TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01716 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KYYH

Société LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’AIR. N° SIRET EST 799 799 374.

C/

[Y] [H] [S]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 03 MARS 2025

DEMANDERESSE:

Société LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DE L’AIR. N° SIRET EST 799 799 374.

1 Place De La République

BP 29

30250 SOMMIERES

représentée par Maître Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

DEFENDEUR:

M. [Y] [H] [S]

né le 24 Juillet 1988 à ALES (GARD)

11 Rue Taillade

ÉTAGE 2 – Porte à Gauche

30250 SOMMIERES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection,

en présence de [V] [E], auditrice de justice

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 13 Janvier 2025

Date des Débats : 13 janvier 2025

Date du Délibéré : 03 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 03 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 mars 2024, la société SCI DE L’AIR a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [H] [S] sur des locaux situés au 11 rue Taillade, 2° étage gauche, 30250 SOMMIERES, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 680 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2720 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [H] [S] le 5 septembre 2024.

Par assignation du 26 novembre 2024, la société SCI DE L’AIR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes en référé pour :

— concilier les parties,

A défaut,

— constater que le bail conclu le 7 mars 2024 est résolu et dire que M. [Y] [H] [S] est occupant sans droit ni titre dans les lieux qu’il occupe 11 rue de la Taillade étage 2, porte à gauche à Sommières,

— prononcer à titre subsidiaire à la constatation de la clause résolutoire, la résolution du bail des lieux loués qu’il occupe 11 rue de la Taillade, étage 2, porte à gauche à Sommières,

— prononcer l’expulsion de M. [Y] [H] [S] des lieux qu’il occupe 11 rue de la Taillade, étage 2, porte à gauche à Sommières,

— dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sera supprimé et subsidiairement réduit,

— ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par M. [Y] [H] [S],

— obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 1020 euros par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,* 5440 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2720 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,* 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 janvier 2025, la société SCI DE L’AIR maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 janvier 2025, s’élève désormais à 6800 euros. La société SCI DE L’AIR considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [Y] [H] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

La société SCI DE L’AIR ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société SCI DE L’AIR a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Y] [H] [S].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 .Sur la demande de conciliation

Monsieur [Y] [H] [H] [S] étant absent de l’audience, il n’y a pas lieu de concilier les parties.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SCI DE L’AIR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2720 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 novembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société SCI DE L’AIR à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

2-3 Sur le délai de l’expulsion

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, il n’apparait pas qu’une procédure de relogement de M. [Y] [H] [S] ait été effectuée et que M. [Y] [H] [S] y a fait échec. Il n’apparait pas non plus que la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation des locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires.

Le locataire n’a pas pénétré dans les lieux, ni à l’aide de manœuvres, ni de menaces, ni de voie de fait ou de contrainte.

Monsieur [Y] [H] [S] est entré dans les lieux parce que titulaire d’un bail signé en bonne et due forme.

La SCI DE L’AIR sera donc déboutée de sa demande à voir le délai prévu par l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution réduit ou supprimé.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Il n’y a pas lieu à prononcer la séquestration des meubles, le sort de ces derniers étant régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La SCI DE L’AIR sera déboutée de cette demande.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SCI DE L’AIR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, M. [Y] [H] [S] lui devait la somme de 6800 euros, ce y compris les charges et indemnités d’occupation courues à cette date, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [H] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement pour la somme de 2720 euros, à compter de l’assignation pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

La SCI DE L’AIR demande la condamnation de M. [Y] [H] [S] à lui payer une indemnité mensuelle de 1020 euros à compter de la date de résiliation du bail. Elle justifie sa demande par le préjudice subi du fait du manquement de Monsieur [Y] [H] [S] à lui payer les loyers en tant et en heure et estime que cette mesure aura un caractère contraignant.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de son locataire dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il ne justifie pas d’un préjudice indépendant qui ne trouvera pas sa réparation dans la condamnation de Monsieur [Y] [H] [S] à lui payer les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dues jusqu’ à son départ définitif des lieux.

La SCI DE L’AIR sera donc déboutée de sa demande de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1020 euros par mois.

En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 680 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI DE L’AIR ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la société SCI DE L’AIR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence ;

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le bail,

DECLARE recevable l’action initiée par la SCI DE L’AIR,

CONSTATE l’absence de Monsieur [Y] [H] [S] à l’audience et l’impossibilité de concilier les parties,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2024 entre la société SCI DE L’AIR, d’une part, et M. [Y] [H] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au 11 rue Taillade, 2° étage gauche, 30250 SOMMIERES est résilié depuis le 5 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [H] [S], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Y] [H] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 11 rue Taillade, 2° étage gauche, 30250 SOMMIERES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DEBOUTE la SCI DE L’AIR de sa demande de suppression ou réduction du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion

DEBOUTE la SCI DE l’AIR de sa demande de séquestration des meubles,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE la SCI DE L’AIR de sa demande à fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1020 euros par mois,

CONDAMNE M. [Y] [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 680 euros (six cent quatre-vingts euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [Y] [H] [S] à payer à la société SCI DE L’AIR la somme de 6800 euros (Six mille huit cent euros ) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 novembre 2024, somme incluant les charges et indemnités d’occupation courues à cette date, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2720 euros (deux mille sept cent vingt euros) à compter de la date du commandement, et à compter de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [Y] [H] [S] à payer à la société SCI DE L’AIR la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Y] [H] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 septembre 2024 et celui de l’assignation du 26 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 mars 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge