de son syndic FONCIA [Localité 7] la somme de 2500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS la SAS OPTICIENS BALOUZAT aux entiers dépens

RAPPELONS le caractère exécutoire par provision de la présente décision

Prononcée, par mise à disposition au greffe des référés, le 15 OCTOBRE 2025, la minute de la présente ordonnance étant signée par Isabelle MENDI, présidente, et par M^me Ayaba WALLACE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par la présidente signataire.

La Greffière La Présidente