COUR D’APPEL D'[Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. CAMPAGNE c/ [I] [M] épouse [N], [V] [E] veuve [M], [K] [H] [Z]

MINUTE N°

Du 23 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/03120 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5M2

Grosse délivrée à

M^e Davide JACQUEMIN

expédition délivrée à

M^e Frédéric BOURGUET MAURICE

le 23 Septembre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

vingt trois Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 27 Mars 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 4 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 23 Octobre 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

S.C.I. CAMPAGNE

[Adresse 3]

[Localité 13]

représentée par M^e Frédéric BOURGUET-MAURICE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Madame [I] [M] épouse [N]

[Adresse 12]

[Localité 11]

représentée par M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [V] [E] veuve [M]

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 2]

représentée par M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [K] [H] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e David JACQUEMIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier des 5 et 9 janvier 2017, la SCI CAMPAGNE a fait assigner M. [T] [M], Mme [W] [M] et M. [G] [M] devant le Tribunal de grande instance de Nice. La procédure a été enregistrée sous le n° RG 17/581. L’interruption d’instance a été constatée le 12 avril 2018 suite au décès de M. [G] [M].

Par la suite, M. [T] [M] et Mme [W] [M] décédaient également, de sorte que par conclusions notifiées par RPVA le 1er août 2024, ce sont Mme [I] [M] épouse [N], Mme [V] [E] veuve [M] et Mme [K] [Z] qui sollicitaient le réenrôlement de la procédure devant le Tribunal, devenu Tribunal judiciaire de Nice, en leur qualité de propriétaires des parcelles concernées. La procédure a alors fait l’objet d’un réenrôlement sous le n° RG 24/3120.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI CAMPAGNE demande au Tribunal, au visa des articles 1134, 1583, 1998 du code civil, 700 du code de procédure civile, de :

constater le caractère parfait de la vente intervenue entre les parties moyennant un prix total de 160 000 € (sous réserve du montant des travaux à déduire) portant sur un/quart (¼) en pleine propriété : A [Localité 17] (Alpes Maritimes) 06500 lieudit [Localité 21], des parcelles de terres sur laquelle existe une maison en très mauvais état, cadastré :section E n°[Cadastre 6] lieudit [Localité 21] surface 00 ha 12 a 06 ca ;section E n°[Cadastre 7] lieudit [Localité 21] surface 00 ha 00 a 68 ca ;section E n°[Cadastre 8] lieudit [Localité 21] surface 00 ha 01 a 52 ca ;section E n°[Cadastre 9] lieudit [Localité 21] surface 02 ha 20 a 54 ca ;section E n°[Cadastre 10] lieudit [Localité 21] surface 00 ha 01 a 96 ca ;total surface 02 ha 36 a 76 ca ;Pour les besoins de la publicité foncière, il est indiqué que l’ensemble immobilier concerné a :

Effet relatif :

1°) Attestation de propriété de Madame [J] [M] suivant acte reçu par Maître [D] [A], notaire à [Localité 15] le 05 décembre 2014 publié au service de la publicité foncière de [Localité 19] 3ème le 05 janvier 2015 volume 2015P numéro 1 ;

Une attestation rectificative a été établie par le Notaire le 19 février 2015 et publiée au service de la publicité foncière le 23 février 2015 volume 2015 P numéro 566 ;

2°) Attestation de propriété de Madame [B] [M] suivant acte reçu par Maître [D] [P], Notaire à [Localité 15], le 08 septembre 2015, en cours de publication au service hypothèques de [Localité 20]

dire et juger que le jugement à venir vaudra titre de propriété pour les immeubles susmentionnés au profit du requérant ;ordonner la publication du jugement à venir au 3ème Bureau des Hypothèques de [Localité 19] ;ordonner une expertise judiciaire donner tel qu’Expert qu’il vous plaira avec missions de :prendre connaissance de tous documents utiles à son information ;se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées ;déterminer les travaux et en fixer le coût pour obtenir la main levée de l’Arrêté de péril en date du 08 janvier 2009 ;condamner in solidum Mmes [I] [N], [V] [E] et [K] [Z] à payer à la SCI CAMPAGNE une somme de 30 000 € au titre de dommages et intérêts ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir nonobstant appel et sans caution ;condamner in solidum Mmes [I] [N], [V] [E] et [K] [Z] à payer à la SCI CAMPAGNE une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître BOURGUET-MAURICE sur sa due affirmation.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [I] [N], Mme [V] [E] et Mme [K] [Z] demandent au Tribunal de :

Sur la procédure, au visa de l’article 784 du code de procédure civile :

ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture afin que soient accueillies les présentes écritures ;à défaut, rejeter les conclusions de la SCI CAMPAGNE ;Sur le fond, à titre principal, au visa des articles L.331-19 du code forestier, 1583, 1112 et suivants, 1102 du code civil, de :

juger que la SCI CAMPAGNE n’a pas exercé son droit de préemption dans les délais légaux fixés ;juger que la SCI CAMPAGNE est forclose à revendiquer l’exercice de son droit de préférence ;en conséquence, débouter la SCI CAMPAGNE de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions ;juger que Mesdames [I] [N], [V] [E] et [K] [Z] sont libérées de tout engagement à l’égard de la SCI CAMPAGNE ;A titre subsidiaire :

juger que la vente n’est pas parfaite dans la mesure où les parties ne sont pas d’accord tant sur l’objet que sur le prix de vente ;en conséquence, débouter la SCI CAMPAGNE l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;A titre infiniment subsidiaire :

juger que si la vente est parfaite, les parties se sont entendues sur une vente en l’état avec les contraintes techniques et administratives grevant ce bien et au prix de 160 000 € net vendeur ;en conséquence, juger que la vente pourra intervenir pour un prix de 160 000 € net vendeur, sans aucune réduction de prix ;juger que la vente de la parcelle dont objet sera réalisée en l’état ;débouter la SCI CAMPAGNE du surplus de ses demandes ;A titre reconventionnel :

condamner la SCI CAMPAGNE à payer la somme de 15 000 € aux parties concluantes à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; condamner la SCI CAMPAGNE à payer aux concluants la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 27 février 2025 par ordonnance du 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Les défenderesses sollicitent le rabat de l’ordonnance de clôture afin de permettre l’admission de conclusions postérieures. Il apparaît que la SCI CAMPAGNE a notifié des conclusions le 13 février 2025, soit 14 jours avant la clôture, et que les défenderesses ont répliqué par conclusions notifiées le 6 mars 2025, soit postérieurement à la clôture.

En l’absence d’opposition d’une partie sur cette demande, il convient d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture conformément à l’article 803 du code de procédure civile et de fixer la nouvelle clôture à la date de l’audience de plaidoiries, le 27 mars 2025.

Sur la demande principale tendant à la déclaration de vente parfaite

L’article L.331-19 du code forestier dispose que :

« En cas de vente d’une propriété classée au cadastre en nature de bois et forêts et d’une superficie totale inférieure à 4 hectares, les propriétaires d’une parcelle boisée contiguë, tels qu’ils sont désignés sur les documents cadastraux, bénéficient d’un droit de préférence dans les conditions définies au présent article. Les mêmes dispositions sont applicables en cas de cession de droits indivis ou de droits réels de jouissance relatifs à cette propriété.

Le vendeur est tenu de notifier aux propriétaires des parcelles boisées contiguës mentionnées au premier alinéa le prix et les conditions de la cession projetée, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’adresse enregistrée au cadastre ou par remise contre récépissé. Lorsque le nombre de notifications est égal ou supérieur à dix, le vendeur peut rendre publics le prix et les conditions de la cession projetée par voie d’affichage en mairie durant un mois et de publication d’un avis dans un journal d’annonces légales.

Tout propriétaire d’une parcelle boisée contiguë dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’affichage en mairie ou à compter de la notification pour faire connaître au vendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par remise contre récépissé, qu’il exerce son droit de préférence aux prix et conditions qui lui sont indiqués par le vendeur.

Lorsque plusieurs propriétaires de parcelles contiguës exercent leur droit de préférence, le vendeur choisit librement celui auquel il souhaite céder son bien.

Le droit de préférence n’est plus opposable au vendeur en l’absence de réalisation de la vente résultant d’une défaillance de l’acheteur dans un délai de quatre mois à compter de la réception de la déclaration d’exercice de ce droit dans les conditions mentionnées au troisième alinéa.

Ce droit de préférence s’exerce sous réserve du droit de préemption, et de la rétrocession qui en découle, prévu au bénéfice de personnes morales chargées d’une mission de service public par le code rural et de la pêche maritime ou par le code de l’urbanisme.

L’article 1583 du code civil dispose par ailleurs que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, la SCI CAMPAGNE expose avoir été informée par courrier du 23 janvier 2015 que les propriétaires de la parcelle voisine souhaitaient vendre leurs terrains.

Elle ajoute avoir confirmé sa décision d’exercer son droit de préférence par courrier du 20 mars 2015. Lesdits courriers ne sont pas versés aux débats.

Un arrêté de péril a ensuite été pris par la mairie de [18] concernant cette propriété, postérieurement au courrier de la SCI CAMPAGNE.

La SCI CAMPAGNE estime que la vente est parfaite puisqu’un accord était intervenu sur la chose et sur le prix. Elle sollicite ainsi que le Tribunal constate que cette vente est parfaite au prix de 160 000 €, sous réserve du montant des travaux à déduire. Elle expose en effet que l’obligation de réaliser les travaux en vue de voir lever l’arrêté de péril pèse incontestablement sur les vendeurs. Il est ainsi également sollicité la mise en œuvre d’une expertise judiciaire pour déterminer lesdits travaux et leur coût, en vue de la main levée de l’arrêté de péril.

Le premier projet de compromis de vente mentionnait en effet un prix de 160 000 €. Toutefois, aucun acte authentique de vente n’est ensuite intervenu. La SCI CAMPAGNE n’entend pas acquérir les parcelles au prix de 160 000 € puisque même dans le cadre de la présente procédure, elle sollicite que le Tribunal constate le caractère parfait de la vente, sous réserve du montant des travaux à déduire et pour lesquels elle sollicite une expertise judiciaire. Il ne peut dès lors être soutenu qu’il y a accord sur la chose et sur le prix alors qu’aucun accord n’existe sur le prix.

Compte tenu de l’existence de l’arrêté de péril et du fait, en outre, que le premier projet de compromis ne mentionnait pas l’existence d’une servitude de passage grevant le terrain, un second compromis a été établi le 20 novembre 2015, le prix reste inchangé, à hauteur de 160 000 €.

La SCI CAMPAGNE n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’il aurait existé un accord sur la prise en charge des travaux par les vendeurs. Dès lors, le Tribunal n’est pas en mesure de constater que la vente est parfaite au prix de 160 000 € avec déduction du coût des travaux.

Compte tenu de ce qui précède, la demande sera rejetée.

Les demandes subséquentes, relatives à l’expertise judiciaire et aux dommages-intérêts, seront également rejetées par voie de conséquence.

Sur la demande reconventionnelle à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive

Les défenderesses sollicitent la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

L’abus d’ester en justice doit toutefois être démontré, notamment au regard d’une intention de nuire. Le seul fait d’être débouté de ses prétentions ne peut suffire à démontrer le caractère abusif d’une procédure.

Le caractère abusif n’étant pas démontré, la demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI CAMPAGNE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI CAMPAGNE sera condamnée à verser aux défenderesses une somme qu’il est équitable de fixer à 5 000 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En outre, l’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance ayant fixé la clôture 27 février 2025 ;

FIXE la nouvelle clôture à la date du 27 mars 2025 ;

REJETTE la demande formulée par la SCI CAMPAGNE tendant au constat du caractère parfait de la vente ;

REJETTE, en conséquence, les demandes relatives à l’expertise judiciaire et aux dommages-intérêts formulées par la SCI CAMPAGNE ;

REJETTE la demande formulée par Mme [I] [N], Mme [V] [E] et Mme [K] [Z] au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE la SCI CAMPAGNE à verser à Mme [I] [N], Mme [V] [E] et Mme [K] [Z] la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCI CAMPAGNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI CAMPAGNE aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE