TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02437

N° Portalis DBX4-W-B7I-TDGF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 24/

DU : 08 Novembre 2024

[H] [J]

C/

[E] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Sandrine CHAZEIRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 08 novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 20 septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [J]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 14 septembre 2021, Monsieur [H] [J] a donné à bail à Monsieur [E] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 870 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 24 avril 2024, Monsieur [H] [J] a fait signifier à Monsieur [E] [X] un commandement de payer les loyers et justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, Monsieur [H] [J] a ensuite fait assigner Monsieur [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 9 800 euros, à titre de provision, sur les loyers et charges impayés, mois de juin 2024 inclus,

— d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges, soit la somme de 900 euros par mois à compter de la résiliation du contrat de bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— des intérêts de droit à compter du commandement en date du 24 avril 2024,

— d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais de commandement.

A l’audience du 20 septembre 2024, Monsieur [H] [J], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10 700 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2024 comprise.

Monsieur [H] [J] précise que le locataire a quitté les lieux le 31 juillet 2024 et a déposé un dossier de surendettement afin d’effacer ses dettes lequel a été jugé recevable mais qu’il a contesté cette décision et que le dossier a été transmis au juge.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par dépôt à l’étude du commissaire de justice le 19 juin 2024, Monsieur [E] [X] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

En revanche, Monsieur [H] [J], personne physique, ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, cette saisine ayant été réalisée le 25 avril 2024 et ce alors que cette formalité résulte des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 14 septembre 2021 contient une clause résolutoire (Article 7 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de ces articles, laissant un délai d’un mois pour justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs et de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois et de payer la somme en principal de 7 900,00 euros dans le délai de six semaines a été signifié le 24 avril 2024, visant la clause résolutoire.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps.

Monsieur [E] [X] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire relative à l’assurance, contenue dans le bail, étaient réunies dès le 25 mai 2024.

La clause résolutoire étant acquise sur le défaut d’assurance et le bail résilié le 25 mai 2024, il n’est pas nécessaire d’examiner son acquisition sur le fondement des impayés.

Monsieur [E] [X] est depuis occupant sans droit ni titre. Compte tenu de son départ le 31 juillet 2024, il n’y a pas lieu à ordonner son départ ou son expulsion.

S’étant maintenu dans les lieux sans droit ni titre, Monsieur [E] [X] doit être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 25 mai 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, au 31 juillet 2024, date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [H] [J] produit un décompte du 23 juillet 2024 démontrant que Monsieur [E] [X] reste devoir la somme de 10 700 euros, mensualité de juillet 2024 comprise.

Monsieur [E] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 10 700 euros, comprenant l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 25 mai 2024 au 31 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 7 900 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [H] [J], Monsieur [E] [X] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 septembre 2021 entre Monsieur [H] [J] et Monsieur [E] [X] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 mai 2024 ;

CONSTATONS que la demande d’expulsion est devenue sans objet compte tenu du départ de Monsieur [E] [X] ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à verser à Monsieur [H] [J] à titre provisionnel la somme de 10 700 euros (décompte arrêté au 31 juillet 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mensualité de juillet 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 sur la somme de 7 900 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] à verser à Monsieur [H] [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,