Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00594 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IPSH

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Juillet 2025

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4] REPRÉSENTÉ PAR LA SELARL AJ UP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Lidya LAOUBI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-79 du 12/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

ET :

Monsieur [Y] [R] [J] [C]

né le 15 Mars 1967 à [Localité 8]

Profession : Infirmier, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 17 Septembre 2025

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Y] [C] est copropriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 5].

Suivant ordonnance du 7 décembre 2021, la SELARL AJ UP a été désignée administrateur judiciaire de la copropriété.

En raison d’un arriéré de charges, l’administrateur judiciaire de cet immeuble a fait délivrer une mise en demeure à l’encontre de Monsieur [Y] [C], en date du 6 février 2023.

Suite à une tentative de conciliation, un constat de carence a été dressé le 7 mars 2024.

Par acte délivré par commissaire de justice le 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [Y] [C] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 8 novembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 2 juillet 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de :

Déclarer la demande du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée ;Condamner Monsieur [Y] [C] à lui payer les sommes de :835,95 € au titre des charges de copropriété impayées pour son lot n°6, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2023 sur la somme de 734,71€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;7,48 € au titre des frais de recouvrement justifiés ;800 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1 200 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de la présente assignation, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

A titre liminaire, il soutient que c’est Monsieur [Y] [C] qui ne s’est pas présenté à la réunion de conciliation. Au visa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, il ajoute qu’il a bien accusé réception de la mise en demeure deux ans après son déménagement déclaré et qu’il n’a jamais notifié à l’administrateur provisoire son changement d’adresse, qui n’est pas opposable.

Au visa des articles 10, 10-1 et 29-3 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées et que la copropriété va être contrainte de faire un appel de fonds supplémentaire, la trésorerie étant en péril. Il ajoute que les frais exposés par le syndicat sont forcément nécessaires. Il rappelle que son action n’est pas prescrite, en ce que le débit de Monsieur [Y] [C] débute le 31 décembre 2019. Il fait valoir que la créance est certaine et que l’administrateur provisoire tient ses pouvoirs de la loi et que l’ordonnance de désignation précise que tous les pouvoirs lui sont confiés. Il explique que l’administrateur n’a pas à convoquer l’assemblée générale des copropriétaires pour établir les comptes de la copropriété.

En réponse, Monsieur [Y] [C], représenté par son avocat, sollicite de la part de la juridiction de :

A titre principal, prononcer l’irrecevabilité de l’action faute d’avoir été précédée d’une tentative de conciliation, médiation ou procédure participative, le syndicat des copropriétaires ayant transmis au conciliateur une adresse de convocation qu’il savait erronée ;A titre subsidiaire,Prononcer la prescription de l’action pour la période antérieure au 23 octobre 2019 ;Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes, et A. 444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Fabrice Pillonel, Avocat, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans en recevoir provision, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au visa de l’article 750-1 du Code de procédure civile, il soutient que l’action est irrecevable car il a été convoqué à une mauvaise adresse, alors que le syndicat des copropriétaires connaissait sa bonne adresse.

Au visa des articles 2222 et 2224 du Code civil et de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir qu’aucune charge antérieure au 23 octobre 2019 ne peut être réclamée.

Au visa des articles 18, 29-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 11 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, il prétend qu’il faut distinguer la mission confiée au mandataire judiciaire des pouvoirs confiés à titre exceptionnel pour l’exercice de cette mission. Il estime que la mission est limitée et que l’attribution des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical ne fait pas partie de cette mission, dans le cadre des ordonnances de renouvellement. Il prétend qu’en l’absence de l’assemblée générale, les charges ne sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles. Il ajoute que le mandataire n’a pas repris la comptabilité conformément à la procédure judiciaire et que les lots annulés ne sont pas en indivision.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire est mise en délibéré au 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la tentative de conciliation

Selon l’article 750-1 du Code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du Code de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [Y] [C] possède un bien à [Localité 7] et qu’il a déclaré l’adresse de [Localité 7] dans le cadre du jugement du 27 mai 2020.

Pour autant, Monsieur [Y] [C] ne justifie pas avoir alerté la SELARL AJ UP de son changement d’adresse. En outre, il apparaît qu’il a signé son recommandé adressé au [Adresse 3] à [Localité 6] le 9 février 2023.

Dès lors, la SELARL AJ UP était fondée à donner cette adresse au conciliateur.

La procédure de la conciliation a été respectée et la présente action est déclarée recevable.

Sur la prescription

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, soit cinq années.

L’assignation date du 23 octobre 2024, de sorte que les sommes dues antérieures au 23 octobre 2019 sont prescrites.

Il ressort du décompte que le solde négatif débute le 31 décembre 2018.

La somme de 718,78 € est donc déclarée prescrite.

Sur les missions de l’administrateur judiciaire

L’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. (…)

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

En l’espèce, l’ordonnance du 7 décembre 2021 indique que « L’administrateur provisoire aura les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical ».

Sa mission a été prorogée par ordonnance du 23 novembre 2022 et du 14 novembre 2023.

Le a et le b de l’article 26 ne concernant pas la convocation de l’assemblée générale, l’administrateur provisoire était autorisé à dresser seul la comptabilité de la copropriété, sans nécessité d’organiser une assemblée générale.

Monsieur [Y] [C] ne démontre pas en quoi l’annulation du règlement de copropriété prononcée par jugement du 27 mai 2020 a eu un impact sur sa cave et les lots n° 14 et 15 ne concernent pas la présente procédure.

Les charges établies par l’administrateur judiciaire sont donc certaines, liquides et exigibles.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du Code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 10 juin 2025, il ressort que Monsieur [Y] [C] est redevable de la somme de 117,17 €, arrêté au 1er avril 2025.

S’agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

En l’espèce, la mise en demeure fait partie des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera retenu à hauteur de 7,48 €.

Monsieur [Y] [C] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 124,65 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2023.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas que Monsieur [Y] [C] ait fait preuve de mauvaise foi, ni que son comportement lui cause un préjudice particulier nécessitant réparation.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] succombant à l’instance, il est condamné aux dépens. L’assignation est nécessairement comprise dans les dépens, sans qu’il soit nécessaire de le préciser.

Les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur seront recouvrés au stade de l’exécution du jugement, conformément au Code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C], partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] recevable ;

DECLARE l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] prescrite, dans la limite de 718,78 € ;

REJETTE le surplus des demandes de Monsieur [Y] [C] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 124,65 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 février 2023 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1 200 € au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE la demande de Monsieur [Y] [C] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux dépens.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

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